銀行信貸的一再收緊，配合上加息風(fēng)，大伙都在盤算著怎么才能讓自己的貸款買房更加劃算。于是，房貸理財產(chǎn)品突然又變得熱了起來。經(jīng)記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，在廣州有9家銀行可以辦理房貸理財業(yè)務(wù)，但這些將房貸與存款結(jié)合的理財產(chǎn)品，主要是通過貸款的抵減部分與活期存款收益的“混合”來實現(xiàn)理財目標(biāo)。這樣雖然達(dá)到了降低貸款利息支出的效果，但實際收益卻未必抵得上一般的銀行理財產(chǎn)品。專家認(rèn)為，對于資金波動較大，流動性要求較強的客戶來說，不妨考慮投資相關(guān)產(chǎn)品，而對于有大量長期閑置資金的人來說就不甚劃算。

　　存款至少5萬元民生門檻10萬元

　　銀行房貸部門的工作人員解釋說，所謂房貸理財產(chǎn)品，就是將房貸與存款結(jié)合在一起，在存款賬戶上的錢，可按照一定比例折算為住房貸款本金的提前償還，存款期內(nèi)減少的房貸利息，可以按照理財收益的方式結(jié)算給貸款人。

　　記者以購房者的身份咨詢了廣州的多家銀行，發(fā)現(xiàn)有中行、工行、建行、深發(fā)展、民生、浦發(fā)、中信、花旗和東亞等9家銀行在出售相關(guān)產(chǎn)品。因為定位是理財產(chǎn)品，所以此類產(chǎn)品大多對存款部分的金額有一定的門檻，需要存款至少5萬元，而且該產(chǎn)品只適合商業(yè)房貸的客戶。此外，民生銀行的存抵貸產(chǎn)品門檻在10萬元，而花旗和東亞的雖對存款沒有限制，但其“息息相通”和“貸利存”產(chǎn)品都分別要求貸款金額需要在100萬元和50萬元以上的，才可以申請房貸理財產(chǎn)品。綜合各家的條件來看，房貸理財產(chǎn)品在門檻上的差別并不算大。不過，民生銀行的“存抵貸”除了設(shè)定了10萬元的起步線外，還需要上浮貸款利率才能申請房貸理財產(chǎn)品，因此門檻較高。此外，需要注意的是，雖然大部分的房貸理財產(chǎn)品并不需要額外支出手續(xù)費，但中行方面也表示會收取一定的律師費。

　　收益率計算復(fù)雜

　　工行折扣比例最高

　　雖然是房貸理財產(chǎn)品，但與一般的理財產(chǎn)品相比，其收益率的計算方式則顯得復(fù)雜很多，因為是存抵貸，那么其中的一項關(guān)鍵指標(biāo)自然就是抵扣貸款的比例。而記者在采訪中也發(fā)現(xiàn)，不少銀行的相關(guān)工作人員對于房貸理財產(chǎn)品的情況并不十分了解，在具體存款抵扣貸款的比例上也不愿意詳細(xì)地計算，雖然還是會給咨詢者一個大概的收益率，但其中的門道卻不少。

　　案例

　　我們以劉小姐想要貸款100萬元購買廣州天河區(qū)某樓盤的二手房為例。除了首期款外，劉小姐還有55萬元的流動資金暫時沒有用途，但又不想一次性都用于付房款。所以，她想了解一下自己這55萬元，如果選擇以房貸理財?shù)姆绞絹韮斶€貸款，是否更加劃算？

　　解析一

　　中行抵扣比例70%收益率3.11%

　　例如，根據(jù)中行的標(biāo)準(zhǔn)，如果存款在5萬元至10萬元(含)之間的，就可以有50%的金額可以抵扣貸款，相當(dāng)于直接償還了貸款。如果是50萬元至60萬元(含)則抵扣比例在70%左右。那么劉小姐存入55萬元，扣除了5萬元的起存金額，剩余的50萬元即為存款余額，按照70%的比例則有35萬元可作為抵扣貸款。在深發(fā)展，其50萬元存款余額的抵扣貸款比例也在70%左右。

　　以此計算，劉小姐的50萬元存款余額中有35萬元可以抵扣貸款，這一部分按照目前貸款最低優(yōu)惠利率5.05%減去活期存款0.36%的利率計算，實際利率是4.69%，那么一年可獲得1.64萬元收益；其余的15萬元加上起存點的5萬元共20萬元則按活期利息計算，一年收益為720元，兩者收益合計為1.71萬元。由此計算，劉小姐在“存貸通”這款產(chǎn)品上可以獲得的年化收益率為3.11%。

