作者：牛小財（說錢，山聲月影，私募排排網對本文亦有貢獻）
來源：九州智庫（jiuzhouzk）
（一）
2月22日，國家統(tǒng)計局發(fā)布了一月份70個大中城市房價數(shù)據(jù)。
數(shù)據(jù)顯示，一線城市房價環(huán)比持平，二線城市微漲0.1%，三線城市走勢總體平穩(wěn)，漲幅0.4%。
一線城市除廣州外全面停漲，15個熱點城市中，深圳、無錫環(huán)比下調0.5%，天津、上海、南京、合肥、福州、廈門、濟南、鄭州等城市也出現(xiàn)了下調跡象。
數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計局
2月27日，黨報發(fā)表了一篇文章《房價降了就得救市？》，文中暗指房價下跌屬回歸理性，直點炒房團“請理性對待價格的正常波動”。
這一系列的動作似乎在告訴需要買房的人，房價開始降了，大家可以準備準備票子買房了。
但是，真實情況究竟是怎樣的呢？
過去房價“漲漲漲”的時候，部分熱點城市一個月漲幅能夠達到3%~5%。
再看看近幾個月房價“跌跌跌”的幅度，通常不到1%，有的僅僅有0.1%，而且這零點幾的跌幅還是在中央一次又一次的下壓中才出現(xiàn)的。
這漲跌對比幅度告訴我們，房價似乎還沒那么快就進入“寒冬”。
（二）
大家都知道目前的房價很泡沫，可為什么這房價就是降不下去？
1、政府嚴重依賴土地財政
我國目前的房產相關收入，最大可以占到地方政府收入的70%以上。
據(jù)中商情報網數(shù)據(jù)，2016年以來，已經有蘇州、南京、上海、杭州、天津等多個城市土地成交金額超過1000億元。
2016年前10月，土地出讓金達26546億元，占比地方政府性基金本級收入高達88%。
也就是說，如果房產價格大幅下滑，會極大影響政府收入。
基礎設施，公共服務資金哪里來，很大一部分靠的就是稅收收入，土地價格乃無本之利，所獲收入最高。
那地方政府為了給地方公共服務融資，就要通過限制土地供給，提高土地拍賣價格來獲得資金。
在地產商的開發(fā)成本中，土地成本占了總成本的30%~50%左右。
土地價格一旦上漲，勢必會引起開發(fā)成本上漲，那房價相應地也會上漲。
2、農村不提倡建房，大量農民涌入城市買房
現(xiàn)在，國家推行城鎮(zhèn)化，對農村蓋房是不支持的，并且大力鼓勵農民進城買房，甚至部分地區(qū)，在農村的拆遷力度還很大。
我在農村的一個親戚告訴我，原本他對進城買房并沒有多大的興趣，可在農村建房又有諸多限制，再加上政府為推進城鎮(zhèn)化，對進城買房的農民給以一些優(yōu)惠福利。因此，原本不想買房的他，也掏出腰包貢獻房地產業(yè)。
可以說，在城市化建設過程中，房地產行業(yè)起著舉足輕重的作用。農民進城，那是打算安家落戶的。
什么叫安家？首先就是有一個自己的房子。
目前我國農民人口占比還是相當高的，如果這么多的農民涌入城市，可想而知，城市用地規(guī)模將會擴大。
城市人口多了，房子需求也多了，可地就那么多，到頭來呢，咱們還是要繼續(xù)面臨著房價飛漲的結果。
3、房子屬于高度無彈性商品
對于高度無彈性的商品，老百姓對它們的需求，是一種剛性需求。
這個意思是說，不管房價漲成什么模樣，老百姓還是要買房子，就好比說糖尿病患者，就算胰島素漲到天價，他還是要買，只不過分買得起與買不起而已。
老百姓需要一個可以遮風擋雨的穩(wěn)定住所，在房子這事上，他們屬于被動方，幾乎沒有什么討價還價的余地。
4、中國人對房子的新舊思想
在老一輩人看來，房子是必須要的，無論是結婚，還是養(yǎng)老，都要有一個自己的房子。
古人講說“扎根”，首先就是要有一個落腳的地方，這個落腳的地方就是房子。
從年輕人觀念看，炒股和買房，是兩種最普遍的投資手段，而股市總是風云變幻，不如房子來的穩(wěn)扎穩(wěn)打。
不管是老觀念還是新思想，他們對待房子的問題上，結果都是一樣的，那就是—買！
（三）
雖然短期很難指望房價大跌，但依然要注意未來影響房價的其他拐點因素。
1、房地產稅出臺抑制房價
2月20日，全國人大財經委副主任尹中卿接受媒體采訪時表示，“房地產稅降房價是毫無疑問的?！?/span>
房地產稅，指的是一個綜合性概念，是對房產征收的所有稅目的總稱，包含了流轉環(huán)節(jié)和保有環(huán)節(jié)兩大稅類目。
其中，流轉環(huán)節(jié)稅目有：印花稅、契稅、城市維護建設稅等九項，保有環(huán)節(jié)稅目有：城鎮(zhèn)土地使用稅、房產稅和城市房地產稅。
征收房地產稅，短期內能夠釋放一些存量房產，緩和供求關系，抑制房價。
2、社會老齡化，房子需求降低
按照國際上同行的人口年齡結構劃分類型，15~64歲之間被視為勞動年齡人口，0~14歲和64歲以上被視為非勞動年齡人口。
勞動年齡人口的比例越高，住房需求越大。相反，非勞動年齡人口比例越高，住房需求越低。
人口老齡化，老年人口比例上升，青年人比例下降，居民住房總需求降低。
按照供需理論來說，需求減少，供給不變，那么房價自然就會降低。
3、年輕人收入低，無力買房，抑制房價上漲
目前青年人收入偏低，且增長緩慢。
拿南京來說，南京平均工資5710元，而南京的房價高達每平方24572元。幾乎是平均工資的5倍。
在這樣的高房價情況下，普通年輕人自然沒有能力買房。
在房產市場中，年輕人的購房欲望是比較高的，但過高的房產價格又導致年輕人無力買房。
這種情況下，房子供應量與可購買能力不匹配，這也是影響未來房價的重要考量之一。
