來源：李宇嘉地產(chǎn)筆記
作者：李宇嘉
當(dāng)前樓市的主要矛盾
近期，各地“十四五”住房發(fā)展規(guī)劃，正在緊鑼密鼓地編制中。
大家普遍困惑的一個問題是，那么，未來的需求在哪里？
經(jīng)過“十二五”、“十三五”兩個5年的高強度建設(shè)，樓市高歌猛進，各地都不缺房子。
而且，商品房在建規(guī)模非常大，施工與竣工的“剪刀差”一直在擴大，竣工高峰正在到來，未來房子會過剩，有的城市（哈爾濱）開始“去庫存”，有的城市房價開始下跌。
從國家“十四五”規(guī)劃來看，也是要“去地產(chǎn)依賴”的，未來更強調(diào)“高質(zhì)量增長、新發(fā)展格局”，“科技創(chuàng)新+消費內(nèi)需”，這是未來我國的增長引擎，也是長治久安的保障。
過去那種“經(jīng)濟下滑，地產(chǎn)上行”的強刺激模式，已一去不復(fù)返了。
就房地產(chǎn)來說，“房住不炒”、“不依賴”、“不刺激”，這是一以貫之的主基調(diào)。今年，即便疫情期間，也并沒有對房地產(chǎn)做強刺激。
也就是說，從時代特征來看，“十四五”與“十三五”、“十二五”明顯不同。
從住房的角度來看，前兩個五年（2010-2020），主要還是“建房子”、“增供應(yīng)”，因為各地都缺乏房子。
但現(xiàn)在，各地不僅不缺房子，房產(chǎn)泡沫成了威脅金融安全的“灰犀牛”，所以資金面也開始收緊。
比如“三道紅線”，對近期土地市場、房企融資，已產(chǎn)生了很大沖擊；比如，對資金進入樓市，啟動了額度和占比雙控制（不超過30%）。
一旦資金面控制住了，樓市不太可能出現(xiàn)類似2009-2010、2015-2018年那種非理性繁榮。
近期，深圳樓市火熱，其實主要還是資金沒控制住。
不過，我們似乎太理性了，道理誰都會說，但現(xiàn)實遠比我們想象的要殘酷。
站在“十三五”末看“十四五”，我們發(fā)現(xiàn)，各地對房地產(chǎn)的依賴度，上升到史無前例的高度。
經(jīng)過棚改和去庫存這一輪，不管是土地收入、房地產(chǎn)及相關(guān)稅收、開發(fā)投資、新房開工和銷售，都到歷史最高位。
而且，相關(guān)的指標(biāo)，比如開發(fā)投資/固定資產(chǎn)投資，房地產(chǎn)稅收/地方稅收、土地綜合收入/地方財政總收入等等，也到了歷史最高位。
總之，理論上可以大談“不依賴”，但在現(xiàn)實中，既要增長，又要轉(zhuǎn)型；既要發(fā)展，又要民生，既要保稅收，又要減稅降費等，現(xiàn)實困境總是占了上風(fēng)。
我們與各地交流發(fā)現(xiàn)，很多地方認為，本地樓市還有很大空間，還能再上一個臺階。
或者，轉(zhuǎn)型處于陣痛期，地產(chǎn)要發(fā)揮TD作用，不能掉下來。
近期，有的暗地里松綁限購，有的城市再次啟動“去庫存新政”，有的城市出讓高價地刺激預(yù)期，有的城市極力否認房價下跌等等。
總結(jié)來看，當(dāng)下房地產(chǎn)的主要矛盾，就是頂層設(shè)計要“去地產(chǎn)”與地方因城施策“難去地產(chǎn)”的矛盾。
國家“十四五”住房發(fā)展的解讀
對上面的問題，業(yè)內(nèi)基本形成了共識。怎么辦？國家“十四五”規(guī)劃做了安排：
推動金融、房地產(chǎn)同實體經(jīng)濟均衡發(fā)展
促進住房消費健康發(fā)展
有效增加保障性住房供給，完善土地出讓收入分配機制
探索支持利用集體建設(shè)用地按照規(guī)劃建設(shè)租賃住房
完善長租房政策
擴大保障性租賃住房供給。
圖：國家“十三五”規(guī)劃與“十四五”規(guī)劃對房地產(chǎn)表述對比
數(shù)據(jù)來源：根據(jù)相關(guān)公報整理
筆者認為，國家的這一系統(tǒng)安排，傳達了以下幾方面的信號：
