文/新浪財經(jīng)意見領(lǐng)袖專欄作家 丁祖昱
多點(diǎn)散發(fā)的疫情，成為2022年房地產(chǎn)行業(yè)最大的不確定性。
5月10日起，克而瑞舉辦了一場以“數(shù)智洞見 疫中探市”為主題的房地產(chǎn)市場趨勢發(fā)布會，圍繞住宅開發(fā)、物業(yè)管理、資產(chǎn)管理、康養(yǎng)產(chǎn)業(yè)、租賃住宅、產(chǎn)城發(fā)展、文旅產(chǎn)業(yè)七大領(lǐng)域展開了為期四天的討論。80余位行業(yè)TOP專家共同探索未來常態(tài)化疫情防控下各領(lǐng)域的發(fā)展趨勢。
市場信心的恢復(fù)仍在艱難博弈，每一個關(guān)心房地產(chǎn)市場的人都想知道，樓市到底什么時候才能回穩(wěn)？
今天開始我們將推出“疫中探市”系列，第一篇《疫情對中國房地產(chǎn)市場影響分析及未來展望》，重磅記錄易居企業(yè)集團(tuán)CEO丁祖昱基于大數(shù)據(jù)的深刻分析，為中國房地產(chǎn)市場和企業(yè)的發(fā)展給出自己獨(dú)到的見解。
關(guān)于今年房地產(chǎn)市場的走勢，丁祖昱給出的趨勢判斷是：先低后高，整體回穩(wěn)會延至三季度。
據(jù)克而瑞監(jiān)測，前4月全國有83個省市出臺相關(guān)松綁政策，是近幾年中放松政策出臺最密集的一次。
隨著對中國房地產(chǎn)政策認(rèn)識的加深，就目前全國市場表現(xiàn)而言，政策層面是真正影響市場的導(dǎo)火線，且不僅是導(dǎo)火線，更是影響供應(yīng)、需求、購買力的真正內(nèi)因。
過去4個月是政策放松是最密集的4個月，但對市場成交的影響有限。
一方面與4月以來疫情多點(diǎn)散發(fā)不無關(guān)系，據(jù)克而瑞不完全統(tǒng)計，目前全國超過20多個城市線下售樓處因疫情而輪番關(guān)閉，無法及時推貨。
因此，預(yù)計5、6月份還會有一些力度更大的地方政策出臺。
另一方面，與去年下半年土拍市場逐步走低有一定關(guān)系，在集中供地和市場下行壓力影響下，2021年第二、三輪土拍出現(xiàn)國企和央企兜底現(xiàn)象，民企大多由“謹(jǐn)慎拿地”轉(zhuǎn)為“不拿地”，受此影響，全國300城土地成交建面和成交金額大幅下降，其中成交金額為近六年來首次下滑。
在這兩者背景之下，新房供應(yīng)前4月創(chuàng)三年同期新低，4月單月同比降幅持續(xù)擴(kuò)大到57%。
從當(dāng)前市場來看，今年的疫情抵消了很多政策，特別是4月份以來，疫情多點(diǎn)散發(fā)，上海乃至全國多個重點(diǎn)城市都受到疫情影響。
長三角和大灣區(qū)復(fù)蘇進(jìn)程被打斷。CRIC數(shù)據(jù)顯示，長三角區(qū)域高位回落，上海自開始靜態(tài)管控后沒有任何供應(yīng)量。受上海及周邊影響，長三角區(qū)域前4月成交面積同比跌幅最大，為-57%。
從全年進(jìn)程來看，長三角和大灣區(qū)原本4、5月的數(shù)據(jù)應(yīng)是逐步提升，可在疫情影響下，4月末登記備案成交數(shù)據(jù)回升進(jìn)程被打斷，回溯數(shù)據(jù)實(shí)際成交時間，正是在3月底4月初疫情多點(diǎn)散發(fā)之時。
疫情造成的區(qū)域分化加劇，2022年以來成交逐月回落，前四個月累計成交同比下降50%。特別是4月，新房成交同環(huán)比均下降，其中三四線同比下降63%。
疫情導(dǎo)致土地市場供地節(jié)奏發(fā)生變化，部分城市延遲了第一批土拍。前四個月土地成交面積降幅超過50%。
這對未來市場影響非常大，一般各大企業(yè)拿地集中在上半年，3、4、5月份最優(yōu)，因?yàn)樯习肽昴玫兀掳肽觊_盤，當(dāng)年可實(shí)現(xiàn)回款，這對現(xiàn)金流影響非常大，因此，若錯過了拿地黃金期，那今年整體的土地市場將非常不樂觀。
對于企業(yè)來說，疫情影響下樓市下行壓力未減，房企銷售回款仍較為艱難，這進(jìn)一步加劇了資金壓力；且由于集中供地多為核心一二線城市，土地成本相對較高，導(dǎo)致企業(yè)拿地意愿、拿地力度降至歷史低位，截止4月末，仍有接近六成百強(qiáng)未拿地。
雖然近期房地產(chǎn)融資政策回暖加速，但受疫情影響，且行業(yè)風(fēng)險未出清等多重原因，政策傳導(dǎo)不及預(yù)期，企業(yè)融資恢復(fù)仍較為緩慢。3、4月的融資量分別為858億元和641億元，分別同比下降31%和45%
