在政策、資本、科技等多重因素的推動(dòng)下，物業(yè)管理行業(yè)迎來發(fā)展的黃金十年。國家陸續(xù)出臺(tái)多項(xiàng)政策，鼓勵(lì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)開展居家養(yǎng)老等各類社區(qū)服務(wù)，為物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展帶來了更大的想象空間，預(yù)計(jì)到“十四五”末，未來5年至少有300億商品房物業(yè)服務(wù)需求。2021年，十部委通知明確鼓勵(lì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)探索“物業(yè)服務(wù)+生活服務(wù)”模式，滿足居民多樣化多層次居住需求。物業(yè)服務(wù)企業(yè)借助數(shù)字化、智能化技術(shù)紅利，持續(xù)提升服務(wù)質(zhì)量，同時(shí)積極借力資本，為規(guī)?；?、深入化奠定良好基礎(chǔ)。
根據(jù)長沙市政府相關(guān)文件，到2024年,符合條件的住宅小區(qū),實(shí)現(xiàn)專業(yè)化物業(yè)服務(wù)基本覆蓋，到2025年，基本完成2000年底前建成的需改造城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造任務(wù)，物業(yè)服務(wù)市場前景空間廣闊。從長沙存量物業(yè)面積與未來交付規(guī)模，以及物業(yè)服務(wù)滿意度測評(píng)結(jié)果看，依然有較大的發(fā)展提升空間。隨著行業(yè)進(jìn)入“高質(zhì)量”發(fā)展階段，長沙物業(yè)企業(yè)有必要順勢(shì)而為，不斷在滿意度、智能化、品牌建設(shè)、增值服務(wù)、多元化運(yùn)營等方面做出創(chuàng)新與探索。
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市場篇
1、物業(yè)服務(wù)均價(jià)上漲，2021年底達(dá)2.06元/平方米*月
據(jù)中指研究院數(shù)據(jù)（點(diǎn)擊試用）顯示，近三年長沙物業(yè)服務(wù)均價(jià)持續(xù)上升，2021年底長沙市物業(yè)費(fèi)均價(jià)為2.06元/平方米*月，環(huán)比上漲0.5%，同比上漲4.6%。
物業(yè)服務(wù)均價(jià)的提升，得益于多種因素。首先，從產(chǎn)品供給端來看，頭部開發(fā)企業(yè)和物業(yè)服務(wù)企業(yè)抓住二線城市發(fā)展機(jī)遇，加大對(duì)長沙市布局，促使區(qū)域整體服務(wù)水平得到進(jìn)一步提升，優(yōu)質(zhì)物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目增多；其次，從產(chǎn)品消費(fèi)端來看，近年來長沙經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅猛，人們對(duì)優(yōu)質(zhì)服務(wù)帶來的差異化體驗(yàn)更加認(rèn)可，對(duì)優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品和服務(wù)的需求更旺盛，愿意支付與高質(zhì)量服務(wù)相匹配的價(jià)格。
圖：2015-2021年長沙物業(yè)服務(wù)均價(jià)情況
2、八成住宅業(yè)態(tài)項(xiàng)目物業(yè)服務(wù)收費(fèi)低于2元/平米*月
據(jù)中指研究院數(shù)據(jù)（點(diǎn)擊試用）顯示，長沙市物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目中，住宅業(yè)態(tài)項(xiàng)目數(shù)量為絕對(duì)主力。從物業(yè)服務(wù)均價(jià)來看，住宅業(yè)態(tài)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)遠(yuǎn)低于非住宅業(yè)態(tài)，八成住宅業(yè)態(tài)項(xiàng)目物業(yè)服務(wù)收費(fèi)低于2元/平米*月；而非住宅業(yè)態(tài)中，67%的非住宅項(xiàng)目物業(yè)收費(fèi)高于2元/平米*月，其中5.01元/平米*月以上項(xiàng)目數(shù)量占比達(dá)19%。
