??樂居買房訊6月29日，武漢首場“兩集中”圓滿收官。3天時間，武漢土拍市場實際總出讓55宗地，總成交金額788.02億元，20宗地塊產(chǎn)生溢價，最高溢價率109.74%，平均溢價率17.25%。
??東西湖土拍受關(guān)注，尤以金銀湖為甚
??近年來，東西湖發(fā)展勢頭突飛猛進，片區(qū)規(guī)劃利用特有的江河湖泊資源優(yōu)勢和自然地理地貌特征，按照“北聯(lián)空港、東接漢口、西拓孝襄”的總體發(fā)展思路，重點突出產(chǎn)業(yè)、服務(wù)、研發(fā)和居住四大功能，現(xiàn)在的東西湖絕對是武漢最有發(fā)展?jié)摿Φ牡胤健?/p>
??產(chǎn)業(yè)升級帶動經(jīng)濟發(fā)展，有數(shù)據(jù)表明，2020年東西湖區(qū)GDP1370億元位列全市各區(qū)第六位，位于遠(yuǎn)城區(qū)第一，僅次于江岸區(qū)。隨著板塊功能的不斷完善，以湖打造生態(tài)宜居新城的金銀湖板塊，當(dāng)之無愧成為武漢置業(yè)熱土。
??本次“兩集中”，東西湖區(qū)涉宅地塊成交共5宗，金銀湖板塊成交4宗，吳家山新城板塊成交1宗。近年來，區(qū)域涉宅土地出讓多以吳家山新城板塊為主，金銀湖板塊鮮有出讓，本著“物以稀為貴”原則，金銀湖板塊地塊成交備受關(guān)注。
??吳家山新城板塊：
??P（2021）043號地塊位于東西湖區(qū)金北二路以北，徑西五路以東。由聯(lián)發(fā)集團以總價51670萬元競得，樓面地價7220.92元/㎡，溢價率23.41%。
??金銀湖板塊：
??P（2021）042號地塊位于金銀湖環(huán)湖路以東，新橋路以南。由萬科以總價165580萬元競得，樓面地價11112.75元/㎡，溢價率30.30%。
??P（2021）044號地塊位于東西湖區(qū)金山大道以南、吳中街以東。由中鐵置業(yè)以總價231670萬元競得，樓面地價11641.71 元/㎡，溢價率40.26%。
??P（2021）045號地塊位于東西湖區(qū)金南二路以東、園博園北路以北。由德信地產(chǎn)以總價177730萬元競得，樓面地價13671.54元/㎡，溢價率47.21%。
??P（2021）059號地塊位于東西湖區(qū)金銀湖街金山大道以南、金南一路以西（原人大會議中心地塊）。經(jīng)過40輪競價，最終由武漢愷興置業(yè)有限公司以總價173900萬元競得，樓面地價11006.33元/㎡，溢價率12.63%。該公司為武漢愷德置業(yè)有限公司關(guān)聯(lián)公司。
??值得注意，以上4宗成交，金銀湖北岸2宗，金銀湖南岸2宗。除愷德059號地塊溢價率12.63%外，其余3宗地塊溢價率均在30%以上；德信045號地塊樓面地價最高，愷德059號樓盤地價最低，均位于金銀湖南岸。
??金銀湖南岸能否邁入“2.5萬”時代
??咱們先從新房來看，金銀湖南岸土地近幾年極少出讓，導(dǎo)致周邊新盤項目較少，多為老盤持續(xù)平銷。
??最近的出讓地塊為2020年1月成交的中交P(2019)214號地塊，以總價86940萬元，樓面地價10685.84元/平競得，溢價率53.36%。中交泓園項目已在去年10月首開毛坯高層房源，備案均價約17746元/平，先后經(jīng)過四次開盤，在今年5月新取預(yù)售的毛坯高層房源，備案均價已達(dá)18633元/平。
??同樣，在今年5月新取預(yù)售的金湖聽語項目，毛坯備案均價也已達(dá)18000元/平，而在此前項目別墅產(chǎn)品，備案均價拿到30000元/平；持續(xù)平銷的臥龍東方郡項目，帶裝修均價約17000元/平。
??而位于金南一路東方神馬國際賽馬場南、馬城南路以北的馬賽國際項目，為少有待入市的純新盤，預(yù)計將推售123-179平改善房源，暫未釋放詳細(xì)信息，價格暫未可知。
??與此同時，隔湖北岸項目，例如中建壹品瀾薈毛坯均價約14500元/平，富力西溪悅居住宅均價約13500元/平，漢口道6號毛坯均價約12000元/平。由此可見，金銀湖南北岸項目價差較大，普遍高出3000-4000元/平，更能看出金銀湖南岸項目的價值。
??從漲幅上來看，再以金湖聽語項目為例，2016年項目首開住宅均價9千出頭，此后2018年5月至2021年4月近三年期間未有住宅房源入市，也就是說兩年時間價格已經(jīng)翻了一番。由此可見，金銀湖南岸價格一直領(lǐng)漲整個金銀湖片區(qū)。
