福建xx律師事務(wù)所接受原告陳**的委托，指派本所柳xx律師擔(dān)任原告訴訟代理人，作為他的訴訟代理人依法參加了本案的審理。通過法庭調(diào)查，針對法庭歸納的爭議焦點，根據(jù)查明的事實和有關(guān)法律規(guī)定，發(fā)表如下代理意見：
一、原被告簽訂及履行合同過程中的相關(guān)事實。
2011年3月××日，在××房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司的經(jīng)紀(jì)人林某的居間服務(wù)下，原告與被告簽訂了《房屋買賣經(jīng)紀(jì)合同》及《補(bǔ)充協(xié)議》等附件。簽訂合同時，××公司稱購房定金通常只是兩萬左右，但是被告表示其目前緊缺資金，希望原告能夠付八萬元定金。由于原告迫切要買此房屋，且對該房屋狀況非常滿意，所以答應(yīng)了被告的要求，并在合同簽訂后立即交付八萬元定金。
5月底，原告通過電話得知被告尚未取得房屋所有權(quán)證書，過了幾日，被告又告知可能在6月底也無法取得房屋所有權(quán)證書，并要求原告向其支付7000元“辦房本的費用”，并稱肯定能取得房產(chǎn)證。原告當(dāng)時要求通過××公司將該筆費用交付給被告，但被告堅決不同意，原告只得將費用直接存到被告的銀行卡賬戶。然而第二天，被告又通過××公司將該費用退還給了原告。此后，原告曾到開發(fā)商處咨詢此事，開發(fā)商稱被告根本就是拒不辦理房屋產(chǎn)權(quán)證書，且能否辦理房產(chǎn)證與這7000元無任何關(guān)聯(lián)。
2011年7月，被告提出由原告另行繳納契稅和公共維修基金，以便將房產(chǎn)證直接更名為原告的方案，且讓原告自行到開發(fā)商處辦理更名事宜。原告與其妻子為了能取得房屋所有權(quán)，才同意暫時墊付這兩筆費用。此后，原告與××公司的工作人員多次到開發(fā)商處要求辦理更名事宜，但得到的答復(fù)是必須要被告親自到場，并攜帶契稅及首付款發(fā)票才能辦理。原告與被告多方協(xié)商，但被告一再推脫，拒不配合辦理更名事宜。
2010年11月，××公司向原告透露被告要移民國外，原告在萬般無奈之下，只得將被告訴至法院，要求被告繼續(xù)履行該合同。然而，在前一次的庭審中，被告卻稱其已將房屋退還給開發(fā)商。
此外，原告為了履行與被告簽訂的合同，甚至將原有的臺江區(qū)××小區(qū)××號樓×單元×××室的房屋出售給他人。由于被告的違約行為，原告無法取得本案訴爭房屋，只得對自己房屋的買受人違約，并不得不賠償對方10萬余元違約金。
二、本案訴爭的《房屋買賣經(jīng)紀(jì)合同》及相關(guān)附件是合法有效的合同，合同雙方均應(yīng)善意履行合同約定，違約方應(yīng)當(dāng)賠償守約方的經(jīng)濟(jì)損失。
原告與××公司均看過被告與福州**房地產(chǎn)開發(fā)有限公司簽訂的《商品房買賣合同》，并留存了該合同的復(fù)印件。此外，被告本人在《定金收條》中也明確表示其為本案訴爭的臺江區(qū)××園××號樓8層805號房屋的所有權(quán)人，并在《補(bǔ)充協(xié)議》中承諾在2011年6月30日前取得該房屋的產(chǎn)權(quán)證書，還約定了違約金。這些條件足以使原告認(rèn)定被告確為該房屋的所有權(quán)人，且相信其一定能取得房屋產(chǎn)權(quán)證書，善意履行該合同，并將房屋過戶給自己。因此在簽訂合同時根本不存在被告所謂的“無權(quán)處分”的情況。本合同的訂立是雙方真實的意思表示，合同的內(nèi)容也沒有違反法律的規(guī)定，因此合同是合法有效的，雙方均應(yīng)按照約定善意履行合同義務(wù)，違約方應(yīng)該賠償守約方因違約造成的經(jīng)濟(jì)損失。
三、原告善意本案訴爭的《房屋買賣合同》，在簽訂及履行合同的過程中沒有任何過錯。
