文/軌道 ▼ 長(zhǎng)租公寓作為一個(gè)新興產(chǎn)品，受益于政策的眷顧和市場(chǎng)的發(fā)育，吸足眼球站在了時(shí)代的風(fēng)口，日益成為各路資本親睞的領(lǐng)域。 那么，這塊大蛋糕趨勢(shì)走向如何，理想與現(xiàn)實(shí)何以平衡？新進(jìn)入者需要把握哪些機(jī)遇，又需要注意哪些問(wèn)題呢？ 讓我們一一道來(lái)。 ▼ 國(guó)內(nèi)租賃市場(chǎng)：冰與火的交融 當(dāng)前，國(guó)內(nèi)城市租賃市場(chǎng)發(fā)育相對(duì)滯后。鏈家研究院報(bào)告顯示，中國(guó)住房租賃市場(chǎng)規(guī)模為 1.1 萬(wàn)億元，房屋交易市場(chǎng)規(guī)模大約 15 萬(wàn)億元，房屋租賃占交易市場(chǎng)比重僅 7% 。美國(guó)家庭租房比例達(dá) 35％ ，日本達(dá) 38％ ，德國(guó)達(dá) 65％ ，而我國(guó)目前僅 10％ 左右，上海目前家庭租房居住的比例為 25.6％ 。 這其中有中西方居住文化觀念的差異，但國(guó)內(nèi)房屋租賃業(yè)務(wù)發(fā)展仍具有很大的潛力。住房租賃供給結(jié)構(gòu)較為單一，租賃居間市場(chǎng)混亂，住房租賃市場(chǎng)有待發(fā)展完善。 租房需求方面，在租房方面近年出現(xiàn)了新的趨勢(shì)變化：一線城市受訪者中首次購(gòu)房年齡不斷推遲，從 2013 年的 30 歲，到 2016 年的 34 歲，越來(lái)越多的人會(huì)停留在租房市場(chǎng)， 2015 年全國(guó)有接近 1.6 億的人選擇租住，預(yù)計(jì) 2020 年將達(dá)到 1.9 億。 我國(guó)租賃市場(chǎng)需求崛起的原因：一是服務(wù)業(yè)主導(dǎo)的市場(chǎng)釋放大量租賃需求；二是外來(lái)人口流入帶動(dòng)租賃需求增加；三是結(jié)婚年齡延后，單身青年比例在擴(kuò)大。 ▼ 相比一線城市北上廣深住房交易額近 6 萬(wàn)億元的規(guī)模而言，以 2015 年計(jì)算，一線城市參與租賃者所投入的租房租金 GMV (租賃總收入價(jià)值)為 2900 億元，和住宅銷售市場(chǎng)還有很大差距。 據(jù)萬(wàn)科預(yù)測(cè)到 2025 年，租房市場(chǎng)規(guī)模將達(dá)到 1 萬(wàn)億元；到 2030 年，將會(huì)突破 1.6 萬(wàn)億元。 上海二手住宅租賃價(jià)格方面，據(jù) 58 同城房產(chǎn)研究院發(fā)布的房產(chǎn)大數(shù)據(jù)報(bào)告， 2016 年度上海、北京、深圳的房屋租金均價(jià)均超出 4000 元/月，其中，上海的房屋租金均價(jià)以突破 5100 元/月成為租金最貴城市。 與此同時(shí)，2016 年四季度以來(lái)，隨著外來(lái)人口減少、拆違綜治等因素，上海租金指數(shù)走跌態(tài)勢(shì)明顯，租賃市場(chǎng)出現(xiàn)階段性供大于求和供需錯(cuò)配。
一線城市租金均價(jià)走勢(shì)圖（引用自轉(zhuǎn)型升級(jí)參考）
▼
相對(duì)于商品住宅均價(jià)的租金回報(bào)率方面，京滬非常相近，且近年來(lái)隨著房?jī)r(jià)的上漲而持續(xù)下跌，截止到 2017 年 2 月，分別為上海 1.59% ，北京 1.49% ，回報(bào)率微薄。企業(yè)介入租賃住房市場(chǎng)開發(fā)要獲得合理收益，需強(qiáng)有力的政策扶持和補(bǔ)貼機(jī)制助力。
京滬租金回報(bào)率走勢(shì)圖（引用自轉(zhuǎn)型升級(jí)參考）
在需求結(jié)構(gòu)方面，58 同城發(fā)布的上海住房租賃報(bào)告大數(shù)據(jù)顯示，租房人群中 30 歲以下占比近 70% ，85 后已成租房主力軍， 21.41% 的白領(lǐng)租客租金支出占工資比例一半以上。
在租房選擇上，周邊環(huán)境和裝修情況成為考慮的重要因素。大數(shù)據(jù)分析表明，接近城市中心和郊區(qū)產(chǎn)業(yè)園、裝修完善、家電齊全，擁有到家保潔、上門維修，還能提供快遞代收等延伸服務(wù)的品牌公寓成為越來(lái)越多白領(lǐng)租客的選擇。
