雷達財經(jīng)出品 文|長帆 編|深海
新冠肺炎對經(jīng)濟造成巨大沖擊，穩(wěn)增長、穩(wěn)就業(yè)，成為擺在面前的現(xiàn)實課題。地產行業(yè)對上下游拉動作用巨大，是穩(wěn)經(jīng)濟的重要抓手，但單純刺激房地產已不合時宜。業(yè)內人士認為，都市圈將是未來一段時期，中國城鎮(zhèn)化的空間主體形態(tài)，創(chuàng)新+產業(yè)高地是都市圈經(jīng)濟的新范式。
都市圈已成為國家戰(zhàn)略。2019年2月21日，國家發(fā)改委公布《關于培育發(fā)展現(xiàn)代化都市圈的指導意見》，從八方面為都市圈培育發(fā)展提供了一整套解決方案，這也意味著我國城鎮(zhèn)化發(fā)展進入下半場，步入都市圈時代。
2020年伊始，全國多省市對都市圈建設展開新一輪部署。即使是在疫情期間，都市圈發(fā)展也未止步。
今年3月17日，《北京市通州區(qū)與河北省三河、大廠、香河三縣市協(xié)同發(fā)展規(guī)劃》要求：“充分發(fā)揮北京城市副中心的輻射帶動作用，推進通州區(qū)與北三縣高質量發(fā)展，實現(xiàn)功能分工協(xié)同、交通互聯(lián)互通……”
包括北三縣在內京津冀都市圈一直是華夏幸福(600340,股吧)的深耕之地，分布著大廠、香河等產業(yè)新城。
華夏幸福是都市圈戰(zhàn)略的積極踐行者。自2002年在固安開始起步，之后相繼在大都市周邊開疆拓土， 2015年末，華夏幸福開始聚焦核心都市圈全面布局。隨著國家都市圈戰(zhàn)略的發(fā)布，華夏幸福的都市圈戰(zhàn)略提速。
有券商研究認為，華夏幸福產業(yè)新城模式高度契合國家都市圈戰(zhàn)略，受益于都市圈發(fā)展紅利，公司具有巨大的發(fā)展空間。
都市圈上升為國家戰(zhàn)略
長期以來，對于我國城鎮(zhèn)化空間主體形態(tài)一直存在著爭論。從過去幾十年政府官方公布的文件來看，對于中國城鎮(zhèn)化發(fā)展空間的認識是摸著石頭過河的過程。城鎮(zhèn)化指導方針從“積極發(fā)展小城鎮(zhèn)”到“以中小城市為重點”再到“增強中心城市承載能力”的階段性變化，反映出我國對于城鎮(zhèn)化發(fā)展規(guī)律的認識深化。
華夏幸福產業(yè)研究院通過對紐約、倫敦、東京、巴黎全球四大都市圈發(fā)展經(jīng)驗梳理，認為，在人口、產業(yè)、創(chuàng)新方面的“強輻射”加“場效應”，人口持續(xù)向城市群和都市圈涌入，創(chuàng)新集中在城市群和都市圈體現(xiàn)，經(jīng)濟優(yōu)先在城市群和都市圈增長。以東京都市圈為例，其以日本3.7%的國土面積，吸引了29.8%的人口，并創(chuàng)造了41.5%的GDP。
圖注：國際四大都市圈面積、人口與GDP占全國的比例
根據(jù)華夏幸福產業(yè)研究院的測算，2018年全國30個都市圈以4.53%的國土面積承載了32.06%的人口，產生了全國51.61%的GDP。在過去20年里，城鎮(zhèn)化新增人口65%流向了30個核心都市圈。
方正證券研究認為，世界主要國家城鎮(zhèn)化進程中，人口和產業(yè)向大城市集聚是歷史趨勢。2016年聯(lián)合國發(fā)布的《世界城市狀況報告》指出，目排名前600位的主要城市中居住著五分之一的世界人口，對全球GDP的貢獻高達60％。
世界發(fā)達國家都市圈發(fā)展歷程證明，都市圈作為高級的空間組織形態(tài)，逐漸成為區(qū)域經(jīng)濟中心，成為推動全國經(jīng)濟增長的重要力量。
方正證券認為，都市圈戰(zhàn)略有利于突破城市規(guī)模經(jīng)濟限制，以中心城市帶動周圍城市協(xié)調發(fā)展，打破行政壁壘，促進要素自由流動。
國家也已意識到都市圈的重要作用。2019年2月21日，國家發(fā)改委公布《關于培育發(fā)展現(xiàn)代化都市圈的指導意見》(下稱《意見》)，從八方面為都市圈培育發(fā)展提供了一整套解決方案。
