板塊2019 年整體業(yè)績分化趨勢逐步顯著，強(qiáng)征恒強(qiáng)持續(xù)。2019 年Q4 行業(yè)銷售額維持穩(wěn)定，10/11/12 月單月銷售額同比增速分別為9.7%/7.3%/1.2%。從66 家發(fā)布2019 年年報(bào)業(yè)績預(yù)告或快報(bào)的房企來看，預(yù)增、略增、扭虧以及快報(bào)業(yè)績正增長的有39 家，預(yù)減、首虧、續(xù)虧或快報(bào)負(fù)增長的共27 家，主要為轉(zhuǎn)型或地方小企業(yè)。
2019 年Top50 銷售增速維持增長，行業(yè)集中度持續(xù)上升。據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)，2019 年中國規(guī)模房企銷售額進(jìn)一步增長但增速下行，Top100 房企全年銷售金額同比增長16%。2019年全年Top10/20/50 房企銷售額累計(jì)增速分別為12.4%/15.2%/15.4。2019 年全行業(yè)銷售額增速為6.5%，規(guī)模房企銷售增速持續(xù)超過行業(yè)的情況下集中度繼續(xù)提升，CR10/50/100 2019 年分別為28.4%/59.7%/72.6%，較去年同期增加1.5/4.6/5.9pct。
目前停工或主要影響季節(jié)性的返鄉(xiāng)置業(yè)需求，全年影響銷售1%。綜合考慮售樓處暫停營業(yè)及工地停工的影響，我們從需求回補(bǔ)程度以及復(fù)工時(shí)間兩個(gè)維度來考慮本次新型冠狀病毒感染肺炎疫情對房地產(chǎn)行業(yè)影響。理論上講，房地產(chǎn)的需求有其靈活性，對于剛需或改善需求而言，只要對未來收入預(yù)期不出現(xiàn)大幅變化，由于售樓處停工影響暫緩的購房需求終會在復(fù)工后回補(bǔ)。在購房需求里面唯一難以回補(bǔ)的可能是季節(jié)性因素強(qiáng)的返鄉(xiāng)置業(yè)需求。我們測算全國的春節(jié)至元宵期間的返鄉(xiāng)置業(yè)成交面積約占2019 年全年銷售面積的1%，樂觀情況下或影響2020 年商品房銷售面積增速1%。
估值處于底部區(qū)域，主流房企股息率可觀。A 股地產(chǎn)股整體估值估值PE 和PB 已經(jīng)達(dá)到2010 年以來估值的4%和8%水平。目前A 股54%的地產(chǎn)股處于2015 年以來PE 估值的0-20%區(qū)間，20%的地產(chǎn)股處于20%-40%區(qū)間，內(nèi)房股也有42%是落在估值分位的0-40%區(qū)間。主流房企如萬科、金地集團(tuán)、首開股份等等在分紅率維持2018 年的情況下股息率均處在5%-8%區(qū)間，股息率可觀。
我們預(yù)計(jì)房地產(chǎn)行業(yè)重點(diǎn)公司2019 年業(yè)績情況如下：
1.增速在30%以上（含30%）的公司有兩家家：陽光城（33%）、保利地產(chǎn)（41%）
2.增速在30%以下的公司有五家：萬科A（23%）、金地集團(tuán)（20%）、華夏幸福（27%）、華發(fā)股份（20%）、世茂股份（16%）、招商蛇口（5%）
行業(yè)觀點(diǎn)與投資建議：推薦布局一二線及都市圈核心城市、資金狀況優(yōu)良的房企，不排除新型冠狀病毒感染肺炎疫情結(jié)束后逆周期調(diào)節(jié)政策力度加大可能?？紤]到唯一不可逆的返鄉(xiāng)置業(yè)需求主要集中于三四線城市，其去化風(fēng)險(xiǎn)或會提升，而一二線城市銷售面積增速連續(xù)兩年處于底部，或迎來觸底回升，安全邊際較高。而如果復(fù)工時(shí)間超預(yù)期延后至4 月，3-4 月銷售歷年來占到全年的16%左右，該時(shí)間窗口的損失對于房企資金回籠或會造成一定影響，推薦重倉一二線、資金狀況優(yōu)良的房企：萬科A、保利地產(chǎn)、金地集團(tuán)。
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