在一二線城市，散戶房東相對(duì)于品牌公寓在布局、設(shè)計(jì)、營(yíng)銷上的高舉高打，逐漸處于話語(yǔ)權(quán)的邊緣化地位。
▼
政策傾斜：一夜春風(fēng)來(lái)，萬(wàn)樹梨花開
近年來(lái)，對(duì)租賃型住房的政策眷顧和傾斜，正如春風(fēng)化雨、利好頻出。
先看國(guó)家政策支持：
中央提出堅(jiān)持“房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的”的定位，明確加快研究建立租售并舉的長(zhǎng)效機(jī)制，既抑制房地產(chǎn)泡沫，又防止出現(xiàn)大起大落。
多地租賃新政密集推進(jìn)。明確加快住房租賃市場(chǎng)立法，加快機(jī)構(gòu)化規(guī)模化租賃企業(yè)發(fā)展；鼓勵(lì)開發(fā)商出租存量房，賦予落戶教育等福利的租售同權(quán)。
鼓勵(lì)開發(fā)企業(yè)參與工業(yè)廠房改造，在超大和特大城市開展集體用地上建設(shè)租賃住房試點(diǎn)，北京、上海、南京、杭州、廣州等 13 座城市加入首批試點(diǎn)。
▼
再看上海政策支持：
2017年市府發(fā)布《關(guān)于加快培育和發(fā)展本市住房租賃市場(chǎng)的實(shí)施意見》，提出健全住房租賃制度，加大租賃權(quán)益保護(hù)力度，鼓勵(lì)住房租賃居住模式。
上海住房“十三五規(guī)劃”明確將建設(shè) 70 萬(wàn)套租賃房,新增代理經(jīng)租房源 30 萬(wàn)套，租賃住房供應(yīng)套數(shù)占新增市場(chǎng)化住房套數(shù)超過(guò) 60% ，租賃住房用地計(jì)劃從“十二五”的 5.9% 提升到 30.9% ，租賃住房比例從“十二五”的 13% 提升到 41% 。
建立全市統(tǒng)一的住房租賃公共服務(wù)平臺(tái)，實(shí)行可辦居住證、人戶分離登記、基本公共服務(wù)等租售同權(quán)制度。
在優(yōu)質(zhì)地段推出多幅租賃房用地，采取特定的土拍政策。市區(qū)兩級(jí)國(guó)企成為拿地先行者，目前共計(jì) 21 幅租賃住房地塊完成土地供應(yīng)，全部底價(jià)成交，出讓面積 96.32 萬(wàn)平方米，合計(jì)建筑面積近 200 萬(wàn)平方米。
目前還有十幾個(gè)地塊進(jìn)入控規(guī)調(diào)整程序，將調(diào)整為租賃住房用地。
▼
最后看金融創(chuàng)新支持：
租賃住房資產(chǎn)證券化可有效減輕經(jīng)營(yíng)資金壓力。
近期國(guó)內(nèi)首單長(zhǎng)租公寓資產(chǎn)證券化項(xiàng)目獲深交所批準(zhǔn)發(fā)行，國(guó)內(nèi)首單央企租賃住房 REITs ——中聯(lián)前海開源-保利地產(chǎn)租賃住房一號(hào)資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃獲上交所審核通過(guò)，為國(guó)內(nèi)租賃住房資產(chǎn)證券化再添新樣本。
建行、中信銀行、江蘇銀行等也紛紛推出租賃住房低利率融資產(chǎn)品，將助推住房租賃市場(chǎng)健康、快速、規(guī)?；涂沙掷m(xù)發(fā)展。
▼
各路資本的白熱化競(jìng)爭(zhēng)：跑馬圈地和互聯(lián)網(wǎng)+
目前，長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)上已經(jīng)形成了住房租賃供給的五大主體，分別為長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)商、地產(chǎn)開發(fā)運(yùn)營(yíng)商、中介結(jié)構(gòu)（專業(yè)二房東）、散戶房東和政府公租房提供商。
在近階段一系列政策利好下，以上海為例，集中式長(zhǎng)租公寓開發(fā)受到各路社會(huì)資本親睞。參與租賃住房開發(fā)經(jīng)營(yíng)的機(jī)構(gòu)呈現(xiàn)如下特點(diǎn)：
▼
市區(qū)兩級(jí)國(guó)企作為主力軍，率先大舉拿地做地，進(jìn)占租賃住房市場(chǎng)