??而從二手房價格來看，據(jù)數(shù)據(jù)顯示，金銀湖板塊成交均價三年呈上升趨勢，售價差異較大，近一年區(qū)域二手成交均價為14872元/平，配套越完善，價格越走高。
??周邊的萬科四季花城二手成交均價約1.6萬元/平，航天興隆國際二手成交均價約1.5萬元/平臥龍麗景灣二手成交均價約1.47萬元/平，銀湖翡翠二手成交均價約1.6萬元/平，高爾夫球場會員小區(qū)二手成交均價也達(dá)2.1萬元/平。
??而一路之隔的常青板塊，二手房價格則更為“離譜”。據(jù)數(shù)據(jù)顯示，6月常青花園十一小區(qū)二手成交均價2.2萬元/平，常青花園五小區(qū)二手成交均價2.3萬元/平，常青花園雁溪山二手成交均價2.4萬元/平，常青二分之一中心二手成交均價甚至只逼2.7萬元/平。這不僅高于周邊片區(qū)二手房，甚至高于同片區(qū)新房，是遠(yuǎn)城區(qū)少見的一二手房價格倒掛的片區(qū)。
??區(qū)域新房供應(yīng)存量較少，二手房價格居高不下。結(jié)合此次土拍拿地地價來看，金銀湖南岸2.5萬元/平的均價體系已經(jīng)指日可待。
??區(qū)域優(yōu)勢帶動市場需求
??眾所周知，漢口三環(huán)整體呈“內(nèi)凹”，使得金銀湖板塊成為距離主城最近的“鄰居”。這幾年，依靠漢口主城外溢，臨近的金銀湖板塊一直領(lǐng)跑片區(qū)樓市量價。
??金銀湖的優(yōu)勢，不僅僅是地緣關(guān)系，還有暢通主城的地鐵6號線、7號線，雙地鐵加持。
??地鐵6號線可換乘1、2、3、4、7、12號線、途經(jīng)江岸區(qū)、江漢區(qū)、硚口區(qū)、漢陽區(qū)。
??地鐵7號線目前規(guī)劃可換乘1、2、3、4、5、6、8、10、11、12號線，途徑東西湖區(qū)、江漢區(qū)、硚口區(qū)、江岸區(qū)、武昌區(qū)、洪山區(qū)、江夏區(qū)。
??咱們再來看看，地鐵7號線從園博園北站出發(fā)，3站即可到達(dá)，寸土寸金的武漢商務(wù)區(qū)價格如何。
??據(jù)數(shù)據(jù)顯示，泛海桂府均價約2.9萬元/平，泛海國際蕓海園均價約3.4萬元/平，泛海國際碧海園均價約3.8萬元，華發(fā)中城薈中央首府均價約3.4萬元/平，西北湖壹號御璽灣均價約3.5萬元/平，中海萬松九里均價約4.2萬元/平。
??在交通優(yōu)勢、價格優(yōu)勢的驅(qū)動下，不難發(fā)現(xiàn)，購房者置業(yè)選擇越來越清晰。第一，選與主城有交通連接的地方；第二，選各類配套齊全完善的地方；第三，選自然環(huán)境好，生態(tài)宜居的地方。
??金銀湖南岸板塊完美匹配各項需求。地處金銀湖核心板塊，毗鄰金銀湖水系，武漢園博園、武漢金銀湖國際高爾夫球會、東方馬城國際賽馬場環(huán)繞，自然資源稀缺，生態(tài)環(huán)境較好，宜居優(yōu)勢明顯。
??除軌道交通外，立體交通路網(wǎng)更為完善，金山大道、三環(huán)線、機場二高速主干道環(huán)繞，常青高架連接二環(huán)線、寶豐路高架，快速通行至武漢CBD，二環(huán)可快速至武漢三鎮(zhèn)。另外，區(qū)域內(nèi)還有京珠高速、武荊高速、繞城高速、107國道；滬漢蓉高速鐵路、漢丹鐵路。
??金銀湖永旺、東西湖萬達(dá)廣場、宜家廣場，繁華齊全的商業(yè)設(shè)施、生活配套，咫尺可享城市核心配套。武漢園博園學(xué)校、金銀湖小學(xué)、常青實驗學(xué)校、常青第一學(xué)校、萬科高爾夫?qū)W校、金銀湖第二小學(xué)、金銀湖中學(xué)等，家門口享全齡段優(yōu)質(zhì)教育資源。金銀湖醫(yī)院、金銀湖協(xié)和醫(yī)院、武漢市中心醫(yī)院等將為健康保駕護航。
??金銀湖南岸的未來，可期待
??本次“兩集中”土拍市場的火熱，足以說明眾多開發(fā)企業(yè)十分看好金銀湖南岸這塊“香餑餑”未來的發(fā)展前景。
??展望“十四五”，東西湖區(qū)將加快推進科技創(chuàng)新提能，產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型提升，帶來區(qū)域人口紅利。也就意味至越來越多的武漢人和“新武漢人”，都將朝此涌來。
??換言之，金銀湖南岸或?qū)⒂瓉硇乱惠唭r值爆發(fā)。
