樓盤促銷應(yīng)注意 曝光購房合同十大貓膩
“五一”期間，各樓盤爭相推出各種促銷手段吸引買房者注意。市工商部門向消費者公布了商品房銷售中的十大霸王條款，提醒消費者小心陷阱。
案例1
進行促銷時做不實宣傳
劉先生去年在南開區(qū)買了一套兩室一廳的新房，本該今年過完年就交房，卻遲遲沒等到開發(fā)商的電話。“我是為了結(jié)婚用，很著急。當(dāng)初廣告上宣傳的是2月份交房，這不是違約嗎？”開發(fā)商解釋說以合同及附件的約定為準，劉先生才發(fā)現(xiàn)附件補充條款稱：“凡在簽約之前買賣雙方任何一方通過口頭、書面及其他形式(包括口頭講解、廣告、沙盤等)所表達和提供的信息都不再作為確定雙方義務(wù)的依據(jù)。”
點評工商部門表示，此條款違反了《合同法》及《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》。商品房的銷售廣告和宣傳資料對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響的，應(yīng)當(dāng)視為要約。目前一些商品房經(jīng)銷企業(yè)在營銷活動中做不實宣傳，并利用法律術(shù)語玩文字游戲，混淆要約和要約邀請的法律概念，為自己推脫責(zé)任。
案例2
擴大買房人的賠償責(zé)任
孫小姐是山東人，兩年前來天津工作，年前購置了一套商品房。過完年公司將她調(diào)到其他城市的分公司，任職期5年。孫小姐想把房子退了，如果以后還回天津再考慮買房。但令她意外的是，開發(fā)商要求不退定金并追加房款的10%作為違約金。
點評當(dāng)事人可以約定一方違約時根據(jù)違約情況向?qū)Ψ街Ц兑欢〝?shù)額的違約金，也可以約定因違約產(chǎn)生的損失賠償額的計算方法。但是《合同法》中規(guī)定，當(dāng)一方當(dāng)事人違約時，另一方當(dāng)事人只能在定金、違約金、賠償金三種賠償方式中取其一。
案例3
利用格式條款強制轉(zhuǎn)嫁
簽約時說是4月份交房，沒想到提前竣工，開發(fā)商要求5日內(nèi)辦理入住手續(xù)，這給在國外出差的王先生來了個措手不及。開發(fā)商在補充條款中稱，5日后，無論王先生是否辦理了入住手續(xù)，所有相關(guān)費用都由他來承擔(dān)。
點評補充條款違反了《合同法》，將自己的義務(wù)轉(zhuǎn)嫁給消費者?！逗贤ā分幸?guī)定，當(dāng)事人可以拒絕對方提前履行合同，但提前履行不損害債權(quán)人利益的除外。開發(fā)商提前履行合同給當(dāng)事人增加的費用，應(yīng)由開發(fā)商負擔(dān)。
案例4
雙方違約金比例不公平
在有的商品房買賣合同中，開發(fā)商提到，如果逾期交付商品房，按每日商品房價款的萬分之零點一向消費者支付違約金，而如果消費者逾期付款，則按每日商品房價款的萬分之十向開發(fā)商支付違約金。
點評此條款違反了《合同法》中當(dāng)事人應(yīng)遵循公平原則確定各方的權(quán)利和義務(wù)的規(guī)定。對雙方承擔(dān)的違約責(zé)任作出不平等的規(guī)定，加重了消費者的責(zé)任。
案例5
任意擴大不可抗力范圍
有的開發(fā)商在《商品房買賣合同》中補充，發(fā)生人力不可抗拒的自然災(zāi)害、甲級和乙級傳染病、戰(zhàn)爭、動亂等不可抗力的情形導(dǎo)致商品房逾期交付的，可據(jù)實延期，不適用買賣合同中有關(guān)開發(fā)商逾期交房的違約責(zé)任條款。