圖：2021年長沙物業(yè)服務(wù)均價(jià)項(xiàng)目數(shù)量占比情況
3、服務(wù)邊界不斷延伸，非住宅業(yè)態(tài)已成市拓重要方向
物業(yè)管理服務(wù)的邊界從住宅不斷延伸至商辦、醫(yī)院、學(xué)校等非住宅業(yè)態(tài)及城市服務(wù)等領(lǐng)域。中指數(shù)據(jù)·物業(yè)版—招標(biāo)數(shù)據(jù)（點(diǎn)擊試用）顯示，截至2021年12月31日，長沙行業(yè)第三方市場招標(biāo)信息發(fā)布約645條，以非住宅業(yè)態(tài)為主（占比近九成），其中辦公業(yè)態(tài)占比最高約39%，其次是學(xué)校業(yè)態(tài)，占比18%。
根據(jù)公開信息，在可統(tǒng)計(jì)到的物業(yè)上市企業(yè)中，來自獨(dú)立第三方的在管面積占比均值已達(dá)到52.1%。其中，市場化項(xiàng)目已成為公司規(guī)模擴(kuò)張的重要來源。
圖：2021年長沙物業(yè)管理行業(yè)第三方市場拓展招投標(biāo)信息統(tǒng)計(jì)
品質(zhì)篇
1、物業(yè)服務(wù)持續(xù)改善，行業(yè)滿意度為74.9分
2021 年長沙物業(yè)服務(wù)總體滿意度評(píng)價(jià)約74.9 分，相較去年滿意度水平提升1.1分；物業(yè)服務(wù)企業(yè)保持品牌化及深度化服務(wù)；同時(shí)依靠管理、科技等手段不斷強(qiáng)化和升級(jí)服務(wù)力，贏得了市場的青睞和業(yè)主的口碑，服務(wù)質(zhì)量持續(xù)得到改善。
圖：2021年長沙物業(yè)服務(wù)滿意度變化情況
2、基礎(chǔ)服務(wù)滿意度仍有改善空間
從各分項(xiàng)服務(wù)的滿意度來看，居民對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的客服中心、物業(yè)服務(wù)人員和綠化養(yǎng)護(hù)三項(xiàng)滿意度評(píng)價(jià)較高，得分均超過76分，但仍有較大改善空間。
裝修管理、車輛管理和投訴處理評(píng)價(jià)得分較低，與物業(yè)服務(wù)總體評(píng)價(jià)存在較大差距，其中投訴處理滿意度評(píng)價(jià)得分最低，存在較大提升空間。
后疫情時(shí)代，物業(yè)在安全管理、清潔衛(wèi)生等與疫情防控密切相關(guān)的工作逐步向平常時(shí)期回歸，相關(guān)工作標(biāo)準(zhǔn)、投入也有所降低，需時(shí)刻關(guān)注業(yè)主體驗(yàn)，避免滿意度出現(xiàn)下滑。
圖：2021年長沙物業(yè)服務(wù)滿意度研究關(guān)鍵端口表現(xiàn)
支持篇
1、湖南省上市后備企業(yè)資源庫名單公示，數(shù)家物業(yè)企業(yè)名列其中
2021年6月21日，湖南省人民政府辦公廳印發(fā)《關(guān)于推動(dòng)湖南省上市公司高質(zhì)量發(fā)展的若干措施》的通知，為推動(dòng)湖南省上市公司高質(zhì)量發(fā)展，為全省實(shí)施“三高四新”戰(zhàn)略提供金融支撐。
2021年11月23日，湖南省企業(yè)上市工作聯(lián)席會(huì)議辦公室對(duì)《湖南省上市后備企業(yè)資源庫名單》予以公示，中湘美好城市運(yùn)營、保利天創(chuàng)物業(yè)、湖南湘誠物業(yè)、長沙城發(fā)物業(yè)等數(shù)家物業(yè)公司位列名單之上。
2、黨建引領(lǐng)賦能行業(yè)發(fā)展，“多方共治”構(gòu)建小區(qū)治理新格局
為積極推進(jìn)黨建工作向物業(yè)服務(wù)企業(yè)和物業(yè)小區(qū)全面延伸和覆蓋，推動(dòng)物業(yè)企業(yè)建立黨支部，引導(dǎo)物業(yè)企業(yè)參與基層治理，服務(wù)基層群眾，推進(jìn)物業(yè)行業(yè)誠信體系建設(shè)，2021年9月8日，長沙市物業(yè)行業(yè)黨委正式成立，全市物業(yè)管理工作邁入新階段。截至目前，全市已建立小區(qū)黨支部近2000個(gè)，小區(qū)黨支部、業(yè)委會(huì)、物業(yè)公司等“多方共治”機(jī)制初步建立。
