深圳的二手房市場，出現(xiàn)了一個極為“詭異”的現(xiàn)象，一邊是二手房市場量價齊跌，另一邊掛牌價卻出現(xiàn)了逆勢上揚。
根據(jù)樂有家數(shù)據(jù)顯示，8月，深圳二手住宅市場普遍降溫，成交均價和成交量雙雙下跌。成交量環(huán)比下跌15.6%，成交均價環(huán)比下跌1.3%。
均價和成交量下滑了，但二手房的掛牌價卻出現(xiàn)了上漲，根據(jù)樂有家數(shù)據(jù)顯示，深圳二手住宅的掛牌價逆環(huán)比漲了1.32%。
在這些掛牌價較高的片區(qū)中，南山冠絕首位，掛牌均價9.6萬/㎡，環(huán)比上漲2.13%。
誰在帶動南山的房價？為什么南山的業(yè)主會比其他區(qū)掛更高的價格？又是哪些樓盤掛出了更高的價格？
深圳棚改樓盤大漲
標叔在各大中介網(wǎng)站查看南山區(qū)近兩月各類房子的漲幅后，終于找到了“房價發(fā)動機”：
比如龍聯(lián)花園、龍輝花園、月亮灣花園這些棚改概念的房子，環(huán)比漲幅高達7.61%、8.45%甚至11.64%，該漲幅不僅超過深圳二手房成交均價漲幅（8月深圳二手房成交均價下滑1.3%），更是遠超寶能太古城、華潤城等豪宅的漲幅。
來源：中原地產(chǎn)
我們來看幾個案例。
其中，龍聯(lián)花園、龍輝花園位于西麗，月亮灣花園位于前海，都建于90年代。
南山區(qū)政府分別于8月3日、8月13日對月亮灣花園和龍輝花園發(fā)出棚改意向公告，可早在前兩個月，各方通過前期座談會及招標、安置告示等，已知道棚改是板上釘釘?shù)氖隆?/p>
于是，房價就開始直線飆升。
根據(jù)房天下數(shù)據(jù)，兩個月時間，月亮灣花園從66891元/㎡漲到85259元/㎡，漲漲幅高達27.5%，而整個深圳的平均漲幅只有1.32%。
成交總價也從6月的600+萬飆到了8月的800+萬。
貝殼顯示在售房源只有4套，最高掛牌價9.6萬/㎡，93平3室，總價900萬。由于沒有電梯，高樓層的房源反而最便宜，掛牌價8.9萬/㎡。
月亮灣花園位于前海，距離5號線荔灣站691米，周邊有名的豪宅盤諸多，均價13.1萬/㎡的中海陽光玫瑰園，12.3萬/㎡的漢京確悅，12.9萬的佳兆業(yè)前海廣場……
月亮灣花園1992年批地，1993-1995年竣工，樓齡將近30年，存在樓齡過老，沒有電梯，社區(qū)環(huán)境不佳，物業(yè)硬件老舊等問題，滿足深圳棚改要求。
據(jù)業(yè)主與項目方溝通，預計在2021年中旬開始拆除、建設(shè)。
目前，深圳棚改制度要求，改造后住宅部分除用于搬遷安置住房外，應當全部用作人才住房、安居型商品房及公共租賃住房。
月亮灣花園住宅共45棟，2460戶，體量還是相當大的，不難想象在不久的將來，煥然一新的回遷房房價就與鄰居們比肩了。
同樣地，在西麗的龍輝花園、龍聯(lián)花園，在新政讓市場降溫之后，也出現(xiàn)高出平均許多的漲幅。
來源：諸葛找房
來源：房天下
稍有不同的是，由于本身樓況良好，配套完善，兩個小區(qū)自樓市回暖之后價格就跟著深圳普遍上漲。
或許在7.15新政之后，也該跟著深圳普遍漲幅放緩，可就剛好在7月15日當天，政府發(fā)布了棚改安置的公告。
從以上案例不難看出，過去一兩月，南山價格上漲明顯的樓盤，都是那些具備了棚改概念的樓盤。
頂風作案掛“棚改”名！
在深圳，能讓房價迅速拉升有兩個最為直接的辦法，其一名校落地，參考八卦嶺效應；其二，就是拆遷。
此前敲定棚改項目的小區(qū)，掛牌價無一例外比周邊高出一大截，諸如8.3萬/㎡的碧海花園高出了周邊2萬左右，11.3萬/㎡的香蜜二村高出周邊1-3萬左右，9.9萬/㎡的南華村高出周邊3萬左右……
寶安39區(qū)-碧?；▓@
香蜜湖-香蜜二村
福田區(qū)-南華村
雖然政府命令禁止過借以棚改概念炒房價，但全市掛牌房源頂風作案的還是不在少數(shù)，有些用“改造”、“城市更新”等詞語委婉表示，有的則悄悄在簡介中用諧音表示“就改”。
并且，除了政府評估決定棚改，更是有些不符合棚改條件的小區(qū)主動情愿，強行想被棚改，標叔曾在《知識、拆遷、娶老婆！在深圳，哪個可以改變命運？》一文中就寫了關(guān)于桃苑公寓、東樂花園等業(yè)主要求棚改的情況。
甚至，有些投機客專門買入破老小搏一個拆遷機會，等待有朝一日大賺一筆。
但，棚改房真的能夠大漲嗎？
首先，被納入拆遷的房子本身因為樓齡過老、環(huán)境不佳甚至存在隱患等問題，與周邊房價有所落差，改造后剔除缺點，有增值空間。
比如前海的月亮灣花園，本身單價只有7萬，周邊樓盤都在10-13萬/㎡不等，增值空間近兩倍，這簡直血賺！
注意了！棚改房并非穩(wěn)賺不賠
并不是所有的拆遷房都是穩(wěn)賺不賠、一本萬利的好生意。
在標叔看來，購房者如果是看重了棚改概念，而去博差價，至少可能存在以下風險：
一般這種交易大多是在簽訂了拆遷安置協(xié)議但房子尚未交付的情況下轉(zhuǎn)讓買賣的，如果交易的商品房在拆遷前尚未過戶，而具體拆遷房源已確定時，待拆遷房屋的檔案會提前凍結(jié)。
在這種情況下，房屋賠償?shù)氖芤嫒诉€是原業(yè)主，一旦原業(yè)主想要違約，就會產(chǎn)生諸多糾紛且維權(quán)困難。
如果是購買的小產(chǎn)權(quán)房，在不受法律保護的前提下，所有的主動權(quán)更是都掌握在賣家手上。
有些確定了拆遷項目后，但實際上真正拆除完成卻要長達好幾年的時間。
此外，棚改房還可能涉及到一系列不確定性社會問題。
比如南山區(qū)的愉康花園，當時市場一致認為該片區(qū)已達到棚改標準，粵海街道辦有有意對開樓盤進行棚改，早在今年7月底時，就下發(fā)了相應文件。
但最后該樓盤的簽字聯(lián)遲遲達不到95%，為什么？
小區(qū)業(yè)主覺得，愉康花園位于學府路旁，南山核心區(qū)，周邊配套已經(jīng)非常完善，除了房子破點，基本沒有其他什么問題。你要我拆遷搬去其他地方，我肯定不愿意??！
所以啊，你要打算買棚改房博未來的棚改預期，你最起碼要應對以下幾大風險：
第一，該小區(qū)會不會被拆。
第二，該小區(qū)就算真能不拆，這小區(qū)的業(yè)主愿意嗎？
看見沒，棚改的羊毛，不是那么好薅吧。
