[案情]
上訴人(原審原告)：青島博龍比奧生物科技有限公司(以下簡(jiǎn)稱博龍比奧公司)。
被上訴人(原審被告)：青島恒立通實(shí)業(yè)有限公司(以下簡(jiǎn)稱恒立通公司)。
2009年3月28日，博龍比奧公司與恒立通公司簽訂租房補(bǔ)充合同，主要內(nèi)容為：恒立通公司將其所有的貴州路16號(hào)乙網(wǎng)點(diǎn)地下一層3號(hào)房出租給博龍比奧公司使用。租賃期限自2009年4月1日至2011年12月31日。付款方式：裝修期自2009年4月1日至6月30日共3個(gè)月，恒立通公司免收房租；2009年7月1日至2009年12月31日房租為5萬(wàn)元，于合同簽訂后3日內(nèi)付清；2010年1月1日至2010年12月31日房租10萬(wàn)元，分兩次付清，每半年5萬(wàn)元，2009年12月15日和2010年6月15日各付5萬(wàn)元；2011年1月1日至2011年12月31日的房租12.5萬(wàn)元于2010年12月15日付清。該合同第四條約定：“乙方(博龍比奧公司)在承租和裝修該房屋前，必須對(duì)該房屋周邊環(huán)境、房屋用途及房屋結(jié)構(gòu)和上下水管、電、氣等設(shè)施的布局做充分的了解?！孛鎵γ娉睗竦牡胤揭龊梅浪?，不能破壞地下室地面防水層，由以上原因造成的損失由乙方負(fù)責(zé)賠償?！边`約責(zé)任：甲方(恒立通公司)因房屋權(quán)屬瑕疵或非法出租而導(dǎo)致本合同無(wú)效，甲方須賠償乙方全部經(jīng)濟(jì)損失。乙方在租房期間不得轉(zhuǎn)租，否則乙方應(yīng)賠償甲方的經(jīng)濟(jì)損失。2009年3月24日，博龍比奧公司向恒立通公司繳納租賃費(fèi)5萬(wàn)元。博龍比奧公司稱，因恒立通公司沒(méi)有將房屋漏水的問(wèn)題處理好，致使其合同目的不能實(shí)現(xiàn)，其曾于2009年4月16日通知恒立通公司解除合同，但博龍比奧公司并未提交該通知已送達(dá)恒立通公司的證據(jù)，亦未提交充分證據(jù)證實(shí)該房屋存在漏水情形。
博龍比奧公司起訴稱，2009年3月20日左右，其與恒立通公司簽訂合同，租賃恒立通公司的青島市市南區(qū)貴州路16號(hào)乙網(wǎng)點(diǎn)地下一層3號(hào)房屋。合同簽訂后，其按約于2009年3月24日向恒立通公司交付了自2009年4月1日至12月31日的房租5萬(wàn)元，雙方口頭約定，恒立通公司應(yīng)在合同簽訂后10日內(nèi)將出租房屋頂漏水的問(wèn)題處理好。但合同簽訂后直至2009年4月16日，恒立通公司仍然沒(méi)有將房屋漏水的問(wèn)題處理好，致使其合同目的不能實(shí)現(xiàn)。無(wú)奈，其于2009年4月16日給恒立通公司發(fā)函，提出解除合同并退還已收取的租賃費(fèi)，但恒立通公司不予答復(fù)。請(qǐng)求法院依法解除雙方的房屋租賃合同，并判令恒立通公司返還租賃費(fèi)5萬(wàn)元，案件受理費(fèi)、快遞費(fèi)由恒立通公司負(fù)擔(dān)。
[審判]
山東省青島市市南區(qū)人民法院經(jīng)審理認(rèn)為，博龍比奧公司的訴訟請(qǐng)求缺乏證據(jù)支持，判決：駁回博龍比奧公司的訴訟請(qǐng)求；案件受理費(fèi)1050元，由博龍比奧公司負(fù)擔(dān)。
宣判后，博龍比奧公司不服一審判決，提起上訴。
二審法院經(jīng)審理查明，博龍比奧公司一直未實(shí)際使用涉案房屋，其他事實(shí)與原審一致。
