項(xiàng)目經(jīng)過可行性分析論證，決策一經(jīng)確立，設(shè)計(jì)即成為關(guān)鍵。工程造價看上去完成于施工階段，而實(shí)際上人力、物力、財(cái)力的投入絕大部分有前期的建筑方案直接決定。國內(nèi)外大量工程實(shí)例表明建筑方案的選擇需要權(quán)衡技術(shù)與經(jīng)濟(jì)雙重效益，而不能完全完全讓設(shè)計(jì)師決定。因?yàn)轫?xiàng)目開發(fā)在做的是一件需要市場交易的商品，而不僅僅是設(shè)計(jì)師的藝術(shù)品。
別讓設(shè)計(jì)師忽悠了你的成本
——建筑設(shè)計(jì)的方案選擇與成本控制
在房地產(chǎn)開發(fā)過程中，建筑設(shè)計(jì)不但決定了最終產(chǎn)品能否得到市場認(rèn)同，也肩負(fù)著成本控制的重要使命。也就是說，建筑設(shè)計(jì)不但要考慮物業(yè)的美觀實(shí)用等市場價值，同時還要考慮項(xiàng)目的工程造價等成本要求。因而在選擇建筑方案時，需要在保證物業(yè)正常實(shí)用價值的前提下，最可能低的降低建造成本，最大限度的實(shí)現(xiàn)效用最大化與成本最小化。
一、影響建筑成本的八大因素
建筑的設(shè)計(jì)有技術(shù)性，更包含設(shè)計(jì)的科學(xué)性和經(jīng)濟(jì)性，研究和分析設(shè)計(jì)經(jīng)濟(jì)的影響因素，對尋求工程設(shè)計(jì)經(jīng)濟(jì)效果的途徑，降低工程造價有著極其重要的作用。大體而言，影響建筑設(shè)計(jì)方案經(jīng)濟(jì)性的主要因素有以下八個方面。
1、建筑造價構(gòu)成比：建筑造價構(gòu)成比反映的是不同工程部位的造價占總造價的比值。分析這個可以找出降低造價、提高經(jīng)濟(jì)效果的方向。
2、戶型：小戶型單方造價比大戶型高，因?yàn)樾粜蛢?nèi)墻多，相應(yīng)墻面抺灰、管線敷設(shè)安裝單方造價就高。
3、層高：室內(nèi)凈高直接影響建筑造價。降低層高可以直接節(jié)省投資，節(jié)約建筑材料和勞動消耗，減輕建筑自重，提高抗震能力；也能降低采暖能耗，節(jié)約能源；此外，提高建筑密度，節(jié)約用地，有利于節(jié)省市政投資。
4、層數(shù)：高層建筑可以節(jié)約用地，節(jié)約市政投資。
5、建筑的平面形狀：一般來說，建筑的平面形狀越簡單，其造價相應(yīng)地越低，施工也經(jīng)濟(jì)。
6、建筑的單元組合：合理安排建筑的單元組合，能提高設(shè)計(jì)方案的經(jīng)濟(jì)效果，單元組合數(shù)可以影響山墻、基礎(chǔ)、屋面等部位的造價。
7、結(jié)構(gòu)配筋：結(jié)構(gòu)工程師的設(shè)計(jì)水平，直接決定了建筑鋼筋含量的高低，從而影響工程造價。
8、建筑結(jié)構(gòu)形式：框架剪力墻結(jié)構(gòu)體系造價最高，框架結(jié)構(gòu)體系次之，磚混結(jié)構(gòu)造價最低。因此，建筑結(jié)構(gòu)的選擇，是影響建筑設(shè)計(jì)方案經(jīng)濟(jì)性的一個重要因素。
二、不同建筑設(shè)計(jì)方案的經(jīng)濟(jì)評價指標(biāo)
