陳寶存一直看好房地產(chǎn)市場，“只要有人類就會有房地產(chǎn)的需求”，因此，他用“白銀三十年”給未來房地產(chǎn)市場作了預(yù)測。采訪中，他也一再肯定了在房地產(chǎn)市場中“富裕階層”的作用，“實際上中國做貢獻最大的還都是富裕人群，而不是窮人?！?/p>
信唱衰言論 定吃大虧
《中國地產(chǎn)總裁》：無論在任何場合，您對房地產(chǎn)市場都表現(xiàn)出一種極大看好的自信，您的這種自信是否有點“盲目”或者“過頭”？
陳寶存：一點都不“過”，我對房地產(chǎn)市場的看好，包括我提出的未來房地產(chǎn)“白銀三十年”的看法，都是基于中國人的居住理念、住宅情節(jié)和傳統(tǒng)財產(chǎn)觀考慮的。中國人往往會把住房看成是他的第一種需求，“不吃不喝也得買房”。不只城市人，在農(nóng)村，為了娶媳婦，借錢也得買房。再者，中國人買房絕對不會為了自己買，都是為子女考慮，為后代買房。另外，把房子作為財產(chǎn)傳續(xù)下去的觀念也是難以改變的。
我認(rèn)為五年內(nèi)中國的地價、房價會翻番。現(xiàn)在大家都在說房價降了，降在哪兒？北京三環(huán)以內(nèi)的房價，某機構(gòu)的數(shù)據(jù)顯示漲了11%。而像大興，房山，通州這些地方確實降了，但他們現(xiàn)在銷售的是2007、2008年拿的地，那時地很便宜，現(xiàn)在有降價的空間。但是2009、2010年拿的地要維持現(xiàn)在萬元的價格就太不可能了，所以怎么降的肯定會再怎么漲回去，這是肯定的。
北京四環(huán)以內(nèi)現(xiàn)在沒有數(shù)據(jù)顯示降價，而北京主城區(qū)的豪宅8-12萬一平的很多，只不過現(xiàn)在上不了市，沒賣。要是把這些豪宅都充到北京的房價里去，根本不可能是現(xiàn)在一萬九的均價。實際上通州的價格，現(xiàn)在對比廊坊、對比周邊地區(qū)房價，應(yīng)該相對便宜多了，但是老百姓不會買，“買漲不買跌”。老百姓現(xiàn)在需要的是一個合理的引導(dǎo)，這個時候要是聽了房價唱衰的言論，勢必要吃大虧。
現(xiàn)在的開發(fā)企業(yè)沒有難的
《中國地產(chǎn)總裁》：既然您說的房地產(chǎn)現(xiàn)在仍發(fā)展的一片大好，那么綠城之前出現(xiàn)的“被動”局面又說明了什么？
陳寶存：咱們國家從2003年開始調(diào)控，但是今年的政策嚴(yán)酷的程度跟2004年比差遠了。2004年我們公司自己的項目做不了，想到轉(zhuǎn)讓，最后項目用了三個月的時間才轉(zhuǎn)出去，但是在那種情形下，很有可能轉(zhuǎn)不出去，如果轉(zhuǎn)不出去前期投入就白費了。那時候普遍是災(zāi)難性的市場，就像戰(zhàn)亂的時候，恨不得把自己的孩子吃了?，F(xiàn)在的開發(fā)商都是按住自己的項目，“親生的孩子”誰愿意丟？就“借點奶”先把“孩子”養(yǎng)大?，F(xiàn)在只要手頭有項目的開發(fā)企業(yè)沒有難的，大家聽到的難過，實際是原來想賺十個億，現(xiàn)在只賺八個億的問題。
綠城存在的只是切割自己項目的危機。只要他肯拿出一個項目，自然所有問題都解決了。打個比方，現(xiàn)在一個開發(fā)企業(yè)有16個“孩子”，哪個都是“親生”的，都不愿意送給別人。最好的方式就是別人注入資金一起干?，F(xiàn)在在北京拿一個項目有多難，連潘石屹都拿不到地。這種狀況下，拿到地的相當(dāng)于都是難產(chǎn)的孩子，誰能舍得被拿走？