山東省青島市中級(jí)人民法院經(jīng)審理認(rèn)為，博龍比奧公司與恒立通公司簽訂房屋租賃合同并接收房屋后，于2009年6月10日通過(guò)起訴的方式通知恒立通公司解除雙方的合同，并明確表示其接收房屋后一直末實(shí)際使用該房屋。博龍比奧公司的該行為，表明雙方的租賃合同無(wú)法繼續(xù)履行，雙方的合同應(yīng)當(dāng)解除。博龍比奧公司主張其曾于2009年4月16日通知恒立通公司解除合同，但其未提交該通知已送達(dá)恒立通公司的證據(jù)，對(duì)此不予采信。故法院確認(rèn)博龍比奧公司與恒立通公司簽訂的房屋租賃合同于2009年6月10日解除。由于博龍比奧公司未提交充分的證據(jù)證實(shí)該房屋存在漏水情形，系單方違約解除合同，應(yīng)當(dāng)賠償給恒立通公司造成的損失。恒立通公司作為房屋的出租人，在博龍比奧公司明確表示不再租賃該房屋后，亦未積極妥善地處置房屋，放任房屋租金損失擴(kuò)大，應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。故二審認(rèn)為，博龍比奧公司以其已交納的房屋租金5萬(wàn)元作為對(duì)恒立通公司損失的賠償較為合理，對(duì)博龍比奧公司要求返還該租金的訴訟請(qǐng)求，予以駁回。綜上，依照合同法第九十四條、民事訴訟法第一百五十二條第一款、第一百五十三條第一款第(二)項(xiàng)、第一百五十八條之規(guī)定，判決：一、撤銷一審判決；二、解除博龍比奧公司與恒立通公司簽訂的房屋租賃合同；三、博龍比奧公司于本判決生效之日起10日內(nèi)將青島市貴州路16號(hào)乙網(wǎng)點(diǎn)地下一層3號(hào)房屋返還恒立通公司；四、駁回博龍比奧公司的其他訴訟請(qǐng)求。
[評(píng)析]
本案處理重點(diǎn)主要在于對(duì)合同解除權(quán)的理解。合同法第八條規(guī)定：“依法成立的合同，對(duì)當(dāng)事人具有法律約束力。當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照約定履行自己的義務(wù)，不得擅自變更或者解除合同?！边@是合同法律效力的重要內(nèi)容，也是審判實(shí)踐中應(yīng)遵循的一項(xiàng)重要原則。但社會(huì)生活中，由于一方違約或者其他客觀情況發(fā)生變化，造成合同履行不必要或者不可能的不在少數(shù)。為此，我國(guó)法律規(guī)定了合同解除制度。法律設(shè)立合同解除制度的重要目的在于保障合同解除的合法性，禁止當(dāng)事人在沒(méi)有任何法定或約定根據(jù)的情況下任意解除合同。
各國(guó)合同法都對(duì)解除權(quán)的行使設(shè)置了一定的限制條件，如德國(guó)民法典第352條規(guī)定：“權(quán)利人因加工或改造已將領(lǐng)受的物改變?yōu)槠渌N類的物的，排除解除權(quán)。”又如日本民法典第548條規(guī)定：“解除權(quán)人因自己的行為或過(guò)失，顯著的毀損契約標(biāo)的物或至不能返還其物時(shí)，或因加工、改造將其物變?yōu)樗N類物時(shí)，其解除權(quán)消失?！逼渌T如法國(guó)、我國(guó)臺(tái)灣地區(qū)也都有類似規(guī)定。合同法總則第九十三條、第九十四條對(duì)合同解除的條件作出了具體規(guī)定，學(xué)理上分別稱之為約定解除和法定解除。此外，合同法第九十五條、第九十六條規(guī)定了合同解除權(quán)的行使期限、方式和程序；合同法分則第二百二十四條、第二百二十七條、第二百三十一條、第二百三十二條、第二百三十三條，最高人民法院《關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體適用法律若干問(wèn)題的解釋》第6條、第7條、第8條、第16條、第17條對(duì)房屋租賃合同解除的有關(guān)條件進(jìn)一步予以明確，這是司法實(shí)踐中認(rèn)定和處理房屋租賃合同解除問(wèn)題的主要法律依據(jù)。