原告在合同履行過程中沒有任何過錯，系善意的守約方。合同簽訂后，原告善意履行該合同，向被告支付了定金八萬元，并向房地產(chǎn)中介公司交納了居間服務(wù)費17000元和過戶費3000元。在得知被告的房屋契稅及公共維修基金出現(xiàn)問題之后，原告甚至愿意為其墊付兩項費用，以取得房屋所有權(quán)證書。原告對于被告所做的一切妥協(xié)和退讓，無非只有一個目的，就是讓被告履行該合同，將房屋過戶給自己。然而，最終被告還是沒有履行合同約定的義務(wù)。
四、被告惡意違反合同約定，給原告造成了重大經(jīng)濟(jì)損失，被告應(yīng)當(dāng)依法賠償。
2011年6月27日，本代理人到福州房屋產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理中心查詢本案訴爭房屋的所有權(quán)登記信息及登記時間，查詢結(jié)果為：該房屋的所有權(quán)人為陳某，并非本案被告。上一次庭審程序中，被告稱其已經(jīng)在原告起訴要求繼續(xù)履行合同并辦理房屋過戶之后，將房屋退還給房產(chǎn)開發(fā)商，這就足以將被告惡意違約的意圖顯露無疑。
正常來講，房屋買賣合同的變更需要合同當(dāng)事方經(jīng)過協(xié)商達(dá)成意思表示一致，并辦理相關(guān)手續(xù)方可實施。被告如要變更房屋買受人或?qū)⒎课萃诉€給開發(fā)商也一定需要被告親自到場，其退款時也必須要攜帶原付款憑證。然而此前，原告與××公司的工作人員曾多次要求被告攜帶原購房首付款發(fā)票及契稅票到開發(fā)商公司辦理變更房屋買受人的手續(xù)，但被告卻始終說這些票據(jù)已經(jīng)丟失。
我們認(rèn)為，被告作為一個成年人，一個完全民事行為能力人，其應(yīng)當(dāng)能夠理解簽訂合同的意義，且已經(jīng)了解和認(rèn)可違反本合同可能受到的違約金處罰。由于被告惡意違約行為，導(dǎo)致雙方的買賣合同無法繼續(xù)履行，因此被告應(yīng)當(dāng)按照合同約定承擔(dān)違約責(zé)任，補(bǔ)償原告的全部經(jīng)濟(jì)損失。
五、鑒于被告惡意違反合同的行為，原告要求被告賠償由此造成的經(jīng)濟(jì)損失是完全合理的。
根據(jù)《合同法》第一百一十四條第二款、《北京市高級人民法院審理買賣合同糾紛案件若干問題的指導(dǎo)意見（試行）》第二十五條的規(guī)定，被告應(yīng)當(dāng)支付由于其惡意違約行為給原告造成的全部經(jīng)濟(jì)損失，這個損失包括積極損失和可得利益損失。各項損失數(shù)額及計算方式如下：
1、原告已支給××公司的居間服務(wù)費17000元及過戶手續(xù)費3000元，共計2萬元；
2、被告給原告造成的違約損失173525元；
3、由于房價上漲將近30%，被告的違約行為給造成了原告巨大的房屋增值損失，原告對此只主張20萬元的經(jīng)濟(jì)損失；
原告與被告簽訂買賣合同時的房屋單價為每平方米10200元，然而時至今日，該小區(qū)的同類房屋的單價上漲至每平方米13000元左右，上漲了將近30%。也就是說，如果被告沒有惡意違約，本案訴爭房屋順利過戶至原告名下，那么原告可以獲得房屋增值數(shù)額約為30余萬元。另外，由于被告對原告的違約導(dǎo)致了原告對于第三方的連鎖違約，原告向第三方支付了10萬余元的違約金，盡管原告在本次訴訟當(dāng)中并未向被告主張該筆損失，但這部分損失是真實存在的。因此，原告要求被告支付該項損失是完全合理的。
六、被告主張本案訴爭買賣合同無效沒有任何依據(jù)，況且即使合同無效，那么也是完全由于被告的過錯，被告亦應(yīng)當(dāng)賠償原告的經(jīng)濟(jì)損失。
本案合同是合法有效的合同，被告的行為是徹徹底底的違約行為，被告主張本案訴爭買賣合同無效沒有任何依據(jù)。此外，即使人民法院認(rèn)定本合同無效，那么被告對于合同無效的結(jié)果有完全的過錯。根據(jù)《合同法》第五十八條的規(guī)定，被告應(yīng)當(dāng)賠償原告因合同無效受到的損失。
綜上所述，原告認(rèn)為本案事實清楚，證據(jù)充分，被告應(yīng)當(dāng)償還原告損失，請審判庭維護(hù)原告的合法權(quán)益，依法裁判。
代理人：
2011年 月 日
