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“一心兩翼”“鄭上新區(qū)”“地鐵十號線”下的上街,能買么

1

為了一個(gè)廠,建了一個(gè)區(qū)

說起上街的歷史,算一算已經(jīng)有了近60年。

早在1956年1月,原重工業(yè)部有色金屬工業(yè)管理局組成的選廠工作組來鄭州為鋁廠選址,最終確定的廠址在馬固鎮(zhèn),當(dāng)時(shí)屬于滎陽縣。要建設(shè)全國最大的鋁工業(yè)基地,不單要把廠建起來,上萬職工的衣、食、住、行以及交通運(yùn)輸、原料需求等,以鎮(zhèn)級的資源和供給顯然不夠。

1958年8月5日,經(jīng)河南省人民委員會豫民字(140)號文件批準(zhǔn),從滎陽縣劃出滎陽周村鄉(xiāng)的郎中溝、任莊、左照溝、西郊段、聶寨、東馬固,史村鄉(xiāng)的夏侯、白馬寺、左照,白楊鄉(xiāng)的廿里鋪、大園等11個(gè)自然村成立新區(qū),由于當(dāng)時(shí)河南鋁業(yè)公司選址就在上街火車站南邊,于是,取用了上街一詞,成了上街區(qū),至此上街區(qū)成為了鄭州唯一一塊“飛地”城區(qū),上街主城區(qū)距離當(dāng)時(shí)的鄭州達(dá)到了35公里。

上街區(qū)區(qū)位圖▼

隨著鋁廠的獲批,天南海北兩萬人的援建,短短幾年時(shí)間,一個(gè)龐大的鋁都拔地而起,由于鋁廠的效益好,收入高,帶動(dòng)了整個(gè)上街區(qū)的發(fā)展,隨之而來的自然還有繁華的城區(qū)。

由于全區(qū)幾乎完全依靠鋁廠,耕地、農(nóng)民較少,上街區(qū)曾經(jīng)在很長一段時(shí)間人均GDP遠(yuǎn)超其他縣區(qū)。按照一位老工人的回憶,當(dāng)初穿著鋁廠的工裝出去買東西,跟小商販還價(jià)都還不下來,他們會說,你們掙得多,別還價(jià)了。

2

鋁廠的衰落,航空的興起

隨著鋁礦資源的衰竭,粗放式生產(chǎn)的鋁行業(yè)整體的不景氣,國內(nèi)鋁行業(yè)的無序競爭等等多重因素影響下,上街鋁廠在近10年來效益也在持續(xù)下滑,多個(gè)年份出現(xiàn)巨額虧損。

工人的平均工資也從上街區(qū)的標(biāo)桿演變成了區(qū)域的大老末。還是先前那位工人說到,如今穿著鋁廠的工裝出去買菜,連菜農(nóng)都說:你們效益不好,生活不易,多給你點(diǎn)吧。這落差實(shí)在是讓人唏噓。

雖然廠領(lǐng)導(dǎo)、生產(chǎn)結(jié)構(gòu)幾經(jīng)調(diào)整,逐步達(dá)到了短暫的止虧,但鋁廠想達(dá)到二三十年前的輝煌,幾乎不再可能。區(qū)府,市府也意識到了,僅僅依托鋁廠單核心支撐未來的上街區(qū)經(jīng)濟(jì),顯然是不夠的。

隨后,鄭州通航產(chǎn)業(yè)孵化園、智能電氣產(chǎn)業(yè)園、裝備產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)、國閥中心閥門產(chǎn)業(yè)園等幾個(gè)與鋁廠無關(guān)的產(chǎn)業(yè)園逐步發(fā)展起來。很顯然,通航產(chǎn)業(yè)已經(jīng)成為了上街下一個(gè)名片。

提起上街,更多的年輕人知道的是上街航展,而非上街鋁廠?,F(xiàn)在的上街區(qū)著力把通航產(chǎn)業(yè)打造成支柱產(chǎn)業(yè),計(jì)劃到2020年實(shí)現(xiàn)超千億元經(jīng)濟(jì)規(guī)模。機(jī)場改造完成,達(dá)到4C級,即可起降波音737-700、空客320級別的客機(jī)。

據(jù)鄭州樓市查閱的資料顯示,上街機(jī)場申請的《鄭州通航試驗(yàn)區(qū)總體規(guī)劃》已獲批。

目前已有26家通用航空企業(yè)落戶上街,其中總投資10億元的鄭州嘯鷹航空公司飛機(jī)組裝與試飛基地項(xiàng)目正在建設(shè)1號廠房,預(yù)計(jì)今年第一架“鄭州制造”飛機(jī)將在此下線;總投資5億元的國際飛機(jī)展示交易中心項(xiàng)目已于2014年10月建成。

不過網(wǎng)上盛傳上街區(qū)遍地都是賣私人飛機(jī)、飛機(jī)配件的消息,確實(shí)是有些謠言的成份。

但不得不說,通用航空對上街的產(chǎn)業(yè)變化還是影響很大的。馬上將要舉辦的2017年航展,也將給上街又一次招商引資吸納航空產(chǎn)業(yè)進(jìn)駐的機(jī)會。

不過,上街的通航和新鄭方向的航空港,無論在產(chǎn)業(yè)方向內(nèi)容以及實(shí)力上相差還是甚遠(yuǎn)。

3

鄭上新區(qū)?“鄭州798”?地鐵10號線?

