&nbsp2010年2月22日，原告呂某作為買受人 與被告彭某作為出賣人經(jīng)第三人鏈家房地產(chǎn)公司居間介紹簽訂《北京市存量房屋買賣合同（經(jīng)紀成交版）》及《補充協(xié)議》，由呂某購買彭某所有的坐落于北京市通 州區(qū)房屋一套，房屋總價款為62萬元。同日，呂某支付彭某購房定金2萬元，支付給鏈家房地產(chǎn)公司信息服務(wù)費、代書費、貸款服務(wù)費、過戶服務(wù)費共計 20&nbsp880元。合同約定，呂某應(yīng)在同年3月29日前將首付款25萬元（含定金2萬元）交付給彭某。后第三人鏈家房地產(chǎn)公司通知彭某于3 月23日接收首付款，彭某借故予以推遲。之后鏈家房地產(chǎn)公司多次催促彭某接收首付款，彭某均借故不予接收。

   &nbsp2010 年3月24日，彭某作為出賣人與第三人李某作為買受人簽訂《北京市房屋買賣合同》，將房屋出售給李某，房屋總價款為61.8萬元。同年3月26日，彭某收 到李某621號房屋的首付款12.8萬元，其中包括定金2萬元。當日彭某與李某辦理了621號房屋的網(wǎng)簽手續(xù)。后彭某與李某在上海浦東發(fā)展銀行北京分行進 行了面簽手續(xù)。同年4月9日，上海浦東發(fā)展銀行北京分行向李某發(fā)出《個人貸款審批通知書》，同意就李某購買房屋向李某貸款49萬元。同年4月13日，李某 繳納購買621號房屋契稅31722元，彭某與李某辦理了房屋的物業(yè)交割手續(xù)，彭某將621號房屋交付給李某使用。

    本案中，原告呂某與第三人李某均要求被告彭某繼續(xù)履行房屋買賣合同，配合其辦理房屋過戶手續(xù)，并均要求彭某承擔一房兩賣的違約責任。經(jīng)詢問，彭某表示愿意將房屋出售給李某。

    法 院經(jīng)審理認為, 原告呂某與被告彭某之間簽訂的房屋買賣合同和被告彭某與第三人李某之間簽訂的房屋買賣合同均屬于雙方當事人的真實意思表示，且不違反法律 的強制性規(guī)定，兩個房屋買賣合同均依法成立并生效。因第三人李某已將購房首付款12.8萬元交付彭某，并實際辦理了房屋的交付手續(xù)，李某實際履行了合同的 主要義務(wù)，且該義務(wù)大于呂某所履行的義務(wù)，在呂某、李某與彭某均未辦理產(chǎn)權(quán)登記的情況下，彭某應(yīng)繼續(xù)履行與李某的房屋買賣合同，協(xié)助李某辦理621號房屋 的過戶手續(xù)。呂某與彭某之間簽訂房屋買賣合同無法繼續(xù)履行，應(yīng)當予以解除。彭某在與呂某房屋買賣合同履行期間又將房屋另售給李某，彭某對呂某構(gòu)成違約，應(yīng) 該對呂某承擔違約責任。合同解除后，當事人可以要求恢復(fù)原狀，彭某應(yīng)返還呂某定金2萬元。因彭某積極履行與李某之間的房屋買賣合同，并未對李某造成損失， 故對于李某要求彭某賠償違約金的訴訟請求依法不予支持。綜上所述，判決如下：一、解除呂某與彭某之間的房屋買賣合同；二、彭某繼續(xù)履行其與李某之間的房屋 買賣合同，彭某于判決生效之日起90日內(nèi)協(xié)助李某辦理621號房屋的產(chǎn)權(quán)變更登記手續(xù)；三、彭某返還呂某定金2萬元，賠償呂某違約金9萬元；四、駁回呂某 要求繼續(xù)履行合同的訴訟請求；五、駁回李某要求彭某支付違約金的訴訟請求。

