房地產(chǎn)企業(yè)是我國重點納稅企業(yè)，對于拉動地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展發(fā)揮著重要作用。但近年來，國家為了調(diào)控房地產(chǎn)市場，針對房地產(chǎn)行業(yè)出臺了一系列稅收政策。在加強市場交易管控的過程中，由于開發(fā)項目涉稅種類較多、稅務(wù)成本較高，因此，房地產(chǎn)企業(yè)歷來都是稅務(wù)機(jī)關(guān)稽查的重點。為了合法控制納稅成本、降低稅務(wù)管理風(fēng)險，逐步完善稅務(wù)管理體系尤為重要。本文以房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為例，分析稅務(wù)管理工作中存在的難題，并提出針對性的改進(jìn)建議。
一、房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)管理存在的難題
（一）稅務(wù)管理體系有待健全
從管理意識層面來說，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)普遍存在著風(fēng)險意識淡薄、危機(jī)驅(qū)動意識不強等問題。尤其在稅收政策不斷改革的當(dāng)下，如果企業(yè)對重點涉稅環(huán)節(jié)缺乏監(jiān)管，不僅會增加不必要的納稅成本，還可能會給企業(yè)帶來訴訟風(fēng)險。例如：房地產(chǎn)企業(yè)在簽訂材料合同、施工合同以前，對合同的風(fēng)險評估往往以法務(wù)部門意見為主，財務(wù)部門與稅務(wù)部門參與較少，沒有考慮到增值稅稅率變化對項目成本的影響，則會影響企業(yè)的成本與效益。從管理組織層面來說，部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的稅務(wù)管理工作由財務(wù)部門兼任，而財務(wù)會計的主要職能是會計核算、報表編制、財務(wù)報銷等。財務(wù)會計人員對稅務(wù)管理以及稅收政策了解不夠充分，再加上財務(wù)部門與業(yè)務(wù)部門存在知識壁壘，稅務(wù)籌劃方案的可操作性有待提升。
（二）票據(jù)管理環(huán)節(jié)缺乏控制
在國家實施“營改增”政策以后，各行各業(yè)都能夠享受到進(jìn)項稅抵扣政策，但需要出具增值稅專用發(fā)票作為抵扣憑證，因此，票據(jù)管理將直接影響到企業(yè)的稅務(wù)管理水平。但在實踐過程中，部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)尚未將票據(jù)管理工作落實到崗位層面，也沒有針對不同類型的票據(jù)憑證進(jìn)行分類管理。尤其在采購環(huán)節(jié)，無論是物質(zhì)還是設(shè)備引進(jìn)，都需要供應(yīng)商開具專用發(fā)票。如果企業(yè)在選擇供應(yīng)商的過程中，沒有考慮到供應(yīng)商是否具備一般納稅人資質(zhì)，在交易完成以后則不能獲得抵扣憑證。另外，增值稅專用發(fā)票從業(yè)務(wù)部門流轉(zhuǎn)到財務(wù)部門，還需要經(jīng)過信息核對、交易核實以及分類保管等工作。而房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中，還存在著發(fā)票移交不及時、信息核對職能沒有履行到位等違規(guī)行為，在后期項目清算階段出現(xiàn)進(jìn)項稅抵扣不足的問題，會直接造成企業(yè)稅務(wù)成本虛高。
（三）稅務(wù)管理人才短缺