點評《合同法》中規(guī)定，因不可抗力不能履行合同的，根據(jù)不可抗力的影響，部分或者全部免除責(zé)任，但法律另有規(guī)定的除外。該條款對“不可抗力”做任意擴大解釋，擴大了經(jīng)營者的免責(zé)范圍。
案例6
業(yè)主共有部分無效贈與
張先生購買了某商品房的3層住宅，在合同中發(fā)現(xiàn)了一條很蹊蹺的約定：將一層小院的使用權(quán)歸一層業(yè)主所有。張先生很是納悶，小院明明是共有部分，怎么就規(guī)定我同意轉(zhuǎn)讓了呢？
點評《物權(quán)法》中規(guī)定，業(yè)主對其建筑物專有部分享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利。將全部業(yè)主共有權(quán)益無效贈與他人，以此作為商品房銷售中的促銷手段，侵害了其他業(yè)主的合法權(quán)益。
案例7
不經(jīng)協(xié)商擅自變更設(shè)計
有些開發(fā)商在施工中未與消費者協(xié)商，擅自更改了房屋外檐設(shè)計或房型，消費者感到不滿卻無法要求賠償，因為在合同中開發(fā)商的一條補充約定稱，如本合同附件中的規(guī)定內(nèi)容與實物不完全相符，不視為出賣人違約，買受人不得提出索賠。
點評《合同法》中規(guī)定，當(dāng)事人協(xié)商一致才可變更合同。上述開發(fā)商的補充約定剝奪了買受人解除合同的權(quán)利，免除了出賣人應(yīng)承擔(dān)的責(zé)任。
案例8
剝奪買房人的主要權(quán)利
在一個《商品房買賣合同》中發(fā)現(xiàn)，將物業(yè)管理和貸款的費用列入其中，如果買方違反約定，則出賣人有權(quán)解除雙方簽訂的合同，且買方支付的定金也不予退還。
點評此條約定的交付房屋問題與物業(yè)管理沒有利害關(guān)系，開發(fā)商既無權(quán)不交付房屋，也無權(quán)約定其他權(quán)利義務(wù)。
案例9
利用格式條款免除責(zé)任
打算買房的小李在多處樓盤的廣告中發(fā)現(xiàn)都寫有“本廣告所有細節(jié)以政府最終批準文件為準，不構(gòu)成要約及要約邀請，最終解釋權(quán)歸開發(fā)商所有”，“這句話是否存有‘貓膩’呢？”小李懷疑。
點評商品房買賣過程中出賣人和買受人是平等的民事主體關(guān)系。買受人有知情權(quán)，出賣人對合同的內(nèi)容進行說明是法定的義務(wù)。一旦發(fā)生消費爭議，出賣人的解釋只能是合同一方當(dāng)事人的主張，也就是說最終解釋權(quán)并非歸開發(fā)商所有。
案例10
擅自設(shè)定送達簽收標準
在一個《商品房買賣合同》中看到，補充條款稱在商品房達到交付使用條件后，出賣人可通過郵遞或在天津本地媒體上發(fā)布入住公告等方式向買受人發(fā)出《商品房交接通知書》；出賣人發(fā)出通知，即視為出賣人已履行向買受人告知交房的義務(wù)，買受人應(yīng)在通知書載明的交房時間內(nèi)辦理房屋交付手續(xù)。如在出賣人發(fā)出通知書后的15日內(nèi)仍未接收商品房，則通知書約定的交接期限的最后一日視為出賣人已將合同項下的商品房交付給買受人之日，自視為交付之日起，該商品房的風(fēng)險責(zé)任轉(zhuǎn)由買受人承擔(dān)。
點評參照我國《民事訴訟法》，從公平合理的角度來說，送達以當(dāng)事人簽收為準；只有在通過直接送達、郵寄送達等方式均無法送達的情況下，才采取公告送達的方式。該項規(guī)定出賣人可隨意選擇公告送達，這不利于事實上達到送達當(dāng)事人的效果。另外，該項規(guī)定自出賣人發(fā)出通知書之日起即視為送達不符合以當(dāng)事人簽收為送達標準的公平觀念。
(北方網(wǎng))