鄭東新區(qū)已經(jīng)發(fā)展了十余年,這十余年帶來的成績?nèi)幽嫌心抗捕茫珒A盡全力發(fā)展鄭東的同時(shí),其他區(qū)域逐漸成了短板。特別是傳統(tǒng)強(qiáng)區(qū)中原區(qū),在這波鄭州的發(fā)展潮中明顯落后金水一大截。

數(shù)年來省府市府各據(jù)一方,互不干涉,獨(dú)立發(fā)展。在省府持續(xù)大跨步向東發(fā)展象湖、白沙時(shí),市府牽頭向西推進(jìn)常西湖新區(qū)、中原新區(qū)、鄭上新區(qū),均衡東西的差異,自然是合情合理。所以,一心兩翼概念,應(yīng)運(yùn)而生。

所謂的一心兩翼,即以市中心為心,西以常西湖、中原新區(qū),東以老東區(qū)、白沙組團(tuán)為兩翼,協(xié)同發(fā)展。

而鄭上新區(qū)恰好在與西翼相鄰,或者說我們甚至可以稱之為“附翼”。按常理說,這樣的區(qū)位和新區(qū)規(guī)劃對于上街來說原本是極大的利好,但看過鄭上新區(qū)的規(guī)劃圖后,這個(gè)觀念基本上被否決。

規(guī)劃圖如下▼

從規(guī)劃圖中我們可以看到,未來的上街區(qū)將和滎陽市連為一體,在滎陽西,上街東,兩個(gè)區(qū)域交界的位置建立新的城市核心組團(tuán),共同服務(wù)新的鄭上新區(qū)。

而網(wǎng)上一直有消息稱滎陽要撤縣設(shè)區(qū),加上鄭上新區(qū)的規(guī)劃,上街撤區(qū)的概率基本為大概率事件,參考國內(nèi)城市,比如南京,蘇州,北京,上海,甚至省內(nèi)的開封,近些年都是設(shè)一區(qū)舍一區(qū),如果滎陽設(shè)區(qū),注定上街撤區(qū)并入,而規(guī)劃圖中的新城市核心組團(tuán),則極有可能成為未來新區(qū)的中心。

我們再來看上街在整個(gè)版圖的位置,在新區(qū)的規(guī)劃中,上街區(qū)的位置并不占優(yōu),基本在整個(gè)新區(qū)的最邊緣,而上街區(qū)本身距離市區(qū)就遠(yuǎn),成立新區(qū)后,優(yōu)先發(fā)展距離市區(qū)近的區(qū)域基本上是常態(tài)。

所以我說,鄭上新區(qū)對于未來的上街,不一定是利好,畢竟有滎陽完完全全夾在中間。

而鋁廠,不論是外部條件,還是內(nèi)在因素,前途渺茫,目前鋁廠正在謀求改造,去年夏天,上街區(qū)對外召開新聞發(fā)布會,提出了1958廣場概念。即利用鋁廠廠區(qū)的特色建筑,將整體改造成類似于北京798的創(chuàng)新藝術(shù)區(qū)。

按照官方的說法是:

將在保存完好的鋁廠老生活區(qū)和空置廠房的基礎(chǔ)上進(jìn)行整體改造,對上世紀(jì)五六十年代的蘇式建筑和工業(yè)廠房重新進(jìn)行定義,將建筑空間、文化產(chǎn)業(yè)、歷史文脈與城市生活環(huán)境有機(jī)結(jié)合,逐漸發(fā)展成為畫廊、藝術(shù)中心、藝術(shù)家工作室、文化創(chuàng)意公司、餐飲酒吧、主題酒店等各種空間的聚合。目前已經(jīng)邀請了北京798藝術(shù)區(qū)的企業(yè)前來上街考察。

但下文如何,知者寥寥。

只能說,相對于石佛、二砂之類的藝術(shù)區(qū),鋁廠確實(shí)更具備空間條件,對于能夠存活的藝術(shù)區(qū),沒有足夠好的位置以及城市消費(fèi)鑒賞能力,顯然是不行的。如果上街區(qū)想依靠藝術(shù)區(qū)發(fā)展未來,只能說長路漫漫。

相對來說,即將落地的地鐵十號線在我看來,反而是上街最大的利好。

鄭州地鐵10號線,目前已經(jīng)基本確定路線,該線起于上街區(qū)上街機(jī)場,止于鄭州市中心城區(qū)鄭州火車站,線路全長約42.965公里,共設(shè)20站、21區(qū)間及停車場、車輛段各一處,線路主要沿洛寧路-錦江南路-鄭上路-京城路-中原西路-中原中路-中原東路-康復(fù)后街敷設(shè)。