據(jù)克而瑞監(jiān)測，2022年前4月的債券發(fā)行量僅是到期量的61%，企業(yè)償債持續(xù)承壓，接下來的6、7月則達(dá)到年內(nèi)償債高峰期，月均到期量達(dá)700億元以上，所以6、7月份對很多房企來說是一個非常重要的坎，希望相關(guān)政策可以在5、6月份快點(diǎn)落地到位。
在目前整體疫情影響下，客戶需求變化很大。
我們做了有關(guān)疫情對購房決策影響的調(diào)研，發(fā)現(xiàn)仍然堅持買房的客戶只有20.09%。有一部分要換房，比例17.36%，但是推遲買房和放棄買房的客戶到達(dá)了35.61%。
在這樣的情況下，誰還想買房？
調(diào)研顯示，一線城市的購房者態(tài)度比較堅決，會遲到但是不會缺席。
還有一些改善需求，因?yàn)橐咔橄霌Q更大的房子，小房子和與父母同住的換房需求被激發(fā)出來，這一點(diǎn)，也對產(chǎn)品的促銷有關(guān)聯(lián)。
接下來，110平米以上的戶型可能會更搶手，而且必須兩衛(wèi)以上，客廳面積要大，要有書房，原來是雞肋的書房成為眼下爭搶的點(diǎn)，客臥實(shí)際功能都當(dāng)書房用，一般情況下不住人。今天對這些戶型的調(diào)整也是需要關(guān)注的點(diǎn)。
總體來看，此次疫情對購房迫切度影響較大，3個月內(nèi)購房的比例大幅下降，所以我們原本預(yù)計4、5月份回暖要整體往后延，至少延遲三個月，甚至有近六成的客戶置業(yè)計劃延遲了一年以上，這一年以上是目前的調(diào)研數(shù)據(jù)，如果接下來經(jīng)濟(jì)繼續(xù)受到一定影響，再影響到收入，進(jìn)而影響到購買力，那么這個影響可能還會更大。
展望后市，疫情疊加供求失衡，未來市場不確定因素更多。有內(nèi)因也有外因，外因主要是疫情的不確定性，內(nèi)因則主要還是市場需求和購買力的嚴(yán)重透支。
對此，我們認(rèn)為，首先政策還是在不斷的寬松過程當(dāng)中，其中包括為房企紆困的政策，以期化解房企債務(wù)風(fēng)險，所以最近一段時間，特別是困難房企還是有機(jī)會拿到合理的紆困融資，包括原有貸款的保留、展期等優(yōu)惠政策，需要和地方銀保監(jiān)會、地方銀行進(jìn)行溝通。在預(yù)售資金監(jiān)管方面，部分城市也給予一定放松。
在土拍方面，特別是土地預(yù)付款也給予一定支持，當(dāng)然稅費(fèi)方面也是房企值得關(guān)注的，特別是這兩年市場調(diào)整之后，很多項(xiàng)目實(shí)際都不賺錢，但是房企都有所得稅增值稅預(yù)增問題，原來預(yù)增比重較高，按照原來的測算收益比較高，但事實(shí)上沒有那么高收益，如果把這些預(yù)收款項(xiàng)都調(diào)整到合理的范圍內(nèi)，對房企影響還是比較大的。
與購房相關(guān)的政策，比如剛需、改善等購房政策都有很重要的影響，其中最重要的影響還是按揭的影響，即首套和二套房的首付比例，如果能進(jìn)一步下調(diào)，比如首套從30%調(diào)整至20%，那么購買力將上調(diào)30%。二套房如果從70%首付調(diào)整到30%，對客戶的購買力影響也極大，這些政策都亟需出臺。
此外，我們希望在限售、限購等方面出臺輔助政策，部分城市也建議在高端豪宅等方面放開限價，在房價方面給大家一些信心，因?yàn)椤百I漲不買跌”，如果看不到房價上升趨勢，市場也是死水一潭。所以希望市場上的高端項(xiàng)目，能夠在房價方面有一定的支撐作用，雖不希望漲，但也要防下跌。
總體來看，今年的市場走勢一定是先低后高，高是指相對于現(xiàn)在情況，但全年和往年相比會明顯下降。土地市場成交亦是如此，因供地增加而帶來成交回升或在二季度出現(xiàn)，但全年總規(guī)模還會下降。
當(dāng)然，也不必對行業(yè)整體規(guī)模有所疑慮，我們依然要抱有信心。即使回落到過去幾年的水平，規(guī)模依然是可觀的。
目前已經(jīng)看到了不少利好和曙光，信心還是要有。
如果今年要保住5%以上的GDP增速，房地產(chǎn)業(yè)必須要穩(wěn)住。房地產(chǎn)行業(yè)仍然是中國經(jīng)濟(jì)的壓艙石和支柱產(chǎn)業(yè)，這一點(diǎn)毋庸置疑。
大浪淘沙，未來的市場會更加穩(wěn)健，對企業(yè)而言，過去的運(yùn)作模式該結(jié)束了，三高模式無法在青銅時代生存，在未來三到五年，房企負(fù)債率會降至更合理水平，未來市場會更加穩(wěn)健。
(本文作者介紹：華東師范大學(xué)世界經(jīng)濟(jì)博士生，現(xiàn)任易居（中國）控股有限公司執(zhí)行總裁。（微信公眾號：dzypls）)