如何進(jìn)一步完善合同解除條件以及相關(guān)法律制度?本案有以下幾個(gè)值得思考的法律問(wèn)題。
一、
承租人因自身原因?qū)е?b style="background-color: rgb(255, 255, 102);">房屋租賃合同無(wú)法繼續(xù)履行的，能否要求解除合同。
由于解除權(quán)的行使將直接導(dǎo)致當(dāng)事人之間合同權(quán)利義務(wù)關(guān)系歸于消滅的法律后果，所以如前所述，各國(guó)合同法都對(duì)解除權(quán)的行使設(shè)置了一定的限制條件。通常情況下，只有當(dāng)一方違約達(dá)到法定或約定的解除條件時(shí)，守約方要求解除合同的，才能得到人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)的支持；若不符合法定或約定的解除條件，特別是對(duì)于違約方要求解除合同的，一般難以得到支持。本案一審法院正是按照這一思路，判決駁回了作為違約方的博龍比奧公司提出的解除合同的訴訟請(qǐng)求。應(yīng)當(dāng)說(shuō)，單純從有關(guān)房屋租賃合同解除條件的現(xiàn)行法律規(guī)定看，一審判決并無(wú)不妥之處，但從社會(huì)效果看，則值得商榷。鑒于博龍比奧公司并沒(méi)有實(shí)際使用涉案房屋，若不解除涉案房屋租賃合同，一方面將導(dǎo)致涉案房屋長(zhǎng)期閑置，另一方面將使博龍比奧公司在不占有使用房屋的情況下承擔(dān)租金損失。
筆者認(rèn)為，為了充分發(fā)揮物的價(jià)值，做到物盡其用，從而有效利用資源，減少財(cái)產(chǎn)浪費(fèi)，維持社會(huì)經(jīng)濟(jì)秩序和法律關(guān)系現(xiàn)狀穩(wěn)定，并有利于案件執(zhí)行，遵照民法的公平原則，對(duì)于實(shí)際上確實(shí)無(wú)法繼續(xù)履行的房屋租賃合同，即使不完全符合合同解除條件，也應(yīng)及時(shí)判令予以解除。二審法院從這個(gè)角度考慮，改判支持了博龍比奧公司有關(guān)解除合同的訴訟請(qǐng)求。盡管現(xiàn)行法律對(duì)此種情況下的合同解除問(wèn)題未作出明確規(guī)定，但二審判決有一定的法律依據(jù)。
首先，合同法在第九十四條第(五)項(xiàng)作了一個(gè)概括性規(guī)定，即法律規(guī)定的其他情形下的合同解除。如何理解此項(xiàng)規(guī)定?有的學(xué)者認(rèn)為，此項(xiàng)規(guī)定主要是指兩方面的情形：一方面是指合同法分則包含的各類具體合同中，根據(jù)合同的性質(zhì)和合同當(dāng)事人的特殊地位而特有的合同解除情形(如合同法第二百六十八條、第三百零八條、第四百一十條等)。在這些情形下，合同的解除不以合同當(dāng)事人之間的協(xié)議、約定或違約為條件；……其次，合同法第一百一十條規(guī)定之情形。再次，從減輕損害規(guī)則角度看，在出租人明確表示或者行為表明不履行合同后，出租人有義務(wù)采取適當(dāng)措施防止損失的擴(kuò)大，而同意及時(shí)解除租賃合同正是
防止損失擴(kuò)大的最有力措施。減輕損害規(guī)則的主要理淪依據(jù)是民法的誠(chéng)實(shí)信用原則，法律依據(jù)則是合同法第一百一十九條。該原則幾乎為各國(guó)的立法和判例所承認(rèn)和采納。該原則要求，在違約發(fā)生后，守約方采取的減輕損害措施不僅要合理，而且要及時(shí)，不得怠于取得能夠取得的利益。最后，從地方立法看，《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)
