隨著存量時(shí)代的到來(lái)，城市的頭部商業(yè)資源變得彌足珍貴，這對(duì)于眾多涉足商業(yè)地產(chǎn)的規(guī)模型房企來(lái)說(shuō)，無(wú)疑是一個(gè)嚴(yán)峻的挑戰(zhàn)。如果自己拿地，建項(xiàng)目，后期運(yùn)營(yíng)“一把抓”不僅周期長(zhǎng)，回籠慢，而且風(fēng)險(xiǎn)還高；如果收購(gòu)存量項(xiàng)目，后期改造難度也是個(gè)問(wèn)題，再加上全國(guó)新開(kāi)商業(yè)項(xiàng)目數(shù)量逐年呈下降趨勢(shì)，這不得不讓房企們思考并尋找更適合市場(chǎng)環(huán)境的致勝之道，于是商業(yè)地產(chǎn)的輕資產(chǎn)管理方式應(yīng)運(yùn)而生。
成都大悅城，以九寨溝、黃龍景區(qū)為靈感打造
“輕資產(chǎn)”顧名思義，就是商業(yè)地產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì)對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行品牌和管理能力的輸出，以前這部分市場(chǎng)份額幾乎被五大行和盈石、漢博這種商業(yè)地產(chǎn)顧問(wèn)公司獨(dú)占，可近幾年的市場(chǎng)行情有變，萬(wàn)達(dá)、大悅城、凱德、星河、世茂商投、綠地、泰禾等頭部開(kāi)發(fā)企業(yè)紛紛投身“輕資產(chǎn)戰(zhàn)圈”，憑借著自身多項(xiàng)目歷練的運(yùn)營(yíng)體系和人才儲(chǔ)備實(shí)現(xiàn)加速擴(kuò)張，搶占各大城市的頭部商業(yè)空間。
以前被第三方機(jī)構(gòu)引以為傲的“市場(chǎng)藍(lán)?！币幌伦兂闪恕凹t?！?，甲方“自降身段”與乙方同臺(tái)搶生意，成為當(dāng)前國(guó)內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)的一個(gè)風(fēng)向標(biāo)。
弘陽(yáng)商業(yè)獨(dú)創(chuàng)“輕重并舉”戰(zhàn)略
提到國(guó)內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)的“輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)”，弘陽(yáng)不可不提。弘陽(yáng)是國(guó)內(nèi)為數(shù)不多的、以商業(yè)起家的美好生活服務(wù)商，對(duì)商業(yè)的本質(zhì)和運(yùn)營(yíng)的能力，都有著深入的洞察和積累。當(dāng)前，弘陽(yáng)商業(yè)秉持“輕重并舉”發(fā)展戰(zhàn)略，持續(xù)實(shí)現(xiàn)高質(zhì)量快速發(fā)展，形成對(duì)規(guī)模、品牌和人才的聚集效應(yīng)。
截至2019年中，弘陽(yáng)商業(yè)通過(guò)自持和管理輸出的“輕重并舉”模式，在全國(guó)已開(kāi)拓39個(gè)項(xiàng)目，體量超過(guò)400萬(wàn)平方米，實(shí)現(xiàn)年客流量超2000萬(wàn)人次，年銷售額超100億元，并明確以弘陽(yáng)廣場(chǎng)、弘陽(yáng)家居為兩大主力產(chǎn)品線。
基于清晰的業(yè)務(wù)板塊劃分，弘陽(yáng)商業(yè)在不斷變化的市場(chǎng)環(huán)境中有的放矢，提出了“委管為主、租賃為輔、擇機(jī)自持”的發(fā)展模式。
依托該模式，投資端勢(shì)如破竹，委管等輕資產(chǎn)項(xiàng)目快速突破，并不斷迭代出精裝租賃、在營(yíng)翻牌等模式，進(jìn)一步豐富了輕資產(chǎn)發(fā)展內(nèi)涵，借此迅速推開(kāi)全國(guó)布局，形成具有弘陽(yáng)特色的商業(yè)價(jià)值體系。