2004年的時候一塊地可能倒了六七手，但是到最后都賺錢了。當(dāng)時，很多企業(yè)也沒項目，北京當(dāng)時4000多家企業(yè)，沒項目的倒一塊地也賺錢了。這中間倒得就是土地的增值，所以一直都說房企難，但是日子都過的很好。只是這幾年倒地的幅度越來越慢，當(dāng)然具備倒地資格的企業(yè)也越來越少。這才給央企國企機會，但是哪個項目都不會死。就算實在是開發(fā)不了的爛尾樓，給誰也都不愿意，只有在那爛著幾年，但是項目方還在。
《中國地產(chǎn)總裁》：爛尾樓閑置的時間是有一定的期限吧？
陳寶存：有這個規(guī)定，但是任何地方政府都做不到，因為各種產(chǎn)權(quán)問題，最終想收回的時候就會發(fā)生別的問題。如北京的摩根，牽扯的利益太多。這種閑置尤其是市中心的寫字樓的爛尾，涉及的產(chǎn)權(quán)問題太多，根本沒法清算。實際上這兩年國家也一直在查閑置土地，閑置土地存在的問題是，拿北京為例，北京2004年的時候一萬公頃，15萬畝土地就確立了一級開發(fā)的項目，但最后能做成的這15萬畝的不足一半。因為拆遷等問題在那閑置。閑置不是因為開發(fā)商不想干，確實是一些釘子戶不讓拆。北京去年、前年的土地出讓已經(jīng)成了毛地出讓，地拆遷不了，直接就給開發(fā)商自己實施拆遷。
《中國地產(chǎn)總裁》：您一直都堅信開發(fā)商“不差錢”，那前段時間傳出的開發(fā)商跳樓事件，您如何看待？
陳寶存：像這種根本就不是開發(fā)商，只能說是投資商。這種人原來對市場預(yù)期特別好的時候，能拿到了四五十個億，現(xiàn)在市場不好了，借別人的錢本息都收不回來。這是搞投融資、私募經(jīng)常出現(xiàn)的情況，發(fā)生這種事，只有跳樓以謝罪。國家年年在調(diào)控，而且年年都不知道怎么調(diào)，調(diào)了九年，實際上這些搞融資的投資商的路也難走了。唯一不難的就是真正有項目的開發(fā)商，他的難題只是在于賺幾個億的問題。
《中國地產(chǎn)總裁》：現(xiàn)在各種融資渠道的涌現(xiàn)，包括PE這種私募的迅猛發(fā)展，是不是能從另一方面印證開發(fā)商是缺錢的？
陳寶存：開發(fā)商本身都是白手起家的，沒有一家不缺錢的，而且開發(fā)商不是做一個項目就甘心的，他在談一個項目的時候，后面可能還有一大堆的項目。哪怕是一個小縣城的開發(fā)商。他們預(yù)期提的比較高，所以永遠是缺錢的，而且越有錢的越缺錢，因為要做的事情太大。這實際上就是一個擴展的心態(tài)?，F(xiàn)在這種情況下，不擴展，守著一個項目金娃娃，就自然不會有壓力了。
中國做貢獻最大的是富裕階層
《中國地產(chǎn)總裁》：拆遷問題一直是各方比較關(guān)注的問題，關(guān)于拆遷背后引發(fā)的一些問題也值得人們深思。您認(rèn)為拆遷條例中的具體標(biāo)準(zhǔn)為何遲遲推不出來？
陳寶存：拿北京的鑼鼓巷居民為例，原來的四合院經(jīng)過加蓋早已成了一百多合院。北京主城區(qū)疏解人口調(diào)查，這個區(qū)域的拆遷戶講一個故事：有一釘子戶，8平米得到了1500萬補償。這邊成為拆遷戶的預(yù)期了。在城市發(fā)展進程中，城市居民和城中村居民只要做好釘子戶，就會把房子、車子、工作問題都解決了。這就是目前拆遷中的現(xiàn)狀。
