2021隨著政策調(diào)控力度加強(qiáng)，行業(yè)基本面進(jìn)入下行周期。下半年以來，銷售滑坡、土拍遇冷、行業(yè)現(xiàn)流動(dòng)性危機(jī)，倒逼政策邊際放松。我們認(rèn)為，政策先于基本面出現(xiàn)“拐點(diǎn)”，而后行業(yè)基本面于2022年上半年逐漸恢復(fù)，板塊行情則會(huì)先于基本面提前演繹，短期來看已進(jìn)入良好的配置期。
地產(chǎn)開發(fā)：基本面下行，穩(wěn)健房企優(yōu)勢(shì)凸顯。全國新房銷售由穩(wěn)轉(zhuǎn)跌，1-10月全國商品房銷售面積14.3億平方米（+7.3%），9月和10月分別同比下降13.2%和21.7%；商品房銷售額14.7萬億元（+11.8%），9月和10月分別同比下降15.8%和22.7%，預(yù)計(jì)全年銷售規(guī)模同比有所下降。集中土拍先熱后冷，二輪土拍整體流拍撤回率達(dá)到31.8%，且大多數(shù)地塊以底價(jià)成交。融資大幅下滑，單月融資規(guī)模同比連續(xù)8個(gè)月下降，9月和10月分別環(huán)比下降22.3%和60.0%，大部分民企存在潛在流動(dòng)性緊張，債償高峰下多家房企出現(xiàn)債務(wù)違約。在此背景下，短期內(nèi)行業(yè)政策迎來邊際改善。9月以來政策開始邊際放松，近期政治局會(huì)議和中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議定調(diào)為信號(hào)，后續(xù)地方政策有望逐步跟進(jìn)。下行周期中尋找結(jié)構(gòu)性投資機(jī)會(huì)，把握行業(yè)審美邏輯的變化，重點(diǎn)關(guān)注財(cái)務(wù)穩(wěn)健基本面良好的房企，同時(shí)關(guān)注多元化發(fā)展的轉(zhuǎn)型房企。
物業(yè)管理：行業(yè)延續(xù)高增，龍頭強(qiáng)者恒強(qiáng)。2021H1物業(yè)板塊37家公司合計(jì)實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入860億元（+55.7%），歸母凈利潤達(dá)133億元（+65.1%），業(yè)績表現(xiàn)亮眼，管理規(guī)模也呈現(xiàn)快速增長。行業(yè)發(fā)展呈現(xiàn)“第三方項(xiàng)目占比不斷提升，業(yè)態(tài)多元化布局，增值服務(wù)多元化發(fā)展”等幾大趨勢(shì)，行業(yè)加速整合，年內(nèi)收并購頻發(fā)，龍頭格局越發(fā)穩(wěn)固，應(yīng)重點(diǎn)關(guān)注具有規(guī)模優(yōu)勢(shì)的頭部企業(yè)。
行業(yè)政策邊際放松，板塊有望迎來估值修復(fù)。我們認(rèn)為當(dāng)前板塊應(yīng)當(dāng)關(guān)注3條投資主線：1）開發(fā)企業(yè)：萬科A、保利發(fā)展、新城控股、龍湖集團(tuán)、華潤置地、中國海外發(fā)展、旭輝控股、建發(fā)國際等；2）物管企業(yè)：碧桂園服務(wù)、旭輝永升服務(wù)、融創(chuàng)服務(wù)、華潤萬象生活、金科服務(wù)等；3）轉(zhuǎn)型房企：廣宇發(fā)展、魯商發(fā)展等。
風(fēng)險(xiǎn)提示：房地產(chǎn)融資政策不及預(yù)期、銷售不及預(yù)期、物管發(fā)展不及預(yù)期等。
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