目前工程勘察已經(jīng)招標(biāo)完成,正在進(jìn)行勘察,規(guī)劃線路兩側(cè)的居民樓、企事業(yè)單位、廠房、綠化帶,沿線跨越的主干道、高架橋、隧道、高速路、國道、省道、鐵路、河流、南水北調(diào)干渠、高壓線,等每一處都需要進(jìn)行拍照和詳實(shí)的記錄,制定最終方案,地鐵10號線計(jì)劃年底正式動(dòng)工。

我們參考港區(qū),港區(qū)地鐵的開通極大的解決了來往機(jī)場、港區(qū)居民出行市區(qū)的便利度,直接拉進(jìn)了港區(qū)的距離,而上街地鐵開通后,同樣直接拉進(jìn)了上街與滎陽與市區(qū)三個(gè)區(qū)域的聯(lián)系。重點(diǎn)是,這將成為鄭州最早開通的縣域超長線。

地鐵10號線走向圖▼

4

關(guān)于上街的房子

隨著去年鄭州房地產(chǎn)市場的升溫,房價(jià)暴漲,剛需恐慌性購房,市場幾無庫存,加之限購,大量投資客將觸角伸向周邊縣區(qū),滎陽、新鄭、中牟、平原新區(qū)等。

上街也不例外,在過去的幾個(gè)月,不少在限購區(qū)沒有購房資格的投資客,已經(jīng)在上街出手,上街均價(jià)也被整體抬高。

如果現(xiàn)階段在上街購房的朋友,我給出兩條建議:

一、自住擇優(yōu)。

對于自住的擇優(yōu),已經(jīng)是老生常談。不論是上街本地原住民也好,后遷入上街的新上街人也好,甚至是被市區(qū)高房價(jià),逼得只能去縣區(qū)置業(yè)的剛剛需也好,自住一定要擇優(yōu)。

對于配置差,安保物業(yè)景觀差的小區(qū),或許在鄭州市區(qū)某些好的位置還能因?yàn)榈囟潍@得等同周邊幅度的升值,但在縣區(qū),類似的小區(qū)在未來出手難度將非常大,這一點(diǎn)不是危言聳聽。

筆者在上街看了鋁廠旁的多層項(xiàng)目,已經(jīng)現(xiàn)房隨時(shí)可以入住,但仍然還有大量房源,小區(qū)內(nèi)入住率也非常低,整個(gè)小區(qū)幾乎無綠化可言。

對于這類小區(qū),住也不舒服,出手難度大,僅僅因?yàn)閳D個(gè)前期的售價(jià)低幾百塊錢,顯然是有些得不償失。

如下圖▼

所以選擇左照公園附近的、錦江路(地鐵途徑)沿線的,以及更貼近滎陽的大開發(fā)項(xiàng)目更加安全。

二、投資略晚

談到投資略晚,要說的比較多,主要是因?yàn)樯辖值捻?xiàng)目在市區(qū)房價(jià)的刺激下,已經(jīng)從3000+漲到了目前的5000+,像是一些以往售價(jià)就比較高的項(xiàng)目,甚至已經(jīng)漲到了6000-7000元。

加上上街居民總量少,人員構(gòu)成結(jié)構(gòu)相對簡單,大部分人都與鋁廠有關(guān),又很難會有大量的外來人口涌入,所以整個(gè)區(qū)域的房屋流動(dòng)性會遠(yuǎn)低于其他區(qū)域。

雖然有鄭上新區(qū)加成、有地鐵10號線加成,但目前現(xiàn)階段核心的上街,仍然是上街人的上街,而鄭州市區(qū)則是全河南的鄭州。

所以延續(xù),投資鄭州的思路,在上街并是特別適用。對于目前的高位,或許同等的資金,折算成更小的面積,投資市區(qū)更加安全。

總體來說:

由于價(jià)格已經(jīng)較去年上漲50%以上,現(xiàn)階段投資建議避開上街。

如果屬于投資自住雙用,建議避開以下幾個(gè)項(xiàng)目:

1、鴻盛新城,品質(zhì)差,距離鋁廠太近。

2、嘉韻公園里,挖基坑階段,違規(guī)收首付款售房。

3、上街第一城,負(fù)面新聞太多。

可以重點(diǎn)關(guān)注的項(xiàng)目:

1、民安城市之光,民安品牌,更近市區(qū),純粹洋房。(在售)

2、和昌都匯廣場,配建大商新瑪特,出租出售有保證。(后期地塊或二手房)

3、亞星江南小鎮(zhèn),核心位置,園林公園水系,品質(zhì)遠(yuǎn)高于其他本地開發(fā)商。(在售,或二手房)

4、建業(yè)聯(lián)盟新城,建業(yè)品牌,品質(zhì)有保證。(后期或二手房)

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