國務(wù)院的拆遷條例是沒有具體標(biāo)準(zhǔn)的，各地按當(dāng)?shù)氐那闆r出臺拆遷標(biāo)準(zhǔn)，也是個難題。真正拆遷一個項目，實際上一級開發(fā)要做很多東西。拆遷之后，還有很多事情要做。管網(wǎng)、道路要占很多土地，加上現(xiàn)在規(guī)定需要更多的綠地等相關(guān)的配套設(shè)施等，花費更高，更是讓拆遷陷入兩難境地。
像這種大量的成本轉(zhuǎn)移到了土地一級開發(fā)上了。中國城市變化如此巨大，實際上開發(fā)商起到了巨大的推動作用。開發(fā)商作為資本運作者，是組織者，資源整合者。中國的城市建設(shè)的功勞完全是已經(jīng)買商品房的人群。而現(xiàn)在卻得不到老百姓認(rèn)可。老百姓守著這么好的路、公園以前都是沒有的，這些都是以前購買商品房的人群花的錢。而以前能買得起商品房的人都是富裕人群，所以，實際上中國做貢獻最大的還都是富裕人群，而不是窮人。窮人創(chuàng)造出來的財富，通過稅收當(dāng)然也有一定貢獻，但是買房交稅之后，反而是富人又承受了太多太多的成本。
“掛羊頭賣狗肉”的養(yǎng)老地產(chǎn)
《中國地產(chǎn)總裁》：隨著人口老齡化速度的加劇，加上國家調(diào)控政策的影響，不少開發(fā)商正在進軍養(yǎng)老地產(chǎn)。目前，我國養(yǎng)老地產(chǎn)處于怎樣的階段？
陳寶存：我國現(xiàn)在早就停止批別墅了，但是為什么還有這么多別墅存在，其實就是養(yǎng)老地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)“掛羊頭賣狗肉”。廊坊、天津大量的項目都是養(yǎng)老項目，太盲目了，養(yǎng)老地產(chǎn)應(yīng)該慎重。
《中國地產(chǎn)總裁》：國內(nèi)是否有純粹的養(yǎng)老地產(chǎn)？
陳寶存：有，但是都虧。天津有個六千畝的項目，建了60個床位的一個養(yǎng)老院，據(jù)說到現(xiàn)在只賣出去一張床位。名義上說是為了和諧社會的建設(shè)，其實是為了從政府手里低價拿地，現(xiàn)在說養(yǎng)老基本都是為了套政府的優(yōu)惠政策。
《中國地產(chǎn)總裁》：由于對現(xiàn)金流的影響，房企現(xiàn)在多選擇散售為主，而很難考慮長期持有經(jīng)營。您認(rèn)為如何實現(xiàn)養(yǎng)老項目的盈利？
陳寶存：應(yīng)該說現(xiàn)在暫時還不具備完完全全獨立的整個區(qū)域的開發(fā)項目，不可能存在盈利空間。上海的親和園養(yǎng)老項目，投入很高，據(jù)說也不怎么賺錢。我們做市場調(diào)研就發(fā)現(xiàn)，比如在廊坊建養(yǎng)老院，一年交年費20萬。有多少人能有閑置的20萬去交年費的？另外，居家養(yǎng)老占整個養(yǎng)老的大約95%，這很難改變。中國的孝順是父母在身邊，有錢人要是把父母推到養(yǎng)老院是不孝，這種觀念難以改變。這樣，沒錢的送不出去，有錢的不愿意送。所以，中國目前不適合大規(guī)模的推社會養(yǎng)老。
現(xiàn)在新開發(fā)的養(yǎng)老項目都是沖著有錢人來的，但是養(yǎng)老項目相關(guān)的配套醫(yī)療設(shè)施等難以跟上。老人最害怕的是什么？一是孤獨，二是生病。養(yǎng)老院一般都在邊緣地帶，這些地方不可能有好的醫(yī)生。怎么把好醫(yī)生弄過去，這是最重要的?，F(xiàn)在最大的問題是旅游地產(chǎn)，商業(yè)地產(chǎn)，文化地產(chǎn)實際上都是泡沫，這一點是致命的。但是，住宅地產(chǎn)200年不會有泡沫。