在各大建筑設(shè)計(jì)院完成項(xiàng)目的建筑設(shè)計(jì)方案后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)需要按照工程項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效果評價原則，用一個或一組主要指標(biāo)對設(shè)計(jì)方案的項(xiàng)目功能、造價、工期和設(shè)備、材料、人工消耗等方面進(jìn)行定量與定性分析相結(jié)合的綜合評價，從而擇優(yōu)確定技術(shù)經(jīng)濟(jì)效果好的設(shè)計(jì)方案。
1、居住建筑設(shè)計(jì)方案的評價指標(biāo)
括建筑功能指標(biāo)和社會資源消耗指標(biāo)兩大部分，主要參考指標(biāo)如下：
(一)平面指標(biāo)
平面指標(biāo)用以評價平面布置的緊湊性和合理性。
1) 平面系數(shù)K1=居住面積/建筑面積(%);
2) 平面系數(shù)K2=居住面積/有效面積(%);
3) 平面系數(shù)K3=輔助面積/有效面積(%);
4) 平面系數(shù)K4=結(jié)構(gòu)面積/建筑面積(%)。
(二)建筑周長指標(biāo)
這一指標(biāo)是墻長與建筑面積之比例。
1) 單元周長指標(biāo)=單元周長/建筑面積(m/m2);
2) 建筑周長指標(biāo)=建筑周長/健筑面積(m/m2)。
(三)建筑體積指標(biāo)
這一指標(biāo)是房屋體積與建筑面積之比例，是評價層高的指標(biāo)。
建筑體積指標(biāo)=建筑體積/建筑面積(m3/m2)
(四)人均、戶均造價指標(biāo)
這一指標(biāo)是總造價與總?cè)藬?shù)及總戶數(shù)之比例。
1) 人均造價指標(biāo)=建筑總造價/居住總?cè)藬?shù)(元/人);
2) 戶均造價指標(biāo)=建筑總造價/總戶數(shù)(元/戶)。
(五)面積定額指標(biāo)
面積定額指標(biāo)用于控制設(shè)計(jì)面積，每戶建筑面積一般應(yīng)根據(jù)國民經(jīng)濟(jì)水平制定控制指標(biāo)。
1) 人均建筑面積=建筑總面積/居住總?cè)藬?shù)(m2/人);
2) 人均居住面積=居住總面積/居住總?cè)藬?shù)(m2/人);
3) 人均使用面積=使用總面積/居住總?cè)藬?shù)(m2/人);
4) 人均有效面積=有效總面積/居住總?cè)藬?shù)(m2/人);
5) 戶均建筑面積=建筑總面積/總戶數(shù)(m2/戶);
6) 戶均居住面積=居住總面積/總戶數(shù)(m2/戶);
7) 戶均使用面積=使用總面積/總戶數(shù)(m2/戶);
8) 戶均有效面積=有效總面積/總戶數(shù)(m2/戶);
9) 戶均面寬指標(biāo)=建筑物長度/總戶數(shù)(m/戶)。
以上指標(biāo)中，有效面積指建筑平面中可供使用的面積;使用面積指有效面積減去交通面積;結(jié)構(gòu)面積指建筑中結(jié)構(gòu)所占的面積;建筑面積指有效面積加上結(jié)構(gòu)面積(層高2.2米以下不計(jì)建筑面積);建筑體積包括屋頂及地下室體積。
2、居住小區(qū)設(shè)計(jì)方案的評價指標(biāo)
居住小區(qū)設(shè)計(jì)方案的經(jīng)濟(jì)評價，主要是考察設(shè)計(jì)方案是否保證居民基本的居住生活環(huán)境，使用土地和空間的經(jīng)濟(jì)、合理和有效性。評價時應(yīng)考慮：人口與建筑密度、建筑群體的布置、建筑層數(shù)和間距、公共建筑、小區(qū)道路、管網(wǎng)、綠地的布局等，常用幾項(xiàng)密度指標(biāo)來衡量。居住區(qū)的主要綜合技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)如下：