現(xiàn)階段上海通過(guò)定制化土拍門檻設(shè)定，支持國(guó)企拓展住房租賃業(yè)務(wù)，主要是為了在市場(chǎng)前期培育中，通過(guò)國(guó)企的引領(lǐng)和示范，盡快增加市場(chǎng)供給、穩(wěn)定租金，將國(guó)企打造成本市住房租賃市場(chǎng)的穩(wěn)定器、壓艙石，并形成一批可復(fù)制可推廣的經(jīng)驗(yàn)做法，吸引更多的企業(yè)投身住房租賃產(chǎn)業(yè)。
乘此東風(fēng)，包括地產(chǎn)集團(tuán)、張江集團(tuán)、嘉定新城公司等國(guó)企強(qiáng)勢(shì)出擊，先后通過(guò)土拍獲取 21 宗租賃住宅用地，分布在 5 個(gè)區(qū)，涉及世博后灘、前灘、南碼頭、張江、古北、漕河涇、新江灣城、虹橋商務(wù)區(qū)、嘉定新城等優(yōu)質(zhì)地塊。
特別是上海地產(chǎn)集團(tuán)合計(jì)拿下 9 幅上海住宅地塊，合計(jì)建筑面積 66.6 萬(wàn)平方米，合計(jì)成交價(jià)近 54 億元，平均樓板價(jià)僅 8079 元/平方米。
同時(shí)，擁有可觀存量土地資源的地方國(guó)企也紛紛將租賃住房市場(chǎng)作為戰(zhàn)略性領(lǐng)域規(guī)劃拓展。
光明集團(tuán)公布：已先期篩選 26 塊土地作為首批轉(zhuǎn)型租賃住房備選用地，計(jì)劃“十三五”期間建設(shè) 100 萬(wàn)平方米租賃住房。
上海電氣公開表示，準(zhǔn)備盤活 7 塊存量土地用于租賃住房建設(shè)，預(yù)計(jì)在 400 畝左右，可以供應(yīng) 5000—6000 套房屋。
申通集團(tuán)則充分利用地鐵站點(diǎn)上蓋地塊，聯(lián)手實(shí)力開發(fā)商共同開發(fā) P+R 停車場(chǎng)和租賃住房，目前已初步設(shè)想 12 個(gè)上蓋地塊，實(shí)現(xiàn)總土地利用面積超過(guò) 1100 公頃。
▼
社會(huì)資本布局紛紛長(zhǎng)租公寓領(lǐng)域，競(jìng)爭(zhēng)呈現(xiàn)白熱化狀態(tài)
與此同時(shí)，當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入白銀時(shí)代，一二線城市可出讓和開發(fā)的土地日益減少，拿地難度日益增加，各路資本紛紛進(jìn)軍租賃住宅領(lǐng)域成為新趨勢(shì)。
長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)有政策強(qiáng)力扶持，租賃需求龐大，現(xiàn)金流持續(xù)，同時(shí)投入大、周轉(zhuǎn)慢，長(zhǎng)期持續(xù)薄利經(jīng)營(yíng)，競(jìng)爭(zhēng)進(jìn)入風(fēng)口和戰(zhàn)國(guó)時(shí)期。
進(jìn)軍長(zhǎng)租公寓領(lǐng)域的社會(huì)資本包括：
一是地產(chǎn)開發(fā)商。如萬(wàn)科、龍湖、旭輝、保利等，運(yùn)用自身拿地、設(shè)計(jì)和建設(shè)優(yōu)勢(shì)批量開發(fā)品牌長(zhǎng)租公寓。萬(wàn)科泊寓累計(jì)開業(yè) 82 個(gè)項(xiàng)目約 2.4 萬(wàn)間；龍湖冠寓開業(yè)逾 1.5 萬(wàn)間。
二是創(chuàng)投資本。引入政府基金和風(fēng)投基金大舉進(jìn)入長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)，如青客（嘉定國(guó)資參股）、魔方、蘑菇、YOU＋、逗號(hào)、自如、漫果、城家等連鎖項(xiàng)目已成規(guī)模投放市場(chǎng)。
三是大型中介。如鏈家自如、我愛我家相寓等，集中式和分散式長(zhǎng)租公寓并重。
四是經(jīng)濟(jì)型酒店轉(zhuǎn)型。如漢庭、如家部分門店轉(zhuǎn)型為長(zhǎng)租公寓。
▼
社會(huì)資本開發(fā)運(yùn)營(yíng)長(zhǎng)租公寓，在商業(yè)模式上呈現(xiàn)了多姿多彩的創(chuàng)新：
大規(guī)模擴(kuò)張復(fù)制，引入創(chuàng)新金融產(chǎn)品。多為市場(chǎng)化商業(yè)用地項(xiàng)目，開始引入 Reits 基金模式，同時(shí)與銀行合作開發(fā)融資租賃（建行）、裝修貸款（江蘇銀行）、基金（中信）等金融產(chǎn)品，加速資金周轉(zhuǎn)，緩解融資和回報(bào)率問(wèn)題；