住宅地產(chǎn)200年無泡沫
《中國地產(chǎn)總裁》：住宅200年不會有泡沫？
陳寶存：我一直認(rèn)為海南才是中國最大的泡沫，因為海南大量商業(yè)地產(chǎn)的存在。成都一個城市竟然立下150個城市綜合體，泡沫也是巨大的。包括在北京都能感覺到“住商倒掛”的現(xiàn)象，在整個城市規(guī)劃中，過渡配比了工業(yè)用地和商業(yè)用地，商業(yè)用地和住宅用地的配比應(yīng)該是1:5、1:3左右。商業(yè)用地出價值，它拍賣的時候出價高，這就是成都出的最大的問題，150多個城市綜合體項目都成商業(yè)，居然沒有住宅。
我說未來房地產(chǎn)發(fā)展，如果把前十年定義為黃金十年，那未來的三十年，必然是白銀。人類住宅需求是不可能降低的，隨后還會有青銅時代50年，黑鐵時代120年。只要有人類就有房地產(chǎn)發(fā)展。
《中國地產(chǎn)總裁》：您說的這個白銀、青銅、黑鐵，包括您對時間段的劃分分別是30年、50年、120年，是不是也說明了未來房價最終會回歸到一個平穩(wěn)的狀態(tài)？
陳寶存：這是必然的，剛才一直說的實際上就是土地價格一直增長的問題。如果土地價格平穩(wěn)，房價必然平穩(wěn)。開發(fā)商在市場上是競爭的，但是決定價格卻是老百姓，需求推動價格。當(dāng)拆遷量和生產(chǎn)量一定的時候，大家都去買房，必然導(dǎo)致價格瘋長。這是市場的問題，也是選擇的問題。如果國家搞分配的話，將會是最差的機制。財產(chǎn)平分，會給很多人心里上造成新的不平等，人類需要的是差距。
我經(jīng)常說一句話，成功在大興，你往昌平走得急，你越努力離成功越遠，你窮你活該窮，“80：20”法則是正確的。北京房價八千的時候為什么不搶，人們永遠都是在等房價漲的時候搶。
公租房勢必?zé)o法推行
《中國地產(chǎn)總裁》：那現(xiàn)在買房合適嗎？是否可以“抄底”？
陳寶存：永遠都要反其道行之。當(dāng)大家都覺得抄底的時候，這個良機已經(jīng)失去了。明年的政策，政府已經(jīng)反應(yīng)過來了。這次中央工作會議也指出，加快商品房的供應(yīng)，鼓勵房地產(chǎn)市場健康發(fā)展。這說明在加快保障房建設(shè)的同時，商品房也要加快。但是商品房加快，沒有政策扶持不行。當(dāng)時國家四萬億救市，就有人跟我爭論，說十大產(chǎn)業(yè)振興規(guī)劃沒房地產(chǎn)什么事。我當(dāng)時就說，房地產(chǎn)什么時候需要你振興了？
2009年，我就倡議限制、遏制80后買房，同時要轉(zhuǎn)變居住理念，轉(zhuǎn)買為租?，F(xiàn)在都一一實現(xiàn)了，現(xiàn)在限制買房，連剛需也限了。而公租房廉租房這類保障性住房就是沖著租賃去的。絕不可能讓80、 90后這四億人都買得起房的，否則就會出現(xiàn)災(zāi)難性后果。
《中國地產(chǎn)總裁》：我是不是可以把您剛才對公租房的看法，理解為公租房是為了變相壓制剛需？
陳寶存：不是，實際上我認(rèn)為這是逼迫老百姓轉(zhuǎn)變觀念的做法，公租房勢必推不下去。北京的幾個公租房項目公布后發(fā)現(xiàn)租金比市場都高。這樣，還推它的意義在哪兒？
《中國地產(chǎn)總裁》：規(guī)定的是略低于市場價格吧？