房屋租賃條例》第二十一條規(guī)定：“有下列情形之一的，允許變更或者解除租賃合同：……(三)當(dāng)事人一方有合理原因確需變更或者解除的；……因變更或者解除租賃合同，造成一方當(dāng)事人損失的，有過(guò)錯(cuò)的一方當(dāng)事人，應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任；當(dāng)事人均有過(guò)錯(cuò)的，各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任?！比绻焉鲜龊贤ǖ诰攀臈l第(五)項(xiàng)、第一百一十條、第一百一十九條有關(guān)規(guī)定結(jié)合起來(lái)加以分析，參考有關(guān)立法精神，便不會(huì)對(duì)本案二審判決的合法性提出質(zhì)疑。二審法院對(duì)本案承租
人因自身原因?qū)е?b style="background-color: rgb(255, 255, 102);">房屋租賃合同不能繼續(xù)履行，要求解除合同的訴訟請(qǐng)求予以支持，亦于法有據(jù)。
二、出租人可否以承擔(dān)違約責(zé)任為代價(jià)，解除不符合法定或約定解除條件的房屋租賃合同。
眾所周知，對(duì)于合法有效的合同，當(dāng)事人不得擅自變更或者解除。但是，在審理房屋租賃合同糾紛案件中經(jīng)常遇到出租人基于某種目的，甘愿以承擔(dān)違約責(zé)任為代價(jià)無(wú)故要求解除房屋租賃合同，收回已交付承租人使用的房屋。對(duì)此如何處理，司法實(shí)踐中曾產(chǎn)生較大爭(zhēng)議。
筆者認(rèn)為，房屋租賃合同不同于一般的動(dòng)產(chǎn)租賃合同，此類案件的處理往往涉及騰退房屋以及當(dāng)事人對(duì)房屋進(jìn)行的裝飾裝修等返還或賠償、補(bǔ)償問(wèn)題，對(duì)當(dāng)事人利益影響巨大，處理不好極易激化社會(huì)矛盾。故在司法實(shí)踐中一方面要慎判解除，另一方面還要考慮判決的可執(zhí)行性問(wèn)題。具體來(lái)說(shuō)，在房屋已經(jīng)交付承租人使用的情況下，無(wú)論哪一方違約情形符合約定或法定解除條件，守約方都可以依法行使合同解除權(quán)，法院或仲裁機(jī)構(gòu)對(duì)此應(yīng)當(dāng)予以支持。若承租人并無(wú)違約行為，或者雖有違約，但未達(dá)到約定或法定解除條件，且合同具備繼續(xù)履行的條件，一般不要輕易判決解除合同。也就是說(shuō)，出租人不得以承擔(dān)違約責(zé)任為代價(jià)解除不符合法定或約定解除條件的房屋租賃合同，除非該合同實(shí)際上無(wú)法繼續(xù)履行。這樣處理，一方面是為了維護(hù)誠(chéng)信原則和社會(huì)經(jīng)濟(jì)秩序穩(wěn)定，另一方面也是為了判決和執(zhí)行的互相銜接，有效減少和避免強(qiáng)制遷讓問(wèn)題，從而防止社會(huì)矛盾激化，促進(jìn)社會(huì)和諧。
三、如何認(rèn)定合同解除的時(shí)間。
合同解除的時(shí)間認(rèn)定問(wèn)題，是處理房屋租賃合同糾紛案件中經(jīng)常遇到的重要問(wèn)題。合同解除的時(shí)間點(diǎn)是對(duì)租賃法律關(guān)系存在與否的重要判斷，對(duì)該問(wèn)題的正確認(rèn)定，關(guān)系到當(dāng)事人的切身利益。司法實(shí)踐中，法官對(duì)合同解除的時(shí)間點(diǎn)如何認(rèn)定往往會(huì)有不同的意見。對(duì)此，《上海市高級(jí)人民法院民一庭關(guān)于處理房屋租賃糾紛若干法律適用問(wèn)題的解答》第七部分第33個(gè)問(wèn)題作出了如下解答：“……一般情況下，可以分以下三種情況：1、訴訟之前，雙方當(dāng)事人協(xié)商解除租賃合同的，協(xié)商確定之日為合同解除之日。