房地產(chǎn)讀透預(yù)收賬款 [ 2004.08.19 ] 由于收入確認(rèn)的特殊性，房地產(chǎn)公司當(dāng)期的預(yù)收賬款，很大程度上就是下期的主營(yíng)收入 截至8月17日，已有36家房地產(chǎn)上市公司公布半年報(bào)，如何從公布的半年報(bào)中推測(cè)上市公司2004年全年的業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)情況呢？房地產(chǎn)上市公司由于主營(yíng)業(yè)務(wù)收入確認(rèn)的特殊性，導(dǎo)致上市公司業(yè)績(jī)波動(dòng)幅度較大。因?yàn)樵谀骋粫?huì)計(jì)報(bào)告期內(nèi)，對(duì)尚未竣工但允許預(yù)售的樓盤，公司已收到的售樓款只能列入“預(yù)收賬款”科目核算，而不能確認(rèn)為當(dāng)年的收入，但是該項(xiàng)目發(fā)生的管理、營(yíng)業(yè)、財(cái)務(wù)等費(fèi)用必須列入當(dāng)期利潤(rùn)表。因此在半年報(bào)中應(yīng)該主要關(guān)注預(yù)收賬款科目和與之聯(lián)系緊密的存貨科目及其會(huì)計(jì)報(bào)表附注，因?yàn)榘肽陥?bào)的預(yù)收賬款中有一些尚未結(jié)算樓盤在年末有可能會(huì)轉(zhuǎn)化為結(jié)算樓盤，那么部分預(yù)收賬款就有可能轉(zhuǎn)化為主營(yíng)收入；關(guān)注相關(guān)的存貨科目，主要是盡可能準(zhǔn)確計(jì)量發(fā)生的相關(guān)成本和費(fèi)用?！ ?房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)又具有明顯的季節(jié)性，通常下半年竣工的樓盤要多于上半年，因此一般房地產(chǎn)上市公司很難實(shí)現(xiàn)“時(shí)間過半，利潤(rùn)過半”任務(wù)，從而造成房地產(chǎn)上市公司中期業(yè)績(jī)與全年業(yè)績(jī)相差較大，因?yàn)槠渲鳡I(yíng)收入并不是隨著時(shí)間平穩(wěn)成比例增長(zhǎng)，即收入的變化不具有明顯的規(guī)律。以2003年半年報(bào)和年報(bào)為例，73家房地產(chǎn)上市公司中期主營(yíng)收入占全年主營(yíng)收入的40.32%，其中55家中期主營(yíng)收入低于全年主營(yíng)收入的50%，18家中期主營(yíng)收入大于2003年主營(yíng)收入的50%。因此在半年報(bào)公布后，預(yù)測(cè)全年主營(yíng)收入時(shí)，不能簡(jiǎn)單用數(shù)學(xué)方法估算全年主營(yíng)收入，必須認(rèn)真分析公司預(yù)收賬款和在建項(xiàng)目情況，尤其是對(duì)年底能夠竣工結(jié)算的面積和價(jià)格作預(yù)測(cè)。這樣做雖然在一定程度上仍然會(huì)與公司最終公布財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)有差異，但是輔之研究在建項(xiàng)目情況，則可最大限度減少預(yù)測(cè)的誤差?！ ?簡(jiǎn)單比較已公布2004年半年報(bào)的36家房地產(chǎn)上市公司預(yù)收賬款數(shù)值與2003年年報(bào)、2004年半年報(bào)主營(yíng)收入數(shù)值，首先可以關(guān)注預(yù)收賬款大于等于同期主營(yíng)收入的上市公司，如ST中科、中華企業(yè)、招商地產(chǎn)、金地集團(tuán)、深長(zhǎng)城、萬科A等公司。其次仔細(xì)分析這些上市公司預(yù)收賬款與期初數(shù)的變化情況，可以不用關(guān)注預(yù)收賬款變動(dòng)不大的公司(即使其數(shù)額巨大)，而主要關(guān)注期初(2003年年底)期末(2004年中期)預(yù)收賬款變動(dòng)較大的公司。如2004年半年報(bào)中ST中科預(yù)收賬款約是其主營(yíng)收入的2.2倍，但仔細(xì)分析后發(fā)現(xiàn)其預(yù)收賬款期初期末變動(dòng)幅度較小，因此可以不必重點(diǎn)關(guān)注；而中華企業(yè)、金地集團(tuán)等預(yù)收賬款約是其主營(yíng)收入的1.9和1.3倍，仔細(xì)分析發(fā)現(xiàn)期初期末的變動(dòng)幅度較大，繼續(xù)分析發(fā)現(xiàn)，其99%預(yù)收賬款的賬齡在一年以內(nèi)。最后再分析預(yù)收賬款的明細(xì)，可重點(diǎn)關(guān)注預(yù)售房產(chǎn)款明細(xì)，如中華企業(yè)上海春城二期項(xiàng)目的竣工時(shí)間是2004年，因此基本可以將其看作是2004年的主營(yíng)收入一部分；用同樣的方法分析金地集團(tuán)，發(fā)現(xiàn)其97.18%的預(yù)收賬款為一年以內(nèi)，金地國(guó)際花園B區(qū)一期、北京金地格林小鎮(zhèn)等項(xiàng)目已竣工或2004年12月竣工，因此可將其作為2004年主營(yíng)收入的組成部分。同理，可以分析其他應(yīng)收賬款和存貨等科目對(duì)其利潤(rùn)表的影響，從而預(yù)測(cè)上市公司2004年業(yè)績(jī)?！ ?以上主要分析了半年報(bào)報(bào)表中預(yù)收賬款、存貨等科目對(duì)全年主營(yíng)收入的影響，可以采用同樣的方法分析其他業(yè)務(wù)收入，另外還要對(duì)補(bǔ)貼收入和投資收益進(jìn)行分析預(yù)測(cè)，才能對(duì)上市公司全年利潤(rùn)總額增長(zhǎng)情況做出判斷，并分析公司所得稅變動(dòng)情況，最后分析公司全年凈利潤(rùn)的增長(zhǎng)情況，從而對(duì)公司全年業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)情況做出判斷。廣東證券中天網(wǎng)
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