陳寶存：規(guī)定是規(guī)定。開發(fā)商一算，建公租房這點租金是賠錢的，會干嗎？實際上十二五期間，完成3600萬套以后，住建部已經(jīng)說得很清楚了，要轉(zhuǎn)變這種方式，轉(zhuǎn)為現(xiàn)金補貼。這是最好的方式。不要再大量的勞民傷財去建房，現(xiàn)在整個市場的租賃價格是比較低的。什么時候才能顯示公租房的優(yōu)勢，而且投資商認(rèn)為投資還有錢可賺，就是我開玩笑說，現(xiàn)有的市場租金漲兩倍到兩倍半。
《中國地產(chǎn)總裁》：您認(rèn)為這種補貼方式是以純貨幣補貼為主，還是需要加一些輔助性的手段？
陳寶存：國家給你拿出來一部分貨幣，自己再從市場賺錢再去買，只能是這樣。實際上現(xiàn)在大家都叫的保障房，正確的名稱應(yīng)該是保障性安居工程，包含棚戶區(qū)改造，舊城改造。保障性安居工程要解決的是城市現(xiàn)有戶籍人口的居住問題，這里面有一個自有居住率的概念，去年達到88.2%，就是88.2%的城市人口都是有房子的，但是他們居住水平很低。這就需要商品房賣高價來補償。保障性安居工程針對的是88.2%之外的人群，誰會考慮外來人口？所以要想在北京生活，那北京還真不一定歡迎你。
實際上現(xiàn)在所有土地都來源于老百姓，超低價格的征地最后損害的都是老百姓自己。叫房價高最后受害的也是農(nóng)民。房價高，土地價格就高，土地價格高就得壓制土地價格。高房價反而促成土地價格一點點漲，最終受益的應(yīng)該是中國的所有老百姓?，F(xiàn)在土地財政的概念、租售比等都是錯誤的。
調(diào)控——“筑壩堰塞湖”
《中國地產(chǎn)總裁》：您預(yù)測房地產(chǎn)會有怎樣的變化？您對國家的調(diào)控有何評價？
陳寶存：除非首鋼開始生產(chǎn)土地了，這車間里一天能加工出來幾百畝土地來，房地產(chǎn)不會有太大變化。中國現(xiàn)在的土地早已沒有了國家土地這回事，早就消失了國有劃撥土地一說。如果把土地壓制住，必然產(chǎn)生土地供應(yīng)的又一次失衡。我認(rèn)為現(xiàn)在所有的調(diào)控政策都在助推商品房房價攀升，我給調(diào)控一直命名為“筑壩堰塞湖”，這個一直應(yīng)該是放流的，現(xiàn)在在這筑壩，到時沖下來的時候，必然是災(zāi)難降臨。
我之所以對房地產(chǎn)市場特別樂觀，是因為現(xiàn)在的調(diào)控實際上是壓制需求但是不可能消滅需求。中國的房地產(chǎn)市場，要想讓他穩(wěn)定了，首先上邊就應(yīng)該改變思路，現(xiàn)在這種方式肯定是最慘、最錯誤的方式。
《中國地產(chǎn)總裁》：中國的高房價已經(jīng)迫使一部分富裕階層“逃離中國”，您認(rèn)為這種現(xiàn)象的出現(xiàn)對中國實體經(jīng)濟會產(chǎn)生怎樣的影響？
陳寶存：到海外投資買房，現(xiàn)在有這個趨勢，但是不會影響太大。因為他的工廠還在，實業(yè)還在，他也完完全全是借用整個銀行信貸來做這個事。至于賺的利潤成為自己財富的這部分，他到哪買房都是可以的。只是在國內(nèi)買房，對整個城市化進程會有幫助。但是現(xiàn)在是抑制投資性人群的購買，他們只能出去投資國外了，這對實體經(jīng)濟的影響并不是很大。
房地產(chǎn)拉動的行業(yè)太多，我當(dāng)年提出的中國房價大跌，中國經(jīng)濟必然大減速，很多人不支持。如果單純地壓制房價，中國的傳統(tǒng)行業(yè)一旦發(fā)生危機，將會有大批的農(nóng)民工失業(yè)，就是生于五六十年代的這群人才是中國經(jīng)濟發(fā)展的基石，跟80后有沒有房子沒關(guān)系。所以，大叫房價大跌，壓制房價，實際上是自殺行為。