2．一方當(dāng)事人行使合同解除權(quán)，對(duì)方有異議提起訴訟，經(jīng)法院審理后認(rèn)為行使合同解除權(quán)并無(wú)不當(dāng)?shù)模獬贤ㄖ瓦_(dá)之日為合同解除之日。3、一方當(dāng)事人行使合同解除權(quán)，對(duì)方有異議提起訴訟，經(jīng)法院審理認(rèn)為該當(dāng)事人無(wú)合同解除權(quán)，但雙方當(dāng)事人在訴訟中均同意解除合同的，可以在判決或調(diào)解書中明確合意解除之日為合同解除之日……”筆者贊同上述解答對(duì)該問(wèn)題的處理意見，在司法實(shí)踐中可予以參照適用。
但在具體操作實(shí)務(wù)方面，仍有不少值得進(jìn)一步加以探討、明確的問(wèn)題。比如說(shuō)，當(dāng)事人在訴訟程序之外并未依法向?qū)Ψ桨l(fā)出解除合同的通知，但在起訴狀中明確提出要求解除合同的意思表示。筆者認(rèn)為，這種意思表示具有對(duì)世效力，可以視同向?qū)Ψ疆?dāng)事人發(fā)出解除合同通知。對(duì)于此種情況下合同解除時(shí)間的認(rèn)定問(wèn)題，實(shí)踐中做法不一。有的法院以起訴時(shí)間作為合同解除時(shí)間，有的以判決生效時(shí)間作為合同解除時(shí)間。筆者認(rèn)為，根據(jù)合同法第九十六條的規(guī)定，解除合同通知到達(dá)對(duì)方時(shí)，合同解除。故對(duì)于此種情況下合同解除時(shí)間的認(rèn)定，應(yīng)以起訴狀送達(dá)時(shí)間作為合同解除的時(shí)間為宜。
另外，對(duì)于合同解除時(shí)間的認(rèn)定應(yīng)否在判決書主文中予以表述、如何表述，司法實(shí)踐中莫衷一是。有的在判決書說(shuō)理部分中對(duì)合同解除時(shí)間予以認(rèn)定，在判決書主文中則僅表述合同解除，不表述解除時(shí)間，如本案二審判決結(jié)果即采取此種表述方式；有的判決書對(duì)該問(wèn)題予以回避，判決書說(shuō)理部分和主文都不提合同解除時(shí)間；有的既在判決書說(shuō)理部分中對(duì)合同解除時(shí)間予以認(rèn)定，又在判決書主文中對(duì)合同解除時(shí)間予以表述。至于表述方式，有的表述為確認(rèn)當(dāng)事人之間的合同于某一時(shí)間解除；有的表述為確認(rèn)一方當(dāng)事人于某一時(shí)間向?qū)Ψ桨l(fā)出的解除合同通知有效；還有的直接判決當(dāng)事人之間的合同于某一時(shí)間解除等。
筆者認(rèn)為，既然合同解除時(shí)間的認(rèn)定問(wèn)題具有重要法律意義，對(duì)該問(wèn)題就不應(yīng)當(dāng)予以回避。贊同既在判決書說(shuō)理部分對(duì)合同解除時(shí)間予以認(rèn)定，又在判決書主文對(duì)合同解除時(shí)間予以表述。根據(jù)合同法第九十六條的規(guī)定，當(dāng)事人對(duì)解除權(quán)人解除合同的行為有異議的，可以請(qǐng)求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)確認(rèn)解除合同的效力。由此可見，當(dāng)事人依法要求解除合同，應(yīng)當(dāng)理解為要求依法確認(rèn)解除權(quán)人解除合同行為的效力，實(shí)際屬于民事訴訟法上的確認(rèn)之訴，故在判決主文中應(yīng)當(dāng)表述為確認(rèn)當(dāng)事人之間的合同于某一時(shí)間解除。
四、若當(dāng)事人僅主張解除合同，法院應(yīng)否一并處理合同解除的法律后果?