一是地產(chǎn)要穩(wěn)，但絕非過去那樣，資金涌向地產(chǎn)，“一業(yè)興，百業(yè)衰”，經(jīng)濟對地產(chǎn)高度依賴，泡沫化，并以灰犀牛的姿態(tài)沖擊金融經(jīng)濟。
未來，地產(chǎn)對經(jīng)濟和財政的作用，對金融的需求和影響是客觀的，但這是建立在地產(chǎn)支撐城鎮(zhèn)化、公共服務(wù)“補短板”、提高人居品質(zhì)、區(qū)域開發(fā)基礎(chǔ)之上。
二是擴大內(nèi)需，打造消費引擎的戰(zhàn)略基點下，構(gòu)建雙循環(huán)新發(fā)展格局框架下，住房消費將是重要一環(huán)。所以，國家“十四五”規(guī)劃提出，促進住房消費健康發(fā)展。
過去，盡管我國樓市發(fā)展很快，但住房消費是畸形的，比如：住的消費多、租的消費少；買房的消費多、圍繞居住消費少（裝修、設(shè)施更新、社區(qū)智能化升級等）；戶籍住房消費多，新市民住房消費少等。
上世紀80年代，西方國家的城鎮(zhèn)化率就已達到70%-80%的頂峰了，但地產(chǎn)對GDP的貢獻居然從那時的7%-8%升至現(xiàn)在的12%-13%。原因就是，西方老百姓在住房消費上不斷升級。
在西方國家，百姓最大支出，就是住房消費。2017年，美國家庭住房支出平均為19884美元，占消費支出的33.1%。我國城鎮(zhèn)居民消費支出的大頭是食品（占比30%），住房消費2384美元，占比26%。
買房消費盡管很客觀，但很扭曲。經(jīng)常聽到有人說，“手里沒兩套房，心里不踏實”；“沒兩套房，不好意思說自己在一線城市扎根”。
我碰到很多這樣的人，房產(chǎn)價值千萬了，但生活很簡單，甚至拮據(jù)。小孩上學(xué)后，更是如此，家具家電老舊了，也沒換，別說裝修了，這咋叫住房消費？
租房消費更是如此，這里就不講了。
過去，大家光顧追逐房產(chǎn)增值收益去了，現(xiàn)在該回歸本源——居住和消費了。
回歸這個本源，關(guān)鍵是“房住不炒”，說了不炒，就是不炒。
但很多城市的做法，還在傳達炒房的信號，比如深圳網(wǎng)紅盤“打新”，比如哈爾濱“去庫存”政策。
一方面，政策不夠精細化、科學(xué)化，離長效機制差得遠；另一方面，可能也是希望保持一定活躍度。
當(dāng)然，金融機構(gòu)也作奸犯科。
這樣朝三暮四、瞻前顧后，就給市場釋放了托底信號：又回到了老路，本來是“有保有壓”，現(xiàn)實中轉(zhuǎn)到了“?！钡囊幻妫皇菈?。
這樣的話，樓市還如從前，一致預(yù)期下大家還是投資炒房，很難有健康的住房消費。
三是住房消費升級。衣食住行，“衣食行”的需求基本滿足了，開始向美感、健康、精細、環(huán)保等方向升級。
唯獨“住”，普遍的感受，還有很大的空間。比如老舊小區(qū)改造，全國有老舊小區(qū)約17萬個，約占存量住宅面積的12%?；A(chǔ)設(shè)施老化、環(huán)境差的小區(qū)超過10萬個（占60%）。
如果擴大范圍，將提升類和服務(wù)類的也放進來，30%的小區(qū)，大概有50萬個，缺失公共服務(wù)，比如垃圾分類點、獨立的物業(yè)用房、智慧安防、無障礙設(shè)施、停車場、便民藥店和便利店。
其實，一個完整的社區(qū)，上述設(shè)施都應(yīng)該按照標(biāo)準來配備，這才能滿足當(dāng)代城市居民的基本生活訴求。
但是，現(xiàn)實中發(fā)現(xiàn)，只有近年來開發(fā)的一些大社區(qū)、高檔社區(qū)，基本設(shè)施才是齊全的。
以停車場為例，在筆者居住的廣州，不管再怎么老舊的小區(qū)，基本都住滿了人，停滿了車，但沒有停車場，導(dǎo)致亂停亂放、秩序很差。
“住滿了人、停滿了車”，意味著居住需求旺盛，消費也在升級，但設(shè)施更新和改善跟不上。
除了停車場，垃圾分類點、便利店、休閑運動場所等都嚴重缺失。
因此，基本居住需求滿足了，但遠遠談不上美好生活，居住消費升級的潛力很大。
商品房市場的空間在哪里？
你可能會說，這和商品房市場有啥關(guān)系呢？