    本案判決后，雙方當事人均未上訴，判決現(xiàn)已生效。

    二、相關(guān)法律問題研究

    本案屬于一起典型的因同一房屋存在兩個買賣合同導致的糾紛案件。本案需要分析的法律問題有三個：1、關(guān)于同一房屋的兩個房屋買賣合同的效力如何？2、如何協(xié)調(diào)解決前后買受人之間的權(quán)利沖突，訴爭房屋應(yīng)該過戶給哪一個買受人？3、如何保護得不到房屋的買受人的利益？

   &nbsp1、房屋所有權(quán)最終是否發(fā)生轉(zhuǎn)移屬于合同履行的問題，并不影響買賣合同的效力，符合合同生效要件的關(guān)于同一房屋簽訂的數(shù)個買賣合同均為有效合同

    依 照我國相關(guān)法律的規(guī)定，房屋買賣合同是出賣人與買受人合意創(chuàng)設(shè)的對房屋占有、使用、收益、處分的合同，即所有權(quán)轉(zhuǎn)讓的合同，故判斷同一房屋訂立多個買賣合 同的情況下各個買賣合同的效力，須聯(lián)系物權(quán)變動模式。目前大陸法系主要存在三種物權(quán)變動模式，分別為：以法國為代表的債權(quán)意思主義、以德國為代表的物權(quán)形 式主義及債權(quán)形式主義。我國《民法通則》第72條規(guī)定：“財產(chǎn)所有權(quán)的取得，不得違反法律規(guī)定。按照合同或者其他合法方式取得財產(chǎn)的，財產(chǎn)所有權(quán)從財產(chǎn)交 付時起轉(zhuǎn)移，法律另有規(guī)定或者當事人另有約定的除外。”《合同法》第133條規(guī)定：“標的物的所有權(quán)自標的物交付時起轉(zhuǎn)移，但法律另有規(guī)定或者當事人另有 約定的除外?！薄段餀?quán)法》第9條規(guī)定：“不動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力；未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但法律另有規(guī)定的除外?！庇?此可見，我國法律采用債權(quán)形式主義物權(quán)變動模式。債權(quán)形式主義物權(quán)變動模式下，當事人之間生效的債權(quán)合同只有結(jié)合交付或登記才能發(fā)生物權(quán)變動的法律效果， 交付和登記不是合同的生效要件，而是物權(quán)變動的公示方法。房屋屬于不動產(chǎn)，當事人之間轉(zhuǎn)讓時除訂立房屋買賣合同外，還需到房屋權(quán)屬管理部門辦理房屋所有權(quán) 權(quán)屬變更登記手續(xù)后方可發(fā)生物權(quán)變動的效力。根據(jù)《合同法》的有關(guān)規(guī)定，債權(quán)合同生效應(yīng)當具備以下條件：（1）行為人具有相應(yīng)的民事行為能力；（2）意思 表示真實；（3）不違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定或者社會公共利益。只要符合上述三個條件的房屋買賣合同均為有效合同，最終房屋所有權(quán)是否發(fā)生轉(zhuǎn)移屬于 合同履行的問題，并不影響房屋買賣合同本身的效力。

    本案中，彭某與呂某簽訂房屋買賣合同之后并未與呂某辦理訴爭房屋的產(chǎn)權(quán)變更登記 手續(xù)，訴爭房屋登記的所有權(quán)人仍為彭某，彭某對訴爭房屋仍享有處分權(quán)，不論是呂某與彭某之間簽訂的房屋買賣合同，還是彭某與李某之間簽訂的房屋買賣合同均 屬于雙方當事人的真實意思表示，且不違反法律的強制性規(guī)定，故兩個房屋買賣合同均為有效合同。

   &nbsp2、買受人均未辦理房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移變更登記的，由先行占有的買受人取得房屋所有權(quán)

    如 前所述，登記是不動產(chǎn)物權(quán)變動的典型公示方法和生效要件，因此，當出賣人已為某一買受人辦理了房屋登記過戶手續(xù)時，該買受人便依登記現(xiàn)實取得了房屋的所有 權(quán)，此種情況下不論出賣人與其他買受人簽訂房屋買賣合同是在辦理登記手續(xù)之前還是之后，其他買受人均不能再取得房屋的所有權(quán)。

