“屋宇如魚(yú)，匍匐在水面上，吐著日子，吐出生老病死，和一個(gè)個(gè)連綿不絕的四季”。
這是余秀華在詩(shī)集《我們愛(ài)過(guò)又忘記》中關(guān)于房子的奇思妙想，一套房子，承載的不僅是我們的軀殼和靈魂，還關(guān)乎生活，房子的重要性不言而喻。
當(dāng)你決定買房，你就要面臨很多問(wèn)題，而對(duì)于一個(gè)買房毫無(wú)經(jīng)驗(yàn)的人來(lái)說(shuō)，會(huì)更加困難。
已經(jīng)零零碎碎的跟大家講過(guò)很多買房要點(diǎn)了，今天這篇，就系統(tǒng)的跟大家聊一下買房這件事，從選房到收房，有多少細(xì)節(jié)需要注意。
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心之所想——選房
選房階段，需要根據(jù)自身需求，去著重了解品牌、產(chǎn)品和配套這三方面。
? 1.關(guān)于品牌
選擇開(kāi)發(fā)商，口碑和實(shí)力是關(guān)鍵。
中國(guó)指數(shù)研究院和克而瑞地產(chǎn)研究院，是國(guó)內(nèi)比較權(quán)威你的房地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)機(jī)構(gòu)，每年都會(huì)發(fā)布房地產(chǎn)企業(yè)相關(guān)榜單排名，實(shí)力開(kāi)發(fā)商往往名列前茅，可以作為優(yōu)先項(xiàng)來(lái)進(jìn)行選擇。
口碑對(duì)于一個(gè)開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)也很重要，珠海華發(fā)、廣州越秀、杭州濱江等在當(dāng)?shù)孛雷u(yù)度極高的品牌，也是選擇開(kāi)發(fā)商的參考之一。
? 2.關(guān)于產(chǎn)品
看產(chǎn)品本身時(shí)，戶型、樓層、朝向是考慮重點(diǎn)。
① 戶型選擇：
房屋的進(jìn)深和面寬比介于1:1.5最好，進(jìn)深太大容易采光不好，面寬越大南向廳室越多，居住越舒適；
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戶型要方正，不規(guī)則、缺角、長(zhǎng)走廊戶型都會(huì)浪費(fèi)房屋使用面積；
好戶型要懂得動(dòng)靜分區(qū)，動(dòng)靜區(qū)域交疊越少越好，各空間的家人活動(dòng)可以互不干擾。
? 3.關(guān)于配套
主要包含兩部分，即內(nèi)部配套和外部配套：
內(nèi)部配套：綠地率、物業(yè)、停車位、容積率、運(yùn)動(dòng)設(shè)施
外部配套 ：醫(yī)院 學(xué)校 商業(yè) 交通 公園
① 綠地率：越高越好，一般新建住宅綠地率不低于30%。
② 物業(yè)：品牌物業(yè)>自營(yíng)物業(yè)>野雞物業(yè)，好的物業(yè)也是房子保值升值的影響因素之一。
③ 停車位：普通小區(qū)車位比至少1:0.8以上，車位比1:1及以上更佳，大戶型的改善小區(qū)起步要1:1.5以上。
④ 容積率：高層容積率不超過(guò)4.5，多層住宅不超過(guò)2.5最佳，通常容積率較低的小區(qū)，后期更容易升值。
⑤ 運(yùn)動(dòng)設(shè)施：泳池、健身房、瑜伽室，有最好，沒(méi)有也無(wú)傷大雅，但要避開(kāi)有球場(chǎng)的樓棟，容易有噪音影響。
⑥ 商業(yè)：項(xiàng)目周邊不超過(guò)3公里的商業(yè)配套，是比較合適的距離。
⑦ 學(xué)校：同樣是項(xiàng)目周邊3公里有中小學(xué)配套最佳，有小孩的家庭，優(yōu)選有老牌學(xué)校和名校分校配套的小區(qū)。
⑧ 交通：選擇距地鐵800米內(nèi)的準(zhǔn)地鐵房最佳，除地鐵外，其他公共交通步行5分鐘通達(dá)亦可。
⑨ 醫(yī)院：3公里范圍內(nèi)要有一到兩個(gè)大型醫(yī)院，小區(qū)周邊有便民藥店或社區(qū)醫(yī)院的基礎(chǔ)配置。
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買房階段要涉及到錢款進(jìn)出，建議要更謹(jǐn)慎。
? 1.購(gòu)房流程：簽訂認(rèn)購(gòu)合同、支付定金、資歷審查、簽訂購(gòu)房合同、銀行放款、收房交接、繳稅辦產(chǎn)證。
? 2.買房花費(fèi)：30%-70%的首付款；個(gè)人首套90平及以下1%的契稅，90平以上1.5%的契稅，個(gè)人二套90平及以下1%契稅，90平以上征收2%的契稅（北上廣深不適用）；幾千到上萬(wàn)的房屋維修基金；每件80元的權(quán)屬登記費(fèi)；2千到5千的裝修保證金（可退）；每平方2-5元不等的物業(yè)費(fèi)，半年起繳；萬(wàn)分之一到萬(wàn)分之五的房屋評(píng)估費(fèi)；1000-5000元的按揭服務(wù)費(fèi)。