《意見》明確提出，到2022年，都市圈同城化取得明顯進展，梯次形成若干空間結構清晰、城市功能互補、要素流動有序、產業(yè)分工協(xié)調、交通往來順暢、公共服務均衡、環(huán)境和諧宜居的現(xiàn)代化都市圈；到2035年，現(xiàn)代化都市圈格局更加成熟，形成若干具有全球影響力的都市圈。
至此，都市圈戰(zhàn)略上升為國家重大戰(zhàn)略，也將是未來20年新型城鎮(zhèn)化的主體形態(tài)，中國進入了都市圈發(fā)展的新時代。
雷達財經(jīng)梳理發(fā)現(xiàn)，隨著國家都市圈戰(zhàn)略發(fā)布，各地積極布局都市圈。
今年1月10日，上海市政府網(wǎng)站公布了上海市貫徹《長江三角洲區(qū)域一體化發(fā)展規(guī)劃綱要》實施方案，提出“推進上海大都市圈協(xié)同發(fā)展”，加快編制上海大都市圈空間協(xié)同規(guī)劃，圍繞上海和蘇州、無錫、常州、南通、寧波、嘉興、舟山、湖州的“1+8”區(qū)域范圍構建開放協(xié)調的空間格局，發(fā)揮空間規(guī)劃的引領作用，加強在功能、交通、環(huán)境等方面的銜接，促進區(qū)域空間協(xié)同和一體化發(fā)展。
1月14日，山東省發(fā)布《山東省人民政府關于加快膠東經(jīng)濟圈一體化發(fā)展的指導意見》。該意見提出，山東計劃實施區(qū)域協(xié)調發(fā)展戰(zhàn)略，加快膠東經(jīng)濟圈青島、煙臺、威海、濰坊、日照等市一體化發(fā)展，構建合作機制完善、要素流動高效、發(fā)展活力強勁、輻射作用顯著的區(qū)域發(fā)展共同體，建設國際知名的青島都市圈。
今年以來，還有河北、河南、吉林、安徽等多個省份對都市圈進行戰(zhàn)略部署。
創(chuàng)新產業(yè)催生都市圈發(fā)展新動能
華夏幸福產業(yè)研究院認為，由于城市規(guī)劃的限制，中心城區(qū)空間趨于飽和、人口趨于穩(wěn)定，人口的增量將會集中在都市圈的外圈層，這是世界上主要都市圈發(fā)展的經(jīng)驗，也是中國現(xiàn)在主要核心都市圈發(fā)展的一個現(xiàn)實。比如河北廊坊，在過去的十幾年當中增加了100萬人，在未來的十年當中，隨著大興國際機場的運行、北京副中心和雄安新區(qū)的建設發(fā)展，人口還會繼續(xù)增加。
“從產業(yè)維度看，強化核心城市的創(chuàng)新高度與輻射區(qū)域先進制造基地之間的相互影響、相互作用，將是催生都市圈發(fā)展的新動能?！比A夏幸福產業(yè)研究院院長顧強表示，華夏幸福持續(xù)以產業(yè)優(yōu)先，助力都市圈協(xié)同發(fā)展，將產業(yè)新城打造成為新的城市群格局中的新增長極。
華夏幸福一直在探索如何依托布局在核心都市圈的產業(yè)新城，發(fā)展創(chuàng)新型產業(yè)，為合作區(qū)域導入先進產業(yè)集群。
核心城市“一小時都市圈”是華夏幸福的布局重點。
早在2002年，華夏幸福便與固安縣政府采用政企合作的PPP(政府和社會資本合作)市場化運作模式，合作打造固安產業(yè)新城。
隨后，華夏幸福為固安引入新型顯示產業(yè)集群，京東方、鼎材科技、翌光科技、通嘉宏盛等產業(yè)鏈上下游企業(yè)在此集聚。
華夏幸福還在河北霸州、安徽舒城、來安、長豐等區(qū)域進行布局，目前新型顯示產業(yè)集群已遍布全國各地，不斷為各區(qū)域發(fā)展注入新動能。
此外，依托區(qū)位特點、產業(yè)基礎、應用市場等要素，華夏幸福在江蘇溧水、龍?zhí)?、安徽舒城等地，重點發(fā)展新能源汽車電池、電機和電控等核心零部件產業(yè)，形成了配套完善的新能源汽車及零部件產業(yè)集群。
2015年末，華夏幸福開始聚焦核心都市圈全面布局。
2019年，國家級都市圈戰(zhàn)略正式實施后，華夏幸福產業(yè)新城發(fā)展提速。該年，華夏幸福為合肥、南京等區(qū)域的產業(yè)新城導入了多個百億級大項目。
