A股房地產板塊126家上市公司中62家發(fā)布2021年業(yè)績預報，其中超六成預報將出現(xiàn)虧損。
中國房地產公司的分化正在逐漸加劇。
Wind數(shù)據(jù)顯示，截至2月18日，按照申銀萬國房地產行業(yè)分類，A股房地產板塊126家上市公司中62家發(fā)布2021年業(yè)績預報，其中超六成預報將出現(xiàn)虧損，包括：華夏幸福(600340)（6000340.SH）、中天金融(000540)（000540.SZ）、新華聯(lián)(000620)(000620.SZ)、嘉凱城(000918)(000918.SZ)、華遠地產(600743)(6000745.SH)等。
預期盈利的有央企大悅城(000031)(000031.SZ)、華僑城（000069.SZ）、國企金隅集團(601992)（6001992.SH)等公司。
2021年新冠疫情仍在肆虐，政策收緊，融資困難、資金鏈緊張，市場低迷的環(huán)境下，中國地產板塊經歷了 “至暗時刻”。據(jù)中原地產研報，2021年全國各地樓市調控達到651次，創(chuàng)歷史紀錄。
據(jù)國家統(tǒng)計局發(fā)布2021年中國經濟的初步核算數(shù)據(jù)，2021年國內GDP較上年增長8.1%，而房地產對GDP的貢獻率由2020年的7.34%回落到6.78%。
反映在公司層面，2021年中國恒大（3333.HK)市值跌了近9成，世茂集團（0813.HK)市值跌了近8成，雅居樂（3383.HK)市值跌了近6成。龍頭房企萬科（000002.SZ)、碧桂園（（2007.HK)等也逃不過市值下跌。
中國恒大（3333.HK)、中國奧園（(03883.HK)、陽光城(000671)（000671.SZ)多家頭部民營房企也相繼爆出債務違約。
但進入2022年，政策的暖風接連不斷地吹向房地產板塊。市場調侃房地產股的“速效救心丸”來了。
首先是2022年初，央行、銀保監(jiān)會聯(lián)合對金融機構發(fā)布通知，要求銀行業(yè)金融機構要按照依法合規(guī)、風險可控、商業(yè)可持續(xù)的原則，穩(wěn)妥有序開展房地產項目并購貸款業(yè)務，重點支持優(yōu)質房地產企業(yè)并購出現(xiàn)經營風險的房地產企業(yè)優(yōu)質項目。同時相關并購貸款不再計入“三道紅線”。這意味著政策鼓勵龍頭房地產企業(yè)去“救”其他房地產企業(yè)。
接著2月8日，央行、銀保監(jiān)會發(fā)文，明確銀行業(yè)金融機構要加大對保障性租賃住房的支持力度。這意味著對于商業(yè)銀行機構來說，將獲得房地產信貸更大操作空間和更有效信貸投放項目。對于房地產企業(yè)來說，將會拓寬融資渠道、豐厚自身資金鏈，渡過經營難關。
2月10日還有消息表示全國性商品房預售資金監(jiān)管的意見近日已出臺。該管理辦法明確了對監(jiān)管資金監(jiān)管額度、交納范圍、取用條件等。中金公司指出，商品房預售資金管理制度趨于規(guī)范化，有利于房企合理使用銷售資金，有助于防范因監(jiān)管過嚴而進一步加重部分房企流動性風險。
同時，融資環(huán)境整體放松。2月10日，央行發(fā)布的2022年1月金融統(tǒng)計數(shù)據(jù)和社會融資數(shù)據(jù)報告顯示當月社會融資增量為6.17萬億元，同比增加9842億元，為單月增量歷史最高；當月人民幣貸款增加3.98萬億元，同比多增3944億元，為單月統(tǒng)計高點；該數(shù)據(jù)顯示2022年開年信貸社融增長雙雙實現(xiàn)“開門紅”。該報告還顯示1月廣義貨幣(M2)增速同比增長9.8%，增速較上月增加高達0.8個百分點，信用已經在超預期擴張。
在這一市場環(huán)境下，機構紛紛看好國企房地產公司。
事實上，即便是在2021年的環(huán)境下，部分國企房地產公司在資本市場表現(xiàn)也不錯。國企招商蛇口(001979)（001979.SZ)、央企華潤置地(1109.HK）、央企保利發(fā)展（600048.SH)等基本穩(wěn)住了市值，且在2021年下半年尤其進入四季度股價還出現(xiàn)上漲。
據(jù)wind數(shù)據(jù)，截至2月18日早盤，近4個月，招商蛇口上漲了35.62%；保利發(fā)展近4個月上漲了30.08%，華潤置地2022年以來就上漲了21.49%。
國泰證券2月9日的研報指出，若能確保個股持續(xù)經營，價值毀滅將隨行業(yè)出清終結，可帶來第一階段估值修復，即遠期估值從負修復至0；A股頭部國央企漲幅在30％以上，港股頭部央企也有明顯超額收益。未來更大空間在于重塑商業(yè)模式和盈利模式，迎來第二階段的估值修復。
《巴倫周刊》中文版認為2022年地產托底政策開始發(fā)力，最壞的時候似乎即將過去。2022年房地產行業(yè)將迎來政策持續(xù)改善，國資背景下的房地產公司將更多受益于這一環(huán)境。
文｜《巴倫周刊》中文版撰稿人 黃穎芳
編輯｜吳海珊
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