物業(yè)行業(yè)黨委積極構(gòu)建黨建引領(lǐng)小區(qū)治理新格局，一方面，發(fā)揮黨組織的戰(zhàn)斗堡壘作用，推進(jìn)小區(qū)物業(yè)管理與居民自治相融合，把物業(yè)管理融入社區(qū)基層黨建工作中；另一方面，發(fā)揮黨員模范帶頭作用，引導(dǎo)小區(qū)黨支部黨員和物業(yè)服務(wù)企業(yè)黨員亮身份、見行動(dòng)，以紅色力量引領(lǐng)綠色新風(fēng)，組織小區(qū)成立黨員志愿者隊(duì)伍。同時(shí)，充分調(diào)動(dòng)小區(qū)居民參與社會(huì)治理的積極性，進(jìn)一步發(fā)揮小區(qū)黨支部在小區(qū)治理中的積極作用，不斷深化和拓展黨建引領(lǐng)物業(yè)管理的范圍，形成社區(qū)、小區(qū)居民、物業(yè)企業(yè)共筑共建共享的合力，為市民營造服務(wù)更有溫度、更有質(zhì)感的生活環(huán)境。
3、協(xié)同治理孕育行業(yè)發(fā)展新機(jī)遇，物業(yè)行業(yè)服務(wù)領(lǐng)域進(jìn)一步拓展
2021年底，湖南省住建廳等四部門聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于加強(qiáng)城市住宅小區(qū)協(xié)同治理的指導(dǎo)意見》，進(jìn)一步提升住宅小區(qū)治理效能和水平。
意見提出力爭到2024年,符合條件的住宅小區(qū),實(shí)現(xiàn)小區(qū)黨組織、業(yè)主自治組織和專業(yè)化物業(yè)服務(wù)基本覆蓋；小區(qū)議事平臺(tái)機(jī)制、社區(qū)網(wǎng)格化管理機(jī)制和物業(yè)管理聯(lián)席會(huì)議機(jī)制進(jìn)一步完善,政府公共服務(wù)職責(zé)和社會(huì)力量有效延伸到小區(qū);居民參與社會(huì)治理的意識(shí)與能力明顯增強(qiáng),住宅小區(qū)突出矛盾問題有效解決,居民居住生活環(huán)境得到明顯改善,住宅小區(qū)協(xié)同管理長效機(jī)制基本建立。未來物業(yè)行業(yè)將與城市發(fā)展相結(jié)合，物業(yè)服務(wù)企業(yè)生活服務(wù)、生產(chǎn)服務(wù)、城市服務(wù)等功能將進(jìn)一步拓寬。
4、城市更新和老舊小區(qū)改造加速推進(jìn)，2021年惠及居民5萬余戶
2021年10月25日，長沙市政府辦公廳印發(fā)了《關(guān)于全面加快推進(jìn)城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造工作的實(shí)施意見》。長沙將全面推進(jìn)城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造工作，到2022年，力爭完成2000年底前建成、居民改造意愿強(qiáng)烈的城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造任務(wù)；到2025年，基本完成2000年底前建成的需改造城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造任務(wù)。
《實(shí)施意見》明確，改造對(duì)象為城市或縣城建成年代較早、失養(yǎng)失修失管、市政配套設(shè)施不完善、社區(qū)服務(wù)設(shè)施不健全、居民改造意愿強(qiáng)烈的住宅小區(qū)（含單棟住宅樓）；重點(diǎn)改造2000年底前建成的城鎮(zhèn)老舊小區(qū)，有條件的地方可適當(dāng)將2005年底前建成的小區(qū)納入改造范圍但不得超過限定比例，具體比例限值根據(jù)國家年度計(jì)劃申報(bào)要求確定。
2021年全年長沙市計(jì)劃開工改造城鎮(zhèn)老舊小區(qū)368個(gè)，截至12月初目前已開工367個(gè)，惠及居民5萬余戶。
未來，物業(yè)行業(yè)集中度將進(jìn)一步提升，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)堅(jiān)守品質(zhì)服務(wù)為基礎(chǔ)的發(fā)展根基，樹立品牌發(fā)展戰(zhàn)略，深耕增值服務(wù)領(lǐng)域，探索商業(yè)運(yùn)營模式、拓展城市服務(wù)賽道，深度融合智慧科技，不斷夯實(shí)自身競爭力，邁著更殷實(shí)的腳步堅(jiān)定前行，持續(xù)推動(dòng)行業(yè)快速成長和發(fā)展。
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