出賣人將房屋 交付于某一買受人占有使用，并不能發(fā)生房屋所有權(quán)變動的法律效果，但此時該買受人基于買賣合同事實上管領(lǐng)該房屋，形成一種有權(quán)占有，這種占有是應(yīng)該受法律 保護的。另外，房屋的交付是房屋出賣人對合同的部分履行，為了減少合同履行的費用，由占有人取得房屋所有權(quán)最符合“效益最大化”的經(jīng)濟原則。房屋交付給其 中一個買受人占有后，若再將房屋確權(quán)給其他買受人，勢必引起該買受人與占有人之間的糾紛，導致新的糾紛的產(chǎn)生，不利于及時穩(wěn)定財產(chǎn)關(guān)系。根據(jù)“債務(wù)人任意 履行規(guī)則”，作為債務(wù)人的出賣人向哪個債權(quán)人（買受人）履行債務(wù)及如何履行，原則上應(yīng)取決于其自由意志，出賣人選擇向某一買受人交付房屋而沒有向其他買受 人履行債務(wù)交付房屋，只要其沒有以此加害于該買受人的意思，法律無需也無權(quán)限制，應(yīng)允許出賣人自主決定將標的物的所有權(quán)轉(zhuǎn)移給某一買受人，這樣做符合意思 自治原則和提高財產(chǎn)的利用價值。綜上所述，在買受人均未辦理房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移變更登記的情況下，應(yīng)由先行占有的買受人取得房屋所有權(quán)。

   本 案中，彭某已經(jīng)將訴爭房屋交付給李某居住使用，并和李某辦理完畢物業(yè)交割手續(xù)，配合李某成功申請到銀行貸款，李某亦已實際交納辦理房屋產(chǎn)權(quán)變更登記手續(xù)所 需的契稅，彭某本人亦愿意將訴爭房屋出售給李某，故法院應(yīng)判決繼續(xù)履行彭某與李某之間的合同，將訴爭房屋過戶給李某。

   &nbsp3、出賣人應(yīng)對未取得房屋所有權(quán)的買受人承擔違約責任

    一 房兩賣案件中，買受人在通過請求出賣人繼續(xù)履行合同，仍無法取得房屋，致使房屋買賣合同的目的無法實現(xiàn)時，出賣人的行為即構(gòu)成根本違約，符合《合同法》第 94條第4款法定解除條件，這時無法取得房屋的買受人可以解除與出賣人的房屋買賣合同，要求出賣人退還購房款本金及利息，并可根據(jù)《合同法》第97條之規(guī) 定，請求出賣人賠償因合同解除而給自己造成的損失?！逗贤ń忉專ǘ返?5條亦規(guī)定：“出賣人就同一標的物訂立多重買賣合同，合同均不具有合同法第五 十二條規(guī)定的無效情形，買受人因不能按照合同約定取得標的物所有權(quán)，請求追究出賣人違約責任的，人民法院應(yīng)予支持?！庇纱?，房屋的買受人在無法得到房屋 時，可以依據(jù)有效的房屋買賣合同要求出賣人承擔相應(yīng)違約責任，賠償因其違約而給自己造成的損失。合同約定有違約金的，以約定的違約金確定賠償數(shù)額，未有約 定的，要賠償買受人實際遭受的全部損失，包括合同履行后可以獲得的利益，但不應(yīng)超過違反合同一方訂立合同時預(yù)見或可能預(yù)見到的因違反合同可能造成的損失。

    本案中，彭某在就訴爭房屋與呂某簽訂買賣合同后又將訴爭房屋出售給李某，彭某的違約行為構(gòu)成根本違約，雖然依據(jù)法律規(guī)定應(yīng)該解除其與呂某之間的買賣合同，但彭某應(yīng)返還呂某購房定金，并應(yīng)該賠償呂某違約金。

綜上，法院的判決是正確的。