　　【計算公式】：50×70%×(5.05%-0.36%)+50×(1-70%)×0.36%+5×0.36%=1.71(萬元)

　　解析二

　　工行抵扣比例80%收益率3.55%

　　而相比行業(yè)平均的60%至70%水平，工行提供的抵扣比例最高，50萬元存款可以抵扣貸款的比例為80%，但還有花旗、東亞等的這一檔存款抵扣貸款比例在50%左右。

　　如果以工行80%的存款抵扣比例來計算，那么劉小姐的55萬元中，實際有40萬元可以抵扣貸款，那么一年可以獲得收益1.88萬元；其余的10萬元加上5萬元的起存金額，則可以按照活期利率計算獲得720元的利息。兩者合計的收益達(dá)到1.952萬元，那么劉小姐這55萬元購買工行房貸理財產(chǎn)品的收益率為3.55%。如果以行業(yè)平均的60%至70%的折算比例來計算，則其可以達(dá)到收益率2.73%至3.11%。

　　【計算公式】：50×80%×(5.05%-0.36%)+50×(1-80%)×0.36%+5×0.36%=1.952(萬元)

　　收益率不如銀行理財產(chǎn)品

　　從記者統(tǒng)計的9家銀行的房貸理財產(chǎn)品收益率來看，除工行的收益率可以達(dá)到3.55%之外，大多在3%上下，個別則只有2.6%左右。而如果對比近期發(fā)行的銀行理財產(chǎn)品來看，目前半年期銀行理財產(chǎn)品的年化收益率都已經(jīng)突破了3%，1年期的銀行理財產(chǎn)品，尤其是信貸類銀行理財產(chǎn)品的年化收益率都已經(jīng)在4%以上，此類產(chǎn)品的申購門檻也都在5萬元，資金量的要求也并不高。而如果投入的資金量可以達(dá)到100萬元以上，那么購買銀行理財產(chǎn)品的收益率更可以飆升至6.5%至7%的水平。

　　相比之下，銀行房貸理財產(chǎn)品維持在3%左右的收益率很難有足夠的吸引力。而更為重要的是，如果投入的金額比較少，那么獲得的收益率將更遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于這個水平。例如，如果以10萬元在大部分的銀行購買房貸理財產(chǎn)品，那么在扣除了5萬元的起存金額之后，剩余5萬元能給其抵扣貸款的比例平均只有30%至50%左右。假設(shè)按照最高的50%抵扣比例來計算，也只有2.5萬元能享受到高利率，而剩余7.5萬元都只按照活期存款來獲取收益。經(jīng)記者粗略計算，其最高收益率水平僅有1.4%左右，也就是說10萬元一年只能獲得1400元收益，但投入銀行理財產(chǎn)品的收益則可在3000元之上。更重要的是，銀行理財產(chǎn)品的收益率基本都已扣除了各項費用，而銀行房貸理財產(chǎn)品的最后收益中還要扣除利息稅，實際的收益率會更低。

　　因此，記者在采訪時也發(fā)現(xiàn)，大部分銀行的工作人員都建議客戶如果閑置的資金較多，短期內(nèi)也不使用，最好還是能將這部分資金購買其他的一些銀行理財產(chǎn)品，多出的收益依然相當(dāng)于抵扣了貸款的利息支出。工行的客戶經(jīng)理建議記者購買其最新的信貸理財產(chǎn)品，半年的年化收益率已經(jīng)超過了3.8%，50多萬元投資于這個產(chǎn)品，半年就可以賺回將近1萬元。而建行的客戶經(jīng)理也表示并不推薦房貸理財產(chǎn)品。

　　專家建議

　　大額閑置資金不適用房貸理財產(chǎn)品

　　從房貸理財產(chǎn)品的收益構(gòu)成來看，雖然可以貸款利率的收益來計算一部分收益，但由于抵扣比例的存在，還有相當(dāng)部分的資金是在以最低的活期存款利率來計算收益。兩者平衡后就出現(xiàn)了收益率下降的結(jié)果。

　　如果投資者的資金使用具有較大的不穩(wěn)定性，比如經(jīng)常有較大的資金在賬戶上短暫停留，這個時候使用房貸理財業(yè)務(wù)，可以充分發(fā)揮這筆資金的使用效率，收益率也高于活期存款和通知存款收益。因為目前該類產(chǎn)品收益率均大幅超越活期利息，且可以隨時存取，尤其適合頻繁進行資金周轉(zhuǎn)的客戶。當(dāng)有剩余資金時，放在理財賬戶內(nèi)可節(jié)省貸款利息，當(dāng)有資金需要時，又可隨時靈活地將資金劃走?，F(xiàn)在股市低迷，很多資金暫時撤出觀望，因此這部分閑散資金，可以考慮投資相關(guān)的產(chǎn)品。