2020年1月，嘉興市首條智能網(wǎng)聯(lián)汽車開放測試道路宣布落戶嘉善產業(yè)新城。
3月8日上午，與河南省鄭州市僅一河之隔的武陟產業(yè)新城2020年首批項目集中(云)簽約活動在“云端”拉開帷幕，15個項目以“現(xiàn)場+視頻連線”的形式完成簽約，簽約投資額超55億元。
圖注：云簽約現(xiàn)場
此次簽約產業(yè)涵蓋了智能制造裝備、都市食品、汽車配件、醫(yī)藥研發(fā)等高端產業(yè)。而在配套方面，既有健康管理中心等城市配套，也有產業(yè)園供水廠、文旅研學創(chuàng)意基地、金融港等產業(yè)配套項目。
截至目前，華夏幸福已布局了京津冀、長三角、粵港澳三個高能都市圈，以及鄭州、武漢、成都三個高潛都市圈和其他潛力都市圈，形成“3+3+X”布局，覆蓋15個核心都市圈。
華夏幸福堅信得都市圈者得未來
打開華夏幸福官網(wǎng)，首先映入眼簾的是“華夏幸?！a業(yè)新城運營商”。
在房地產行業(yè)，華夏幸福一直頗為另類。別的地產商主要是造房子，華夏幸福則是運營產業(yè)新城。
華夏幸福通過產業(yè)服務，獲得了良好的回報。財務數(shù)據(jù)顯示，公司2019年上半年實現(xiàn)營收387.3億元，同增10.74%；凈利潤84.8億元，同增22.44%。公司去年上半年產業(yè)發(fā)展服務毛利潤占比達到54%，業(yè)務結構不斷優(yōu)化，對公司整體業(yè)績貢獻度持續(xù)提升。
華夏幸福在2018年度《致股東信》中表示，未來，我國城鎮(zhèn)化新增人口的三分之二將集中在都市圈，新技術、新產業(yè)也將主要孕育在都市圈。 都市圈人口紅利大潮并未褪去，數(shù)量紅利將繼續(xù)釋放，質量紅利持續(xù)迸發(fā)。
與此同時，產業(yè)發(fā)展也將迎來大國蝶變，從全面開花的跟隨型經(jīng)濟，向核心都市圈引領的創(chuàng)新型經(jīng)濟轉變。
華夏幸福認為，都市圈將重新定義中國不動產市場： 都市圈市場和非都市圈市場， 其中都市圈市場內部重構加速，呈現(xiàn)高度的圈層分異，將持續(xù)釋放“差異性增值紅利”。其中，內圈層和中圈層以城市更新為主，由增量市場轉為存量市場，新一代商業(yè)、文創(chuàng)消費等新機會紛至沓來，醫(yī)療養(yǎng)老、長租公寓等新型不動產未來發(fā)展可期；外圈層商品住宅市場有真實有效需求強力支撐，并將與都市圈內圈層高度聯(lián)動。
圖注：華夏幸福產業(yè)新城、產業(yè)小鎮(zhèn)主要分布圖
“我們堅信，得都市圈者得未來！”華夏幸福表示。
雷達財經(jīng)注意到，2018年，華夏幸福引入了戰(zhàn)略投資者中國平安(601318)。國泰君安研究認為，平安集團提供的經(jīng)金融服務切實解決了華夏幸福在產業(yè)新城異地復制擴張的過程中因前期資金投入量較大、回報周期慢所帶來的資金鏈的擔憂，在平安集團的支持下，公司的融資環(huán)境及結構得到進一步的改善和優(yōu)化。
對于華夏幸福的未來，多家券商表示看好。
東吳證券認為，華夏幸福走向全國化布局，未來產業(yè)發(fā)展服務收入增速可觀。平安戰(zhàn)略入股有效增強公司資金實力，潛在業(yè)務深度合作值得期待。
中泰證券表示，華夏幸福產業(yè)新城主業(yè)積極推進，結算金額穩(wěn)步增長，同時銷售端非京地區(qū)占比進一步擴大。認為短期住宅銷售下滑，不改公司產業(yè)新城主業(yè)積極健康發(fā)展、園區(qū)模式異地復制擴張成功的長邏輯。
國泰君安研報指出，華夏幸福的產業(yè)新城模式同樣高度契合國家戰(zhàn)略，公司是都市圈發(fā)展的最佳受益標的。公司都市圈戰(zhàn)略進入深耕期且收獲在即，“3+3+X”核心都市圈格局以及產業(yè)新城領先的業(yè)務模式將讓公司在未來的競爭中持續(xù)獲取資源優(yōu)勢，而在公司充足資金的支持下，公司有望持續(xù)高速增長。
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（責任編輯: 季麗亞）