以上為新房的買房開(kāi)支，如果是二手房，還要繳納0.5%-3%的中介費(fèi)；一些涉及贖樓的房屋還要支付1.2%的贖樓擔(dān)保費(fèi)和約1%的短貸利息；還有個(gè)人所得稅、增值稅、豪宅稅，具體數(shù)額如下圖。
? 3.查五證二書(shū)：相當(dāng)于項(xiàng)目開(kāi)發(fā)商的身份證，證件齊全才能行使合法權(quán)利（賣房），通常會(huì)在售樓處公示區(qū)公示出來(lái)。
五證：《國(guó)有土地使用證》、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《建筑工程施工許可證》（建設(shè)工程開(kāi)工證）和《商品房銷售（預(yù)售）許可證》。
二書(shū)：《住宅質(zhì)量保證書(shū)》和《住宅使用說(shuō)明書(shū)》。
? 4.簽合同：確認(rèn)證件齊全再簽合同文書(shū)，簽合同時(shí)要注意合同內(nèi)一下幾點(diǎn)細(xì)節(jié)。
注意交房以及繳納購(gòu)房款時(shí)間的期限約定，查看違約賠償金額是否對(duì)等；注意合同中的空白條款，如無(wú)內(nèi)容填寫切記對(duì)空白處做劃線處理，避免后期被做手腳；注意合同的補(bǔ)充協(xié)議，可以在簽訂時(shí)要求把一些開(kāi)發(fā)商的口頭承諾寫進(jìn)補(bǔ)充協(xié)議。
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心馳神往——收房
? 1.查三證一書(shū)
三書(shū)一證一表：《住宅質(zhì)量保證書(shū)》、《住宅使用說(shuō)明書(shū)》、《建筑工程質(zhì)量認(rèn)定書(shū)》、《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)項(xiàng)目竣工綜合驗(yàn)收合格證》、《竣工驗(yàn)收備案表》)。
以上證件的齊全出示，意味著房屋是否符合原規(guī)劃要求，否則可以視為沒(méi)有達(dá)到驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)的建筑，證件不齊全不要簽字收房。
? 2.驗(yàn)房
驗(yàn)房也是一個(gè)相對(duì)繁瑣的事情，需要前期準(zhǔn)備和現(xiàn)場(chǎng)勘驗(yàn)兩部分的準(zhǔn)備。
前期準(zhǔn)備：驗(yàn)房前需要攜帶購(gòu)房合同、裝修確認(rèn)單、戶型圖，以及一些現(xiàn)場(chǎng)勘驗(yàn)工具，比如卷尺、空鼓錘、電筆、彈珠等。
現(xiàn)場(chǎng)勘驗(yàn)：首先確認(rèn)戶型空間是否跟戶型圖相符，再次核對(duì)購(gòu)房合同中的裝修房承諾，和建筑建材品牌款式是否相符合，接下來(lái)就是比較細(xì)節(jié)的檢驗(yàn)流程，需要分別對(duì)不同房間、墻面、地面、設(shè)備等進(jìn)行檢驗(yàn)。
客廳及臥室：
首先檢查防盜門及室內(nèi)門窗是否牢固，開(kāi)合是否順滑，防盜門要注意門側(cè)是否有永久性鋼印，多在門扇或門框鉸鏈邊1.5－1.7米處，有鋼印才是有防盜性能的防盜門；
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多層住宅及以上的落地窗，按規(guī)定需要使用安全玻璃，即玻璃邊框上需要有3c標(biāo)志；
檢查屋頂高度是否與合同相符，可用卷尺在室內(nèi)多點(diǎn)測(cè)量房頂高度，以確認(rèn)頂面是否不平整；
室內(nèi)墻壁要注意是否有脫落、裂痕以及空鼓，使用空鼓錘輕輕敲擊墻面，通?？展穆食^(guò)5%即可判為不合格。
廚房：檢測(cè)排煙是否順利，具體可以點(diǎn)燃卷紙放置在排煙口下10厘米處，開(kāi)啟排煙檢查是否順利抽走煙霧；查看水管冷熱水情況，確認(rèn)是否連接對(duì)應(yīng)管道。
衛(wèi)生間：檢測(cè)排風(fēng)口是否通暢，回風(fēng)閥是否有效；淋浴排水實(shí)驗(yàn)，檢測(cè)下水是否通暢，在地面丟擲彈珠或乒乓球，查看是否朝地漏方向滾動(dòng)，通常衛(wèi)生間會(huì)有1%-3%的排水坡度，陽(yáng)臺(tái)排水檢測(cè)同理。
其他細(xì)節(jié)：電筆檢測(cè)室內(nèi)插銷是否通電；室內(nèi)各個(gè)開(kāi)關(guān)檢測(cè)；室內(nèi)環(huán)境檢測(cè)甲醛、苯等有害物質(zhì)是否超標(biāo)；水電燃表是否歸零。
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結(jié)
俗話說(shuō)：“亂世藏金，盛世置地”，在這盛世里，愿人人都能買到稱心如意的房子。
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