對(duì)于合同解除的法律后果問(wèn)題，大陸法系學(xué)者有幾種不同的看法。第一種觀點(diǎn)認(rèn)為，合同解除與自始未訂立合同相同。合同解除以后，合同上的債權(quán)債務(wù)歸于消滅，已履行的債務(wù)，產(chǎn)生恢復(fù)原狀的義務(wù)。第二種觀點(diǎn)認(rèn)為，合同解除并未使合同歸于消滅，而僅僅只是阻止其發(fā)生作用。因此對(duì)于未履行部分，可以拒絕履行，對(duì)于已履行部分，則產(chǎn)生返還請(qǐng)求權(quán)。合同法第九十七條規(guī)定是處理合同解除法律后果的主要依據(jù)。所謂尚未履行、終止履行，是指合同解除對(duì)將來(lái)發(fā)生效力；所謂已經(jīng)履行、當(dāng)事人可以要求恢復(fù)原狀，是指合同解除對(duì)過(guò)去發(fā)生效力，它溯及既往地消滅合同，使合同自成立時(shí)起即失去效力。
審判實(shí)踐中，對(duì)合同解除法律后果處理問(wèn)題，就當(dāng)事人主張的具體情況而言可謂包羅萬(wàn)象：有的當(dāng)事人在主張解除合同后，要求返還原物；有的則要求終止履行。在損害賠償方面，有的要求賠償信賴?yán)娴膿p失；有的要求賠償所喪失的利潤(rùn)損失；有的則要求直接按照合同約定支付違約金；有的則只要求解除合同。由于法官在審理此類案件中對(duì)合同法第九十七條的理解不盡相同，導(dǎo)致審判結(jié)果大相徑庭。有的認(rèn)為只要提出解除合同，即產(chǎn)生溯及既往的法律后果，應(yīng)判令返還財(cái)產(chǎn)，恢復(fù)締約前的狀態(tài)。對(duì)于損害賠償，有的按合同法第一百一十三條將信賴?yán)婧涂傻美娴膿p失均包括在損失范圍內(nèi)；有的僅保護(hù)信賴?yán)妫挥械闹挥性诋?dāng)事人能舉證證明存在實(shí)際損失時(shí)，才考慮違約金問(wèn)題；有的無(wú)論是否存在實(shí)際損失，均按違約金判今違約方承擔(dān)責(zé)任。
關(guān)于合同解除后如何確定損害賠償?shù)姆秶鷨?wèn)題，由于司法理論和實(shí)務(wù)中爭(zhēng)議較大，本文對(duì)此不再展開論述。本文要探討若當(dāng)事人僅主張解除合同，法院應(yīng)否一并處理合同解除的法律后果。
傳統(tǒng)觀點(diǎn)認(rèn)為，根據(jù)不告不理的民事訴訟原則，法院應(yīng)當(dāng)圍繞當(dāng)事人的訴訟請(qǐng)求進(jìn)行審理，不應(yīng)判超所請(qǐng)。若當(dāng)事人僅主張解除合同，法院不應(yīng)一并處理合同解除的法律后果。筆者認(rèn)為，定分止?fàn)幨钱?dāng)事人進(jìn)行民事訴訟活動(dòng)的重要目的，也是社會(huì)主義法律追求的重要價(jià)值目標(biāo)。為了有效化解社會(huì)矛盾，減少當(dāng)事人訴累，對(duì)不告不理原則的理解不應(yīng)過(guò)分機(jī)械。當(dāng)事人請(qǐng)求解除合同的，原則上應(yīng)當(dāng)一并處理解除后的責(zé)任承擔(dān)等相關(guān)后果。