　　可是，假使你的資金閑置狀態(tài)較長，倒不如投資一些短期靈活的理財產(chǎn)品，包括債券基金、流動性強的人民幣理財產(chǎn)品，它們的收益高于房貸理財產(chǎn)品，同時能夠確保一定的流動性。

　　投資貼士

　　1。抵扣上限不超過貸款余額除了存款需要一定的起存金額之外，存款抵扣也是有上限的，不能超過貸款余額的上限。例如，貸款只有45萬元了，那么即使有100萬元的存款，最多也只能有45萬元左右抵扣，按照貸款的利率來計算收益。

　　2?？梢噪S時支取無需申購贖回雖然存款被按照不同的部分來分別計息，但其實錢依然在賬戶上沒有被劃扣，如果需要資金的時候依然可以隨時支取，無需像購買其他理財產(chǎn)品一樣申購贖回。

　　3。抵扣部分按貸款利率計算不同的存款金額，因為抵扣比例的不同，而導(dǎo)致最終收益率的不同，因此在選擇相關(guān)產(chǎn)品前應(yīng)該讓理財經(jīng)理為自己好好地算一筆賬。因為抵扣貸款的那部分資金，是參照貸款利率的水平來計算收益率的。因此，如果貸款利率的優(yōu)惠折扣較高，那么存款部分的收益率也就相應(yīng)會降低，反之亦然。

　　4。起存線之下的資金按活期算如果存款賬戶上的余額低于起存線，存抵貸的計劃也不會因此而停止，只不過低于起存線金額，可以扣抵的部分就為零，所有資金只是以活期存款利息計算，直到高于“門檻”金額又重新按日計算抵扣利息。

　　★什么是存抵貸比例？

　　不計算收益率，而先要問存款抵扣貸款的比例？估計很多市民對此都會有些疑問，事實上，存款抵扣貸款的比例對房貸理財產(chǎn)品的收益率有著絕對的影響。要搞清楚這個問題，首先就要弄清房貸理財產(chǎn)品的收益構(gòu)成。因為是用存款抵扣貸款，所以在存入一筆款項后(要在起存點之上)，銀行會根據(jù)你賬戶上的存款余額(即存入款項在扣除了起存點金額之后的剩余資金量)的多少來進行分檔，一般按照5萬元至10萬元、10萬元至30萬元、30萬元至50萬元、50萬元及以上等來劃分。而不同檔位的存款余額所對應(yīng)可抵扣貸款的比例也不同，存款越多，可抵扣的貸款比例也就越高，最高可以用存款余額的100%來抵扣貸款。

　　★如何計算理財收益？

　　弄清楚了存抵貸比例之后，就可以來計算這種理財產(chǎn)品的真正收益了，簡單來看可以分為兩部分：第一部分，計算出可以抵扣貸款部分的存款金額，這部分的收益是按照申請的貸款利率減去活期存款利率來計算實際收益率的；第二部分，除此之外的其余存款，則要按照活期存款的利率來計算收益。由此可以看出，恰恰是抵扣比例的不同才導(dǎo)致房貸理財產(chǎn)品收益的不同。因為目前5年期以上的貸款利率高達(dá)5.94%，享受7折利率優(yōu)惠已經(jīng)非常困難，如果按照一般的8.5折優(yōu)惠計算，其實際利率也有5.05%。這個利率水平可比活期存款0.36%的利率高出很多。所以，可抵扣貸款的比例越高，意味著可以以高利率來計算收益的資金也就越高，那么房貸理財產(chǎn)品的實際收益自然也就更高。

　　★房貸理財產(chǎn)品收益公式

　　1。抵扣貸款收益=存款余額×抵扣比例×(相關(guān)貸款利率-活期存款利率)

　　2。其余資金收益=起存點金額×活期存款利率+存款余額×(1-抵扣比例)×活期存款利率

　　(備注：大部分的房貸理財產(chǎn)品是以日計息，按月發(fā)放結(jié)算的，而本計算公式是按年化收益率來計算，未將每個月存款賬戶因收益到賬而引起的金額變動計算在內(nèi)。因此，最終的收益率水平會與本文計算水平有一定誤差，最終收益率水平以各家銀行的計算為準(zhǔn)。)