房子足夠多了，要尋找市場機會，一定是存量盤活，這就得讓整個市場循環(huán)起來。
一旦住房消費升級，存量房就循環(huán)起來了，新房也就有市場了。
現(xiàn)在，各大城市大面積住房交易更多一些，意味著改善型購房多一些；或者，房價太高了，大家都得買緊湊的戶型。
在熱點城市，現(xiàn)在熱銷的是3-4房的緊湊型戶型，1-2房的新房反而不太好賣。
我在廣州看到的很多項目，凡是1-2房戶型，要不是向北，要不在犄角旮旯。
住房消費升級被激活了，存量房交易會明顯增加。
其實，老舊小區(qū)改造也是避免這些房子陷入衰敗境地。再不改造，“老破小”交易難度越來越大、甚至無人問津了?，F(xiàn)在，買房的都是90后、00后了，他們對戶型、設(shè)計、社區(qū)、物業(yè)、建筑材料、裝修風(fēng)格等等，非常在意。
其實，每隔5-10年，戶型格局、設(shè)計理念、建材等，都會發(fā)生很大變化。
再加上，我們對房子的保養(yǎng)不在意（更在意房價漲了多少），所以為啥，2000年以前的房子，就歸入“老舊小區(qū)”了。
問題是，一旦不是次新房了（10年樓齡以內(nèi)），房子就很難交易出去，沒個一年半載賣不出去。
所以，建議大家每到5-10年，就要看看新戶型是什么，有沒有必要倒換一下。
存量房改造后，沒有換房能力的老業(yè)主，可能會繼續(xù)居住下去，但很多人會換掉，賣給嗷嗷待哺的“剛需客”。
近年來，大城市流入人口挺多，這些人租幾年房子后，想買房。
“租購并舉”不是一直租下去，而是“先租后買”，這才是健康的住房消費。
改造后的小區(qū)，面積不大、總價低、配套還可以，就成為這些新市民“先租后買”的優(yōu)選了。
所以，近期國家重大文件里，特別強調(diào)不搞大拆大建，從大規(guī)模增量建設(shè)，轉(zhuǎn)為存量提質(zhì)改造和增量結(jié)構(gòu)調(diào)整并重，從“有沒有”轉(zhuǎn)向“好不好”。
存量提質(zhì)改造了，增量機會才能創(chuàng)造出來。
但是，這些年各地太重視新房銷售，調(diào)控政策都在引導(dǎo)大家買新房，比如限售政策、限價政策、區(qū)域開發(fā)、軌道交通、稅費政策（增值稅免征期“2年改5年”）等，這些都利好新房買賣，不利于二手房交易。
這也很好理解，新房對賣地、投資、增長和稅收的綜合效應(yīng)更大。
上圖是廣州的數(shù)據(jù)。2013年之前，二手房和新房交易面積差不多，甚至二手房交易還大于新房。
但2013年以后，新房交易越來越大，基本上每年都大于二手房交易（除了2017年）。
未來，廣州啟動大規(guī)模舊改，城市規(guī)劃、外圍開發(fā)、軌道交通很宏偉，必然會倒逼繼續(xù)鼓勵新房市場。
過去，房價上漲，很多業(yè)主把房子拿在手里，看重的是增值！但未來，房價不可能明顯上漲了，房子的各種成本（物業(yè)、折舊、按揭、機會成本等）都會到來。
同時，投資炒房的人也少了，加杠桿也難了，想買房、想換房，就得把手上的房賣出去。
所以，未來估計很多人賣房子。
這就泰山壓頂了。
現(xiàn)在，很多城市二手房中介掛牌量，已經(jīng)創(chuàng)造歷史了。
只不過，房價在漲、新房火熱，存量房海量被忽略了。
所以，現(xiàn)在就應(yīng)該把存量房市場激活，實現(xiàn)外來人口、新就業(yè)大學(xué)生的買房需求，從而把新房市場激活，這樣的循環(huán)是健康的，也給新房市場創(chuàng)造空間。
問題是，現(xiàn)在各地還是想著新房市場怎么“再上量”，不考慮過剩問題，這是危險的信號。
最后說說保障房和租賃
經(jīng)過10多年大規(guī)模建設(shè)，存量保障房規(guī)模很大了，再建的話，財政和運用能力、供應(yīng)效率等都不支撐。
但當(dāng)前住房保障，還在增量上“打轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)”，并未轉(zhuǎn)到“存量運營”上，如提升配套、做好運營。