對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說，由于經(jīng)營項目的特殊性，在稅務(wù)籌劃階段，企業(yè)的計稅方式、征納方式、稅務(wù)籌劃風(fēng)險點等工作也更加復(fù)雜，需要企業(yè)配備高素質(zhì)的專業(yè)人才開展稅務(wù)管理工作。但現(xiàn)狀是行業(yè)人才匱乏，而房地產(chǎn)企業(yè)缺乏完善的人才培養(yǎng)機(jī)制，稅務(wù)管理工作無法適應(yīng)政策環(huán)境的要求；同時，企業(yè)的大部分稅務(wù)會計人員處于信息鏈的末端， 對環(huán)境變化缺乏控制力，不能準(zhǔn)確及時地掌握政策內(nèi)容、了解稅務(wù)籌劃邊界，不僅會出現(xiàn)稅務(wù)管理操作不規(guī)范的問題， 甚至還會給企業(yè)帶來稅務(wù)風(fēng)險。
二、房開企業(yè)稅務(wù)管理優(yōu)化對策
（一）對業(yè)務(wù)環(huán)節(jié)的稅務(wù)管理
1、項目開發(fā)階段
房地產(chǎn)企業(yè)在項目開發(fā)階段需要經(jīng)過土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、前期市場調(diào)研、施工方案規(guī)劃、施工項目立項報審、開工建設(shè)等環(huán)節(jié)，但前期準(zhǔn)備階段涉及稅種不多， 主要對開發(fā)項目的組織形式、開發(fā)模式等內(nèi)容進(jìn)行籌劃。具體來說，在項目組織形式選擇層面，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的下屬公司一般采取設(shè)置分公司或設(shè)置子公司的方式，有時候也針對開發(fā)項目直接成立項目部門。組織形式的差異化使得企業(yè)的納稅成本也存在著差異性。例如：如果企業(yè)針對開發(fā)項目設(shè)置了子公司，子公司可以承擔(dān)獨立納稅的職能，且后期項目轉(zhuǎn)讓也相對方便；如果企業(yè)針對開發(fā)項目設(shè)置了分公司， 分公司需要與總公司合并納稅，共同承擔(dān)納稅義務(wù)與納稅風(fēng)險。但分公司與總公司的利潤與虧損可以進(jìn)行互抵，且稅務(wù)機(jī)關(guān)對分公司監(jiān)管相對寬松。在項目開發(fā)模式選擇層面，房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)建設(shè)形式包括自行開發(fā)、合作開發(fā)、房屋代建等。此外，依據(jù)稅收政策相關(guān)規(guī)定，現(xiàn)行的房地產(chǎn)企業(yè)在委托他人代建房屋項目中，代建房在竣工結(jié)算以后收取的這一部分收入可以免征土地增值稅。因此，建議房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)選擇定向開發(fā)模式，可以充分享受這一項稅收優(yōu)惠政策。
2、項目建設(shè)階段
由于大部分房地產(chǎn)開發(fā)項目建設(shè)周期較長，涉及成本內(nèi)容和可扣除項目較多，在這一階段的稅收籌劃工作主要圍繞采購環(huán)節(jié)和分包環(huán)節(jié)。一方面，在引進(jìn)物資的過程中，供應(yīng)商資質(zhì)評價指標(biāo)除了要考慮產(chǎn)品質(zhì)量、產(chǎn)品價格、供貨時間等基本內(nèi)容，還要確定供應(yīng)商的納稅資質(zhì)， 即是否具備開具增值稅專用發(fā)票的能力，確保采購環(huán)節(jié)的成本費用可以在后期計入進(jìn)項稅抵扣范疇之內(nèi)。另一方面，在與施工單位簽訂合同的過程中，要確定合同主體、審查合同內(nèi)容，注意納稅人身份、單位業(yè)務(wù)、計價方式等重要信息， 并確定單位報價是固定報價還是據(jù)實結(jié)算，付款周期與工程施工進(jìn)度是否一致等問題，確保合同條款設(shè)計符合稅收籌劃的要求。
3、項目銷售階段