南京弘陽(yáng)廣場(chǎng)
弘陽(yáng)商業(yè)的輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式，涵蓋委管與租賃兩大類——
委管：輸出品牌和管理，為合作伙伴提供專業(yè)的咨詢顧問(wèn)、項(xiàng)目選址、設(shè)計(jì)研發(fā)、招商、成本管控、商業(yè)運(yùn)營(yíng)等全產(chǎn)業(yè)鏈專業(yè)服務(wù)。
租賃：整體租賃商業(yè)物業(yè)，自主定位、招商，運(yùn)營(yíng)，為合作方提供持續(xù)的商業(yè)資產(chǎn)增值。
與此同時(shí)，弘陽(yáng)商業(yè)聚焦區(qū)域，堅(jiān)持標(biāo)桿打造，并通過(guò)組織裂變、文化牽引、機(jī)制驅(qū)動(dòng)，為輕資產(chǎn)模式落地保駕護(hù)航，以強(qiáng)大的共享資源平臺(tái)和專業(yè)服務(wù)體系，來(lái)滿足不同合作伙伴區(qū)域內(nèi)的消費(fèi)者需求和經(jīng)營(yíng)管理需求。
萬(wàn)達(dá)的”以運(yùn)營(yíng)商為核心”的輕資產(chǎn)模式
2018年，萬(wàn)達(dá)在全國(guó)一共開(kāi)業(yè)49家萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)，其中輕資產(chǎn)模式占了80%以上。據(jù)知情人士透露，王健林曾經(jīng)算過(guò)一筆賬：輕資產(chǎn)戰(zhàn)略下，兩到三個(gè)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)的收入抵得上一個(gè)重資產(chǎn)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)，為此，萬(wàn)達(dá)只要多建輕資產(chǎn)廣場(chǎng)，就可以保持規(guī)模和收入的增長(zhǎng)。
然而萬(wàn)達(dá)的輕資產(chǎn)是典型的“以運(yùn)營(yíng)商為核心”的模式，也就是“投資者出地、出全部投資，萬(wàn)達(dá)只負(fù)責(zé)出品牌，負(fù)責(zé)規(guī)劃設(shè)計(jì)、建設(shè)、招商、運(yùn)營(yíng)、商業(yè)信息化管理”，所產(chǎn)生的租金收益萬(wàn)達(dá)與投資方按三七比例分成，
由于萬(wàn)達(dá)的名牌效應(yīng)和影響力，輕資產(chǎn)雖然是以運(yùn)營(yíng)商為核心，但愿意合作的投資商還是很多，萬(wàn)達(dá)可以挑選的余地也很大。很多地方性的開(kāi)發(fā)商在當(dāng)?shù)啬玫亟?xiàng)目，后期與當(dāng)?shù)卣┺?，有萬(wàn)達(dá)的參與能有效的增加談判的砝碼，項(xiàng)目最終也能獲得不錯(cuò)的優(yōu)惠條件。
“雖然一分錢不出”，但輕資產(chǎn)模式仍然可以讓萬(wàn)達(dá)活得很滋潤(rùn)，租金收益率超過(guò)兩位數(shù)，而這些錢主要來(lái)自與下面4個(gè)方面
投資商與萬(wàn)達(dá)合作，拿地成本降低了。一些中小型城市都希望引進(jìn)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)振興當(dāng)?shù)厣虡I(yè)，不少地方政府都會(huì)向萬(wàn)達(dá)出售低價(jià)的定制地塊，而地方性開(kāi)發(fā)商拿地卻沒(méi)有這樣的優(yōu)厚條件。
萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)模式已十分成熟，可以大量復(fù)制，這使得萬(wàn)達(dá)可以成批施工、集中采購(gòu)，大大降低了建設(shè)成本。
在產(chǎn)生合作的輕資產(chǎn)項(xiàng)目中，萬(wàn)達(dá)指定施工隊(duì)伍，所有設(shè)備必須使用萬(wàn)達(dá)品牌庫(kù)中的優(yōu)秀品牌，這一方面避免了建設(shè)質(zhì)量對(duì)于后期運(yùn)營(yíng)管理產(chǎn)生負(fù)面影響，另一方面也是萬(wàn)達(dá)增加收入的渠道。
輕資產(chǎn)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)重新設(shè)計(jì)了平面布局，增加了可租賃面積，目前使用率超過(guò)60%。
大悅城：節(jié)省時(shí)間，加快運(yùn)作效能，輕資產(chǎn)是最好的選擇
“在商業(yè)地產(chǎn)進(jìn)入過(guò)剩的存量時(shí)代之后，存量改造成為了商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)獲取優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目的重要渠道，做一個(gè)新的大悅城，從拿地到開(kāi)業(yè)，一般需要近三年，但如果是收購(gòu)舊項(xiàng)目改造，從改造到開(kāi)業(yè)，一年內(nèi)就可完成。節(jié)省下來(lái)的時(shí)間，幾乎足以將一個(gè)新開(kāi)業(yè)的大悅城運(yùn)營(yíng)至略有人氣?！睆?016年，大悅城操作的第一個(gè)輕資產(chǎn)項(xiàng)目天津和平大悅城開(kāi)始，已經(jīng)明確了這項(xiàng)業(yè)務(wù)的盈利方向：
1、管理費(fèi)：與投資方共享租金收益和凈收入分成
2、超過(guò)租金預(yù)算部分的超額獎(jiǎng)勵(lì)
3、自有產(chǎn)品線輸出獲得營(yíng)業(yè)收益
4、優(yōu)勢(shì)的退出機(jī)制，可獲得資產(chǎn)增值收益分享
天津項(xiàng)目之后，大悅城嘗到了輕資產(chǎn)模式的甜頭，集團(tuán)層面立即將輕資產(chǎn)與自建、收購(gòu)一并列為大悅城的三大發(fā)展戰(zhàn)略渠道，以實(shí)現(xiàn)五年內(nèi)開(kāi)出20～30個(gè)大悅城的擴(kuò)張計(jì)劃。
對(duì)于項(xiàng)目合作，大悅城的要求主要包括：在核心城市、核心區(qū)域的核心項(xiàng)目；基本類似大悅城既定模型，例如地鐵上蓋、8萬(wàn)~15萬(wàn)平方米的體量，30萬(wàn)~50萬(wàn)周邊客群。除以上硬性標(biāo)準(zhǔn)外，合作伙伴的知名度、經(jīng)營(yíng)能力、行業(yè)經(jīng)驗(yàn)等也是重要考量條件。目前大悅城地產(chǎn)接觸的有意向的輕資產(chǎn)商業(yè)項(xiàng)目在40個(gè)左右。隨著項(xiàng)目不斷拓展，會(huì)員不斷增加，一邊通過(guò)運(yùn)營(yíng)提升租金水平，一邊通過(guò)大悅城構(gòu)建的會(huì)員平臺(tái)體系獲得傳媒和廣告收入，這是大悅城規(guī)?；蟮闹匾\(yùn)營(yíng)營(yíng)收來(lái)源。
凱德的“輕資產(chǎn)模式”只為中高端購(gòu)物中心打造