(一) 居住區(qū)用地，指住宅用地、公建用地、道路用地和公共綠地等四項(xiàng)用地的總稱;
(二) 容積率=地上建筑總面積/居住區(qū)用地總面積(%);
(三) 住宅平均層數(shù)=住宅總建筑面積/住宅基底面積(層);
(四) 高層住宅比例=高層住宅總建筑面積/住宅總建筑面積(%);
(五) 中高層住宅比例=中高層住宅總建筑面積/住宅總建筑面積(%)：
(六) 人口毛密度=居住人口數(shù)量/住區(qū)用地面積(人/公頃);
(七) 人口凈密度=居住人口數(shù)量/住宅用地面積(人/公頃);
(八) 住宅建筑套密度(毛)=住宅建筑套數(shù)/居住區(qū)用地面積(套/公頃);
(九) 住宅建筑套密度(凈)=住宅建筑套數(shù)/住宅用地面積(套/公頃);
(十) 住宅面積毛密度=住宅建筑面積/居住區(qū)用地面積(m2/公頃);
(十一) 住宅面積凈密度=住宅建筑面積/住宅用地面積(m2/公頃);
(十二) 建筑面積毛密度=各類建筑的建筑面積/居住區(qū)用地面積(m2/公頃);
(十三) 住宅建筑面積凈密度=住宅建筑基底總面積/住宅用地面積(%);
(十四) 綠地率=綠地總面積/居住區(qū)用地面積(%);
(十五) 拆建比=新建建筑總面積/原有建筑總面積;
(十六) 土地開發(fā)費(fèi)=前期工程投資/住宅區(qū)用地面積(萬元/公頃);
(十七) 住宅單方綜合造價=建設(shè)總投資/住宅建筑面積(元/m2)。
其中，前期工程投資包括征地、拆遷、各種補(bǔ)償、平整土地、敷設(shè)外部市政管線設(shè)備和道路工程等各項(xiàng)費(fèi)用。
建設(shè)總投資包括土地開發(fā)費(fèi)用，居住區(qū)用地內(nèi)的各類建筑、道路、市政管線、綠化等各項(xiàng)工程建設(shè)投資及必要的管理費(fèi)用。
3、公共建筑設(shè)計(jì)方案的評價指標(biāo)
公共建筑是人們進(jìn)行社會生活的活動場所， 公共建筑類型繁多，功能各異，但技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)是有一定共同性的。評價時應(yīng)考慮建筑空間布局、建筑造型、功能分布、人員流線及交通組織、自然通風(fēng)、采光、照明、空調(diào)、結(jié)構(gòu)、環(huán)境等方面的因素。按公共建筑的特點(diǎn)，評價指標(biāo)包括滿足社會需求和社會資源消耗兩大部分，主要參考指標(biāo)有以下幾項(xiàng)：
(一) 建筑物占地面積(m2);
(二) 建筑面積(m2);
(三) 使用面積(m2);
(四) 有效面積(m2);
(五) 結(jié)構(gòu)面積(m2);
(六) 建筑體積(m3)：
(七) 總投資(萬元);
(八) 單位面積投資=總投資健筑面積(元/m2);
(九) 建筑密度(%);
(十) 單位面積能源消耗(kW/m2);
(十一) 有效面積系數(shù)=有效面積/建筑面積(%);
(十二) 使用面積系數(shù)=使用面積/建筑面積(%);
(十三) 結(jié)構(gòu)面積系數(shù)=結(jié)構(gòu)面積/建筑面積(%);
(十四) 有效面積的體積系數(shù)=建筑體積/有效面積(%);
(十五) 單位體積的有效面積系數(shù)=有效面積/建筑體積(%);
(十六) 人(床、座)均建筑面積[m2/人(床、座)];
(十七) 人(床、座)均使用面積[m2(床、座)];
(十八) 人(床、座)均有效面積[m2/人(床、座)]。
三、建筑設(shè)計(jì)方案的兩大經(jīng)濟(jì)評價方法