房地產(chǎn)企業(yè)在對已經(jīng)建成的房產(chǎn)進(jìn)行銷售時，主要的交易方式包括銷售、持有和出租。在銷售階段涉及稅種較多，包括增值稅、所得稅、印花稅等。在這一階段，企業(yè)的稅務(wù)管理工作應(yīng)當(dāng)從以下幾個方面展開：
其一， 合理設(shè)置銷售價格。房產(chǎn)銷售價格將直接影響到企業(yè)的土地增值稅和所得稅稅額。其中，土增稅計稅方式采取超率累進(jìn)稅的計稅方式，因此銷售價格制定要考慮到價格臨界點對稅務(wù)成本的影響。例如：稅法規(guī)定，普通住宅增值率不超過20% 的情況下，可以享受免除土地增值稅的優(yōu)惠政策。房地產(chǎn)企業(yè)可以以 20% 作為銷售定價的臨界點，合理設(shè)置普通住宅的銷售價格。
其二，合理選擇銷售方式。例如：對精裝房和毛坯房交易進(jìn)行籌劃，企業(yè)可以將精裝房的裝修工作外包給建筑公司，以毛坯房的銷售價格作為銷售收入，企業(yè)只需要繳納增值稅與土地增值稅，這一方法也能夠為企業(yè)節(jié)省稅務(wù)成本。
其三，確定合適的促銷活動。稅法規(guī)定，企業(yè)在采取與“買一贈一”相似的促銷手段開展銷售活動時，可以將產(chǎn)品的總銷售額按照其公允價值的比例進(jìn)行分?jǐn)?，并以此作為銷售收入確認(rèn)?；谶@一政策，企業(yè)可以選擇“買房贈裝修”的促銷方式，控制房產(chǎn)的銷售定價，但向客戶收取一定的裝修費用。而房產(chǎn)售價計入土地增值稅時所適用的增值稅率級次相對較低，甚至可以適應(yīng)于不超過20% 的免稅政策， 能夠有效達(dá)到節(jié)稅的目的。
4、項目清算階段
在工程項目竣工結(jié)算以后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)需要對項目開發(fā)階段的成本內(nèi)容進(jìn)行歸集，進(jìn)行土地增值稅清算。在這一過程中，由于建設(shè)階段所涉及的成本費用與扣除項目較多，企業(yè)需要充分掌握土地增值稅相關(guān)的稅收政策，將經(jīng)營活動中的成本費用細(xì)化為稅前全額扣除、稅前限額扣除和稅前不得扣除三個部分。企業(yè)要注意可扣除項目包括土地使用費用、土地開發(fā)成本費用、新建房及配套設(shè)施費用、舊房及建筑物評估價格、與房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓相關(guān)的稅金、財政部規(guī)定的其他扣除項目等。在計算過程中，房地產(chǎn)企業(yè)還要注意區(qū)分房地產(chǎn)開發(fā)成本和房地產(chǎn)開發(fā)費用，對項目開發(fā)直接相關(guān)的成本要素進(jìn)行列支，并合理歸集開發(fā)費用，基于土地增值稅相關(guān)政策開展籌劃工作。
（二）對企業(yè)層面的稅務(wù)管理
逐步完善稅務(wù)管理體系。一方面，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)充分了解當(dāng)前稅收環(huán)境政策對企業(yè)經(jīng)營效益的影響，從管理理念轉(zhuǎn)變?nèi)胧?，企業(yè)管理層人員可以采取下發(fā)文件、組織宣傳等方式，要求業(yè)務(wù)部門配合稅務(wù)管理工作，加強對重點涉稅環(huán)節(jié)的監(jiān)督；同時，針對稅務(wù)管理工作制定標(biāo)準(zhǔn)化的操作規(guī)范與流程，制度內(nèi)容可以包括不相容崗位分離制度、納稅申報流程、稅務(wù)籌劃方案匯報制度、關(guān)鍵作業(yè)流程監(jiān)管制度、發(fā)票管理制度等，為稅務(wù)管理工作提供制度依據(jù)。