與前面幾家集團(tuán)不同，來(lái)自新加坡的凱德集團(tuán)，它的輕資產(chǎn)運(yùn)作似乎一開(kāi)始就是為中高端項(xiàng)目打造。2016年8月31日，凱德與長(zhǎng)沙先導(dǎo)投資控股集團(tuán)有限公司就長(zhǎng)沙湘江財(cái)富金融中心項(xiàng)目簽訂購(gòu)物中心管理合同，這是凱德的輕資產(chǎn)之路上的重要里程碑。據(jù)了解湘江財(cái)富金融中定位“湘江新區(qū)金融地標(biāo)”，是長(zhǎng)沙當(dāng)?shù)睾蘸沼忻纳虡I(yè)標(biāo)桿，63萬(wàn)方的建筑規(guī)模包含328米的甲級(jí)寫字樓、4.2萬(wàn)方的超五星酒店和12萬(wàn)方的智能購(gòu)物中心，面對(duì)這樣級(jí)別的項(xiàng)目，凱德采用“全程參與”的合作方式，輕資產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)和管理貫穿項(xiàng)目的建設(shè)階段、開(kāi)業(yè)前、開(kāi)業(yè)后的運(yùn)營(yíng)階段，而管理費(fèi)用和傭金按照“介入的不同階段”進(jìn)行收取。
與集團(tuán)旗下的長(zhǎng)寧來(lái)福士、杭州來(lái)福士、深圳來(lái)福士、武漢的凱德西城、上海的凱德星貿(mào)和蘇州中心等重資產(chǎn)項(xiàng)目一樣，凱德的輕資產(chǎn)項(xiàng)目同樣需要較高的準(zhǔn)入門檻：聚焦一二線城市，選擇城市核心區(qū)并優(yōu)先考慮地鐵物業(yè)，城市標(biāo)桿商業(yè)是他們主要的“狙擊目標(biāo)”
對(duì)于輕資產(chǎn)管理的合作模式，凱德可以很靈活，具體合作內(nèi)容以及是否輸出品牌根據(jù)雙方需求和項(xiàng)目自身情況而定，可以是針對(duì)未開(kāi)業(yè)項(xiàng)目從資產(chǎn)規(guī)劃、開(kāi)業(yè)籌備、商場(chǎng)管理、資產(chǎn)管理到升級(jí)改造的一站式、全鏈條專業(yè)服務(wù)，也可以是針對(duì)已開(kāi)業(yè)項(xiàng)目進(jìn)行管理和資產(chǎn)升級(jí)。
星河商置輕資產(chǎn)管理的“四種方式”
星河商置的輕資產(chǎn)化主要以四種方式進(jìn)行：品牌輸出/管理輸出、整體租賃、小股操盤和第三方合作。
在品牌管理輸出模式方面，已經(jīng)試水的項(xiàng)目包括深圳龍華iCO綜合型社區(qū)購(gòu)物中心、普寧星河COCO City、莆田星河COCO Park。項(xiàng)目由投資方自建物業(yè)，星河輸出管理團(tuán)隊(duì)、技術(shù)團(tuán)隊(duì)，提供從前期定位規(guī)劃、招商、開(kāi)業(yè)，再到后期運(yùn)營(yíng)管理的全流程支持。
對(duì)于自己的旗艦產(chǎn)品COCO Park的輸出標(biāo)準(zhǔn)，星河將只選擇國(guó)內(nèi)一線城市、二線副省級(jí)及沿海經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)城市，項(xiàng)目需位于城市商務(wù)商業(yè)中心、CBD區(qū)域、城市或區(qū)域的中心交通樞紐地段，商業(yè)體量8-12萬(wàn)平米或以上，業(yè)態(tài)齊全，能滿足目標(biāo)客群一站式消費(fèi)需求等。
結(jié)語(yǔ)：
對(duì)于“輕資產(chǎn)模式”，國(guó)內(nèi)的商業(yè)地產(chǎn)界一向是褒貶不一，有人認(rèn)為在商業(yè)地產(chǎn)尚未真正實(shí)現(xiàn)證券化之前，所謂的輕資產(chǎn)還只是一個(gè)美好的愿景；也有人認(rèn)為輕資產(chǎn)模式是打破企業(yè)現(xiàn)有局限，擴(kuò)展市場(chǎng)邊際的有效方法?？傊嬖诩词呛侠恚拜p資產(chǎn)”如今在國(guó)內(nèi)市場(chǎng)風(fēng)生水起，引得眾多甲方紛紛“下海”，想來(lái)一定是有它的魅力。
（圖片來(lái)源：華商網(wǎng)、搜狐）
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