對建筑設(shè)計(jì)方案進(jìn)行經(jīng)濟(jì)性評價，是設(shè)計(jì)方案招投標(biāo)評優(yōu)的依據(jù)，同時也是房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目勘察設(shè)計(jì)階段費(fèi)用控制的重要舉措。就目前而言，主要有以下兩種常用方法：
1、AHP 法
AHP(Analytical Hierarchy Process)即層次分析法，是70年代由美國匹茲保大學(xué) saaty 教授提出的一種決策分析方法，主要用于多準(zhǔn)則評價中的方案排序和權(quán)重確定。其主要步驟為：
（一）建立 AHP 模型：AHP 模型分為三個層次：
1)目標(biāo)層。即工程設(shè)計(jì)的經(jīng)濟(jì)效益。
2)指標(biāo)層。影響工程設(shè)計(jì)經(jīng)濟(jì)的八個主要因素，構(gòu)成了評價的指標(biāo)層。
3)方案層。即不同的設(shè)計(jì)方案比較。
（二）構(gòu)造判斷矩陣
這一步的實(shí)現(xiàn)通過對指標(biāo)層進(jìn)行兩個因素 ai,aj之間哪一個對項(xiàng)設(shè)計(jì)方案的經(jīng)濟(jì)性影響大，大多少，并使用 1-9 的比例標(biāo)度來賦值，這是一種將思維判斷數(shù)量化的辦法，可利用人們對事物性判斷差別時，習(xí)慣用的相同、較強(qiáng)、強(qiáng)、很強(qiáng)、極強(qiáng)，并在相鄰二極間插入折中的提法，就形成 9 級與給定的標(biāo)度相對應(yīng)標(biāo)度定義表。
標(biāo)度
含義
1
表示兩個元素相比，具有同樣重要性
3
表示兩個元素相比，前者比后者稍顯重要
5
表示兩個元素相比，前者比后者明顯重要
7
表示兩個元素相比，前者比后者強(qiáng)烈重要
9
表示兩個元素相比，前者比后者極端重要
2、4、6、8
表示上述相鄰判斷的中間值
倒數(shù)
若元素i與元素及重要性之比為aij，那么元素j與元素i重要性之比為aij=1/aij
按照這樣的方法，最終可以得出兩兩比較矩陣。顯然，對于判斷矩陣有：aij=1,aij=1/aji(i,j=1,2,…,n)。而經(jīng)專家評估人員評價比較，通過對 8 個指標(biāo)的兩兩判斷，得出如下判斷矩陣的賦值。
Aij
A
B
C
D
E
F
G
H
A
1
6
4
5
2
5
3
7
B
1/6
1
1/2
1
1/5
3
1/4
4
C
1/4
2
1
1/2
1/4
4
1/3
5
D
1/5
1
2
1
1/5
2
1
3
E
1/2
5
4
5
1
5
3
6
F
1/5
1/3
1/4
1/2
1/5
1
1/3
2
G
1/3
4
3
1
1/3
3
1
3
H
1/7
1/4
1/5
1/3
1/6
1/2
1/3
1
判斷矩陣中的數(shù)值是根據(jù)資料數(shù)據(jù)、專家意見和分析者的認(rèn)識加以綜合平衡后給出的。
（三）計(jì)算單一因素下各指標(biāo)的相對權(quán)重。計(jì)算結(jié)果如表3。
(1)將矩陣的元素按列歸一化計(jì)算 Aij’=aij/∑aij(4-1)
(2)將按列歸化后的元素按行相加計(jì)算 Ai’=∑Aij’ (4-2)
(3)所得到的行和微量歸一化，即行權(quán) Wi, Wi=Ai
因此，A、B、C、D、E、F、G、H， 8個指標(biāo)對設(shè)計(jì)方案經(jīng)濟(jì)性的影響權(quán)重分別為0.313、0.068、0.090、0.082、0.252、0.041、0.126、0.028。