突出表現(xiàn)在無法實現(xiàn)“輪候-分配-退出”循環(huán)。
輪候庫苦苦排隊，不再符合保障的對象退不出來。
其次，住房保障擴面至新市民，一直未獲得突破。過去的住房保障工作以“收入線、資產(chǎn)線”劃分，致力于解決戶籍低收入、住房困難家庭的住房問題。工作邊界相對清晰，但擴展至新市民，群體范圍擴大，標(biāo)準難以制定，對地方財政形成壓力等，都對住房保障擴面造成巨大制約。
而且，市民對住房的訴求日益多元化，不僅僅是“有房住”，還要有居住體驗感、有生活質(zhì)量感。
因此，這給住房保障供給側(cè)提出新要求，不能僅僅是“建房子”，還要圍繞居住和社區(qū)生活，創(chuàng)造美好人居。
另外，針對保障房提質(zhì)擴面與市場化，這一刀該切在哪，值得深思。
在實踐中，除了部分城市將為城市提供基本公共服務(wù)的人群（環(huán)衛(wèi)工人、青年教師、醫(yī)生護士、消防員等）部分納入保障外，住房保障向新市民擴面，基本都異化為功利性的“人才保障”。
這事實上是“保障越界”的表現(xiàn)，偏離了住房保障“?；?span style="">（住房需求）”的大原則，讓住房保障陷入“福利陷阱”，這也與今年3月份發(fā)布的“要素市場化配置”的國家文件相違背。
住房保障是“?；尽?，發(fā)揮的是市場失靈后政府“兜底”的作用?；谡斦嵙ο陆担媪孔》恳?guī)模已經(jīng)很大等情況的綜合考慮，按照“盡力而為、量力而行”的原則，“十四五”住房保障，應(yīng)強調(diào)住房保障的有效性。
比如，強化對“已保障對象”的定期核查，對不再符合保障標(biāo)準的，應(yīng)盡快啟動退出機制，或市場化“租金定價”，形成造血機制，將存量保障性住房盤活起來。
同時，加強存量保障房在物業(yè)管理、休閑娛樂等社區(qū)公共配套“補短板”。
其次，由于居民住房消費多元化、存量房規(guī)模很大，未來要從“補磚頭”轉(zhuǎn)向“補人頭”，以住房券的形式，讓受保障對象到市場上租房，既有利于滿足千差萬別的需求，還提高保障效率，激活存量房利用。
另外，國家還提出“保障性租賃住房”。筆者的理解是，政府在供地、規(guī)劃調(diào)整、公共配套、稅收減免上給予扶持，降低供給成本。比如，工業(yè)區(qū)轉(zhuǎn)型后配建的租賃住房、藍領(lǐng)公寓，企業(yè)利用自有用地建設(shè)的租賃住房等。這也是盤活存量的模式，目的是降低租金，降低城鎮(zhèn)化成本。
對共有產(chǎn)權(quán)住房，國家一貫的態(tài)度是因地制宜。我認為，有的城市“夾心層”群體比較大，已過了幾年的租房生涯，購房需求迫切，但探不上商品房的價格，可以試點推進幾個項目。
但是，一定要做到因地制宜，房價高、上漲壓力大的城市，可封閉流轉(zhuǎn)。
其他城市，建議在服務(wù)一定年限后放開流轉(zhuǎn)，大家愿意買共有產(chǎn)權(quán)住房，看重的是產(chǎn)權(quán)，不然的話，就落入不撈好的困境了。
最后，說說住房租賃。
從2016年國家發(fā)布39號文，到2017年寫入重要文件，滿打滿算，培育“租購并舉”有5年了。
但是，從近期出現(xiàn)的問題看，建立“租購并舉”的住房新制度，任重道遠、依舊在路上。
站在“十三五”末，看住房租賃未來的路怎么走，應(yīng)該是“先總結(jié)、再出發(fā)”。
現(xiàn)在，租賃的問題太多了，長租公寓到了至暗時刻，國企帶頭帶的也很艱難，集體土地建設(shè)租賃住房也在談“下一步試點該咋弄”。
不過，也要清醒地看到，問題暴露充分了，市場出清了，才能再出發(fā)。
筆者認為，成本太高、難盈利、金融不支持等等，背后都是“租賃權(quán)”太弱、“上面重視、下面不重視”所致。
這里不展開了，總之小打小鬧、小修小補無濟于事，必須要大手術(shù)。
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