期房和現(xiàn)房
合同第二條主要是關(guān)于商品房的銷售依據(jù)，購房人要注意根據(jù)房地產(chǎn)商提供的相關(guān)證明先確定自己所買的房子是[現(xiàn)房]還是[預(yù)售商品房]。
別被所謂“現(xiàn)房”蒙了
在建的房子不難判定是期房，建好的房子是否就是現(xiàn)房呢？不一定！
按國家銷售“現(xiàn)房”的規(guī)定，已經(jīng)蓋好的房子，不等于是“現(xiàn)房”，已經(jīng)有人入住的房子也不等于是“現(xiàn)房”，而已領(lǐng)房產(chǎn)證和土地使用證的房子才叫“現(xiàn)房”。 按規(guī)定，這種現(xiàn)房銷售已不再需要“銷售許可證”，而是要查看“房產(chǎn)證”，簽合同也不一定要使用國土房管局印制的標準合同。購買這種房子，對購房人有利的是可以做到眼見為實，但購房人的眼光可要敏銳點兒，千萬別心血來潮，買錯了“現(xiàn)房”比買期房更容易使自己陷入被動。
沒有土地使用證和房產(chǎn)證的房不管它是蓋好的還是有人居住的，仍要按期房銷售，購房人除了要查看預(yù)售許可證外，還要特別留意自己買的房子是否已經(jīng)被抵押。有的人以為某個小區(qū)已有人入住，或入住的業(yè)主已經(jīng)拿到房產(chǎn)證，就以為買這種房子就萬無一失了，實際上這里存在著某種誤解。購房人一定要清楚房子按套擁有獨立產(chǎn)權(quán)，可以分別抵押，別人的房子沒問題，不等于您要買的房子也沒問題。其實，房子蓋好了又沒有預(yù)售出去，被抵押的可能性更大。
還有一種情況，就是“尾房”。房子蓋好了，還剩幾套沒賣出去，預(yù)售許可證過期了，房產(chǎn)證又沒辦下來，這種“無證”房不能說絕對不能買，但買時一定要查清楚，最好的辦法是堅持預(yù)售合同登記備案后再付款，不見兔子絕不撒鷹。
購房人特別要注意的是北京市國土資源和房屋管理局關(guān)于印發(fā)《〈北京市城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理辦法〉實施意見》的通知中的新規(guī)定：“商品房竣工后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當按規(guī)定時限申請辦理房地產(chǎn)權(quán)屬證書，并自取得房地產(chǎn)權(quán)屬證書之日起，持房屋所有權(quán)證書和土地使用權(quán)證書進行商品房現(xiàn)房銷售。商品房竣工后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)未取得房地產(chǎn)權(quán)屬證書的，可自商品房取得竣工備案表之日起四個月內(nèi)繼續(xù)進行商品房預(yù)售；但自取得竣工備案表之日起超過四個月的，不得進行商品房預(yù)售。”這個規(guī)定等于說現(xiàn)在有一種已建好的房子，預(yù)售許可證本身沒有過期，但由于取得竣工備案表4個月而沒拿下房產(chǎn)證是不能銷售的。
預(yù)售許可證最重要
人們通常都講購買[預(yù)售商品房]要看“五證”，筆者認為購房人主要看清預(yù)售許可證是關(guān)鍵，其它“四證”主要是給政府發(fā)預(yù)售許可證的部門看的，有時由于土地情況復(fù)雜，房地產(chǎn)商交了土地出讓金，雖沒拿到土地許可證，也能憑交費證明先領(lǐng)到預(yù)售許可證，只要有預(yù)售許可，房子就可以賣。
沒有預(yù)售許可證房子能不能賣的，按規(guī)定不能，但現(xiàn)實中有一些房地產(chǎn)商會變換形式，比如以“內(nèi)部認購”的形式進行預(yù)售，這種情況下，購房人買不買，完全在購房人自己的判斷了。房地產(chǎn)商的信譽可靠，購房人通過內(nèi)部認購有時確實能省些錢，但風(fēng)險也比較大，如果房地產(chǎn)商最終拿不到預(yù)售許可證并宣告破產(chǎn)，購房人付的定金有可能會打水漂。按《北京市城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理辦法》第五十二條規(guī)定：“房地產(chǎn)受讓人（指購房人，筆者注）知道或者應(yīng)當知道轉(zhuǎn)讓人（指房地產(chǎn)商，筆者注）沒有取得房地產(chǎn)權(quán)屬證書或者相關(guān)批準文件仍然購買商品房的，應(yīng)當承擔(dān)相應(yīng)不利的民事法律后果”。
購房人還需要注意的是《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》中的第二條解釋：“出賣人未取得商品房預(yù)售許可證明，與買受人訂立的商品房預(yù)售合同，應(yīng)當認定無效，但是在起訴前取得商品房預(yù)售許可證明的，可以認定有效。”
這一條告訴購房人兩個問題：
1．購房人買了沒有預(yù)售許可證的房可以要求解除合同，房地產(chǎn)商缺少其它“四證”預(yù)售商品房并不成為購房人要求退房的充足理由。
2．購房人千萬不要以為房地產(chǎn)商沒有取得預(yù)售許可證銷售商品房就可以隨便付定金，僅憑房地產(chǎn)商沒有取得預(yù)售許可證賣房而要求解除商品房買賣合同不一定會得到法院支持，只有到起訴時，房地產(chǎn)商仍然不能取得預(yù)售許可證，購房人請求法院解除合同才能達到目的。
因此，為了保險起見，購房人最好在合同第二條空白行中約定本合同成立的前提條件是房地產(chǎn)商在簽訂合同時已取得【五證】，如果購房人在合同簽訂后發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)商在預(yù)售房屋時實際并未取得【五證】中的任何其中一項證明，購房人可無條件要求房地產(chǎn)商在____日內(nèi)退回全部所付房款及賠償因購買此房而產(chǎn)生的一切費用和損失。