對(duì)于房屋租賃合同而言，一旦認(rèn)定合同應(yīng)當(dāng)解除，就應(yīng)當(dāng)對(duì)返還財(cái)產(chǎn)、騰讓房屋等事宜一并作出處理。必要時(shí)，應(yīng)當(dāng)及時(shí)組織當(dāng)事人辦理房屋交接手續(xù)，這樣既可以減少當(dāng)事人的經(jīng)濟(jì)損失，也便于法院對(duì)案件的審理，同時(shí)有利于化解糾紛，減少訴累。至于合同解除后的損害賠償、違約責(zé)任承擔(dān)問(wèn)題，鑒于司法理論和實(shí)務(wù)中對(duì)該問(wèn)題爭(zhēng)議較大，且當(dāng)事人在未提出該項(xiàng)請(qǐng)求的情況下，通常對(duì)該問(wèn)題舉證亦不夠積極，筆者認(rèn)為，對(duì)此問(wèn)題通過(guò)另行訴訟的方式予以解決，更有利于維護(hù)守約方的合法權(quán)益。本案二審判決博龍比奧公司于判決生效之日起10日內(nèi)將青島市貴州路16號(hào)乙網(wǎng)點(diǎn)地下一層3號(hào)房屋返還恒立通公司，為筆者的上述觀點(diǎn)提供了很好的實(shí)例證明。
綜合以上分析，筆者認(rèn)為，現(xiàn)行房屋租賃合同解除條件以及相關(guān)法律制度，有必要加以完善。建議將來(lái)修改合同法或者制定相關(guān)司法解釋時(shí)，對(duì)房屋租賃合同解除問(wèn)題應(yīng)作以下補(bǔ)充規(guī)定：一、承租人因故未實(shí)際占有使用房屋，或者實(shí)際上已搬離房屋，導(dǎo)致房屋租賃合同事實(shí)上無(wú)法繼續(xù)履行，承租人要求解除合同的，應(yīng)予支持，但應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)違約責(zé)任；在合同能夠繼續(xù)履行的情況下，出租人以承擔(dān)違約責(zé)任為代價(jià)要求解除合同的，不予支持。二、當(dāng)事人在訴訟程序之外并未依法向?qū)Ψ桨l(fā)出解除合同的通知，但在起訴狀中明確提出要求解除合同的意思表示，可以視同向?qū)Ψ疆?dāng)事人發(fā)出解除合同的通知。對(duì)此應(yīng)以起訴狀送達(dá)時(shí)間作為合同解除的時(shí)間。三、當(dāng)事人請(qǐng)求解除合同的，原則上應(yīng)當(dāng)一并處理合同解除后的責(zé)任承擔(dān)等相關(guān)事項(xiàng)。一旦認(rèn)定房屋租賃合同應(yīng)當(dāng)解除，就應(yīng)當(dāng)對(duì)返還財(cái)產(chǎn)、騰讓房屋等事宜一并處理。必要時(shí)，應(yīng)當(dāng)及時(shí)組織當(dāng)事人辦理房屋交接手續(xù)。對(duì)于合同解除后的損害賠償、違約責(zé)任承擔(dān)問(wèn)題，一般應(yīng)當(dāng)通過(guò)另行訴訟的方式予以解決。
作者單位：吉林大學(xué) 山東省青島市中級(jí)人民法院
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