互聯(lián)網(wǎng)巨頭工具全線導(dǎo)入，助推租賃市場(chǎng)。微信、支付寶、銀聯(lián)支付、芝麻信用評(píng)分免押、小額分期貸款等互聯(lián)網(wǎng)金融模式陸續(xù)落地，一方面依托信用體系減輕租客資金壓力、促進(jìn)交易，另一方面小貸產(chǎn)品介入減輕公寓運(yùn)營(yíng)資金壓力；
運(yùn)用信息化+人工智能運(yùn)營(yíng)模式，迎合新青年社交需求。建立移動(dòng)互聯(lián)網(wǎng)招租和管理APP，房型面積多為 18-30 平方米左右，智能卡門鎖，甚至應(yīng)用了人臉識(shí)別系統(tǒng)，大面積轟炸廣告霸占門戶網(wǎng)站渠道。
公寓裝修風(fēng)格偏現(xiàn)代簡(jiǎn)約風(fēng)，滿足青年人品味，設(shè)食堂、健身室、影視廳、桌球臺(tái)、咖吧網(wǎng)吧等公用設(shè)施，組織會(huì)員活動(dòng)，提供保潔、維修等移動(dòng)互聯(lián)網(wǎng)平臺(tái)管家物業(yè)服務(wù)，充分滿足租客的便利性和社交需求。
▼
機(jī)會(huì)與風(fēng)險(xiǎn)同在，以什么樣的姿態(tài)入局？
先看紛至沓來(lái)的機(jī)遇：
國(guó)內(nèi)租賃市場(chǎng)容量超過(guò)萬(wàn)億元，而長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)占有率目前僅 2% ，企業(yè)操盤的集中式租賃住房有需求前景；
政策支持力度大，租售同權(quán)制度激勵(lì)租賃需求；
國(guó)企開發(fā)經(jīng)營(yíng)的租賃住房因其公益屬性，相對(duì)于社會(huì)資本開發(fā)的長(zhǎng)租公寓，具有較強(qiáng)的土地和資金成本競(jìng)爭(zhēng)力；
租賃住房金融創(chuàng)新產(chǎn)品不斷涌現(xiàn)，有助于加速周轉(zhuǎn)和提高回報(bào)；互聯(lián)網(wǎng)模式向租賃領(lǐng)域深度滲透，有利于市場(chǎng)培育開發(fā)。
同時(shí)也不容忽視風(fēng)險(xiǎn)：
70 年租賃住房回報(bào)率較低。據(jù)測(cè)算 55% 的拿房成本占比和 65% 的入住率是租賃住宅的行業(yè)盈利臨界點(diǎn)，目前商業(yè)化長(zhǎng)租公寓真實(shí)回報(bào)率僅 2%-5% ；
介入租賃住房市場(chǎng)，長(zhǎng)期運(yùn)營(yíng)管理能力是最大挑戰(zhàn)，亟待針對(duì)新一代青年租客的偏好需求，提升互聯(lián)網(wǎng)思維、金融創(chuàng)新思維，優(yōu)化布局設(shè)計(jì)水平，強(qiáng)化營(yíng)銷策劃和服務(wù)管理能力；
最后，當(dāng)前各路資本一轟而上進(jìn)軍租賃領(lǐng)域，租賃市場(chǎng)有階段性供需失衡過(guò)剩風(fēng)險(xiǎn)，對(duì)出租率、價(jià)格以及回報(bào)率形成艱巨考驗(yàn)。
▼
對(duì)準(zhǔn)備進(jìn)入長(zhǎng)租公寓領(lǐng)域的企業(yè)而言，租賃項(xiàng)目的開發(fā)運(yùn)營(yíng)可以獲取長(zhǎng)期穩(wěn)定的現(xiàn)金流，同時(shí)在政府大力推進(jìn)租賃住宅發(fā)展的形勢(shì)下，勢(shì)必將逐步研究推出相關(guān)稅收優(yōu)惠政策。為此建議：
針對(duì)存量地塊加強(qiáng)盤活研究，針對(duì)土拍租賃地塊加強(qiáng)跟蹤，精心策劃用地機(jī)制、稅費(fèi)優(yōu)惠、投融資模式和運(yùn)營(yíng)商業(yè)模式，探索通過(guò)租賃項(xiàng)目發(fā)行資產(chǎn)證券化產(chǎn)品的資金渠道，探索與運(yùn)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)豐富、擅長(zhǎng)精細(xì)化管理的長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)企業(yè)深化合作，導(dǎo)入互聯(lián)網(wǎng)+思維，加快提升在持有資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)和物業(yè)管理方面的能力。
聯(lián)系客服