（四）進(jìn)行一致性檢驗(yàn)
為檢驗(yàn)判斷矩陣一致性，需要計(jì)算它的一致性指標(biāo) CI。首先計(jì)算判斷矩陣的最大特征值λmax 。
λmax=∑(Awi)/8Wi
然后計(jì)算一致性指標(biāo) CI＝(λmax-8)/(8-1)
最后計(jì)算一致性比例 CR＝CI/RI
式中 RI 為平均隨機(jī)一致性指標(biāo)，其值見表4。
當(dāng) CR<0.1 時，則認(rèn)為判斷矩陣有滿意和一致性，否則需要調(diào)整判斷矩陣，使之具有滿意的一致性。檢驗(yàn)上述判斷矩陣的一致性：
λmax=(2.774/0.313+0.598/0.068+0.754/0.090+0.735/0.082+
2.270/0.252+0.342/0.041+1.145/0.126+0.240/0.028)/8＝8.751
CI＝(8.751-8)/8-1＝0.107
CR=CI/CR=0.107/1.41=0.076<0.1 通過一致性檢驗(yàn)。
（五）評估人員（專家）根據(jù) 8 個指標(biāo)對方案1、2、3、4進(jìn)行分別打分（百分制），并計(jì)算，設(shè)計(jì)方案1、2、3、4得分別是 87.284、86.965、87.745、87.974。因此評價結(jié)果是方案Ⅳ的經(jīng)濟(jì)性比其它三個方案好，應(yīng)該選擇該方案。
2、模糊分析評價法
（一）評價指標(biāo)與權(quán)重
1）評價指標(biāo) X={x1,……,x8}
x1,……,x8分別代表層次網(wǎng)絡(luò)示意圖中指標(biāo)層的 8 個評價指標(biāo)，即 8 個影響因素。
2）定指標(biāo)權(quán)重(由專家評分得出)
A={a1,……,a8} ∑ai=1 ai≥0 (4-8)Ai分別代表第個 i 指標(biāo)在設(shè)計(jì)方案經(jīng)濟(jì)性評價中的權(quán)重。
（二）單因素(指標(biāo))評價
1）確定評價結(jié)構(gòu)等級 Y={y1,……,ym}
m 值的選擇可根據(jù)對項(xiàng)目評估的不同要求適當(dāng)確定，主要考慮評價結(jié)果的形象程度要求。一般分 4-5 級即可。
2）確定評價對象在各單項(xiàng)指標(biāo)上的得分(隸屬于各個等級的隸屬程度)。
第 i 個指標(biāo) ri={ri1,……,yim} i=1,……,8
ri的取值同樣可用專家評分均值得出。
iii）以 ri為行構(gòu)成單因素(指標(biāo))評判矩陣
R=(rij)n×m(4-11)
n 表示指標(biāo)(影響因素)的數(shù)量，這里 n=8
m 表 示評價結(jié)果等級數(shù)，一般分 4-5 級。
（三）綜合評價
1）模糊合成 AоR=[∨(ai∧rij)]1×m
2）AоR 歸一化，就可以得到專家最后評定的最后結(jié)果隸屬于各評定等級的百分比，其中最大分量對應(yīng)的等級為評定結(jié)果等級。
3）模糊評價方法可用于方案評選的比較，更多可用于對已有方案的評估。
四、決策觀點(diǎn)
一般而言，雖然建筑方案本身的費(fèi)用只占2％～3％的份額，但它對項(xiàng)目成本的決定作用則高達(dá)75％～95％。因此，在項(xiàng)目定位之后，因當(dāng)選擇資信較好的設(shè)計(jì)院進(jìn)行設(shè)計(jì)，并盡可能的引導(dǎo)設(shè)計(jì)師充分考慮成本因素。如果可以，最好進(jìn)行招投標(biāo)管理，最大限度的將建筑方案進(jìn)行優(yōu)化處理。
