物業(yè)管理之后，商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營管理有望成為地產(chǎn)公司第二次分拆的行業(yè)性標(biāo)的公司。和海外經(jīng)驗(yàn)不同，我們相信中國地產(chǎn)行業(yè)不會(huì)走商業(yè)地產(chǎn)資產(chǎn)重資產(chǎn)出表的老路，而會(huì)將最具價(jià)值的服務(wù)能力（輕資產(chǎn)平臺(tái)）孵化獨(dú)立上市。
房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)長期成長性有限，開發(fā)龍頭亟待轉(zhuǎn)型和分拆新業(yè)務(wù)。我們認(rèn)為，由于開發(fā)行業(yè)整體供給規(guī)模較大，人均居住面積較高，開發(fā)行業(yè)短期走穩(wěn)，中長期則缺乏發(fā)展的空間。開發(fā)龍頭不斷依托資金、深耕產(chǎn)業(yè)鏈和人才管理優(yōu)勢(shì)，沿著投資和服務(wù)兩條主線培育新產(chǎn)業(yè)。近期，地產(chǎn)龍頭的新產(chǎn)業(yè)日益成熟，分拆浪潮開始。
物業(yè)管理——成功分拆的第一個(gè)獨(dú)立行業(yè)。物業(yè)管理行業(yè)憑借可持續(xù)的盈利模型，政策的支持，廣泛的科技應(yīng)用空間，確定的業(yè)績(jī)?cè)鏊?，獲得市場(chǎng)廣泛認(rèn)可，享受較高估值水平。這初步證明開發(fā)企業(yè)完全有可能培育分拆新業(yè)務(wù)板塊。
分拆次章——商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營管理平臺(tái)。在海外，商業(yè)地產(chǎn)往往輕重結(jié)合，資源出表，獨(dú)立上市，但我們不認(rèn)為這在中國可行。一方面，我國利率下降較慢，絕對(duì)利率水平較高，REITs 出臺(tái)緩慢；另一方面，我國商業(yè)地產(chǎn)總體供給不低，電商發(fā)達(dá)，商業(yè)場(chǎng)所社交娛樂屬性更大，商業(yè)地產(chǎn)更重經(jīng)營而不重資源。我們相信，我國的商業(yè)地產(chǎn)業(yè)務(wù)和開發(fā)公司分拆，將走輕資產(chǎn)的道路，誕生一個(gè)針對(duì)商業(yè)空間營建和經(jīng)營打造服務(wù)解決方案的產(chǎn)業(yè)，并受到資本市場(chǎng)認(rèn)可。
時(shí)代新聲——寶龍商業(yè)的第一次分拆實(shí)踐。寶龍成為了第一個(gè)分拆輕資產(chǎn)商業(yè)運(yùn)營管理服務(wù)平臺(tái)（而不是重資產(chǎn)）的港股上市公司。公司在商業(yè)開發(fā)運(yùn)營的全生命周期以不同形式提供輕資產(chǎn)服務(wù)，助力商戶運(yùn)營和商業(yè)地產(chǎn)保值增值，也獲得持續(xù)的運(yùn)營收入。我們首次給予寶龍商業(yè)“增持”的投資評(píng)級(jí)，但更重要的是該公司資本運(yùn)作的實(shí)踐對(duì)行業(yè)的示范效應(yīng)。我們相信，新城、保利、萬達(dá)、大悅城等也都具備培育輕資產(chǎn)商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營管理平臺(tái)獨(dú)立上市的現(xiàn)實(shí)可能性。
風(fēng)險(xiǎn)因素：商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營管理平臺(tái)第三方服務(wù)規(guī)模仍然較小，所服務(wù)項(xiàng)目多為開發(fā)企業(yè)所開發(fā)，經(jīng)營管理能力有待時(shí)間進(jìn)一步驗(yàn)證。
始于地產(chǎn)，而不止于地產(chǎn)，看好有分拆潛力的地產(chǎn)龍頭公司。在商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營管理領(lǐng)域，我們可投資的上市公司尚不多，我們建議關(guān)注寶龍商業(yè)。但對(duì)于開發(fā)商而言，我們相信即將到來的第二次分拆浪潮，可以再次證明地產(chǎn)企業(yè)有能力在地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)的景氣度之上謀求進(jìn)一步發(fā)展。我們看好具備分拆潛力的行業(yè)龍頭，推薦萬科A、保利地產(chǎn)、龍湖集團(tuán)等。
本站僅提供存儲(chǔ)服務(wù)，所有內(nèi)容均由用戶發(fā)布，如發(fā)現(xiàn)有害或侵權(quán)內(nèi)容，請(qǐng)
點(diǎn)擊舉報(bào)。