另一方面， 房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在財務(wù)部門中設(shè)置獨立的稅務(wù)管理小組，專門負(fù)責(zé)稅務(wù)工作，主要職能涵蓋稅務(wù)咨詢、稅務(wù)籌劃、納稅申報材料管理、聯(lián)系稅務(wù)機(jī)關(guān)等，并建立快速反應(yīng)機(jī)制，主要應(yīng)對突發(fā)稅務(wù)事件或稅務(wù)機(jī)關(guān)的稽查。當(dāng)然，稅務(wù)管理工作與業(yè)務(wù)活動聯(lián)系較為解密，企業(yè)還應(yīng)當(dāng)調(diào)動業(yè)務(wù)部門的參與積極性，要求稅務(wù)管理小組與業(yè)務(wù)部門要加強日常溝通， 及時了解一些業(yè)務(wù)活動的信息，打破知識壁壘，共同制定稅務(wù)籌劃方案。通過逐步完善稅務(wù)管理體系，能夠提升管理層到執(zhí)行層對稅務(wù)管理工作的重視程度，也能夠確保稅務(wù)籌劃方案的可操作性，對于企業(yè)全面提升稅務(wù)管理水平發(fā)揮著重要作用。
加強發(fā)票與檔案的管理工作。加強發(fā)票與檔案管理將直接影響企業(yè)稅務(wù)管理工作的有效性。因此，在“營改增” 政策環(huán)境下，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)重視對增值稅發(fā)票的管理工作。除了合理選擇供應(yīng)商以外，還需要對增值稅專用發(fā)票的日常管理工作進(jìn)行明確規(guī)定。例如：當(dāng)采購活動進(jìn)入質(zhì)檢入庫環(huán)節(jié)以后，業(yè)務(wù)部門必須要及時將增值稅專用發(fā)票轉(zhuǎn)交給稅務(wù)管理小組，由稅務(wù)會計人員對發(fā)票上的交易信息和發(fā)票的真實性進(jìn)行二次核實，并與普通發(fā)票進(jìn)行區(qū)別管理。另外，房地產(chǎn)企業(yè)的稅務(wù)檔案包括稅收政策、專用發(fā)票、項目合同、財務(wù)報銷憑證、稅務(wù)文書等。在管理過程中，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)針對涉稅檔案管理設(shè)置專業(yè)崗位，關(guān)注檔案信息的動態(tài)變化，并結(jié)合檔案信息確定企業(yè)業(yè)務(wù)的涉稅風(fēng)險點和風(fēng)險發(fā)生概率，納入風(fēng)險庫當(dāng)中，為稅務(wù)風(fēng)險管理工作提供信息支持。
配備高素質(zhì)的管理人才。針對稅務(wù)管理人才資源匱乏的問題，房地產(chǎn)企業(yè)需要在內(nèi)部建立人才培養(yǎng)機(jī)制，以稅收政策解讀為主題，定期開展培訓(xùn)活動和研討會議，要求稅務(wù)會計人員充分掌握現(xiàn)行的稅收政策內(nèi)容，并了解供應(yīng)鏈上下游行業(yè)的稅收政策變化情況。在此基礎(chǔ)上，通過日常考核、人員激勵等方式，調(diào)動稅務(wù)會計人員的學(xué)習(xí)積極性，不斷提升稅務(wù)管理水平。此外，房地產(chǎn)企業(yè)也可以引入第三方會計機(jī)構(gòu)，參與稅務(wù)籌劃工作，并為企業(yè)稅務(wù)管理提供更專業(yè)的建議。
綜上所述，在我國稅制改革不斷推進(jìn)的當(dāng)下，稅務(wù)杠桿調(diào)節(jié)必然會影響到房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營與管理。因此，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)重視稅務(wù)管理工作，基于稅務(wù)管理現(xiàn)狀與存在的問題，分別從業(yè)務(wù)層面和企業(yè)層面開展稅務(wù)管理工作， 充分利用稅收政策實現(xiàn)降本增效，全面提升企業(yè)的管理水平。
作者：林美麗
