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決定店面生死的首要因素：選址

 一  地段分級(jí) 

 五星地段  ★★★★★ 

學(xué)校，大型車(chē)站/碼頭等交通樞紐，大型企事業(yè)單位、工廠(chǎng)，大型寫(xiě)字樓、商場(chǎng)，醫(yī)院，農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)，大型社區(qū)出入口等客流必經(jīng)之地。

圖：碼頭邊的選址，不要太棒哦

 四星地段  ★★★★ 

繁華商業(yè)街的主要路口，大中型社區(qū)出入口，密集寫(xiě)字樓附近交通路口，密集餐飲娛樂(lè)主要位置，學(xué)校附近主要路口，人流量較大的中小車(chē)站碼頭，影院附近顯眼位置等。

圖：金角銀邊，圖中的社區(qū)街角是很好的選擇哦

 三星地段  ★★★ 

大型駕?？紙?chǎng)，多家餐飲娛樂(lè)附近，中小型小區(qū)出入口，交通要道（十字路口、T字路口、三岔路口），多條線(xiàn)路的公交站點(diǎn)，繁華商業(yè)街顯眼位置等。

圖：有多少人知道電影《老炮兒》里的六爺是開(kāi)雜貨店的？他的店在北京后海酒吧街邊的胡同里，也算不錯(cuò)的店址了

此外特別提醒下農(nóng)村選址，除了上述參考，定期有集市的區(qū)域也是很好的選擇。

圖：集市中的廣東清遠(yuǎn)亮哥便利店（京東合作店）

當(dāng)然以上并不是絕對(duì)標(biāo)準(zhǔn)，具體情況具體分析。選址說(shuō)到底是在選客流。所以我們?cè)谠u(píng)估某個(gè)位置的優(yōu)劣時(shí)，還要摸清該區(qū)域的主要人群結(jié)構(gòu)、人口數(shù)量。

 二  客流預(yù)估 

如何知道目標(biāo)區(qū)域的人流量呢？

其實(shí)很簡(jiǎn)單。比如想知道小區(qū)入住人數(shù)，問(wèn)物業(yè)就可以。或者上網(wǎng)搜索該樓盤(pán)總戶(hù)數(shù)，再通過(guò)觀(guān)察住戶(hù)的生活跡象（空調(diào)外機(jī)等）來(lái)預(yù)估小區(qū)的入住率。同理，交通樞紐一般可查到客流吞吐量；學(xué)?？刹樵谛熒藬?shù)；醫(yī)院會(huì)有可收住人數(shù)、接診人數(shù)……知道了人流量，結(jié)合店面位置決定的顧客到店比例。我們可以初步估算該區(qū)域門(mén)店的日均客流。

比如，A小區(qū)人流預(yù)估4000人，小王選擇在出入必經(jīng)的地段開(kāi)設(shè)一家小超市，超市形象良好，日到店率約可達(dá)5%，則小店日均客流約為200人。

 三  營(yíng)業(yè)額預(yù)估及租金決策 

店面營(yíng)業(yè)額 = 客流量 * 客單價(jià) 

目前全國(guó)便利店日均客單價(jià)平均在15元上下。

店面月租金投入＜店面月?tīng)I(yíng)業(yè)額*15% 

仍以上述店鋪為例，以平均水平預(yù)估，該店面平均日營(yíng)業(yè)額在200*15=3000元上下，月?tīng)I(yíng)業(yè)額（流水）90000元左右，則店面月租金不應(yīng)超過(guò)90000*15%=13500元；如若超過(guò)請(qǐng)果斷放棄。

 其他選擇決策要點(diǎn) 

1、避開(kāi)便利店、超市密集的區(qū)域。競(jìng)爭(zhēng)太激烈；

2、位置不好，商品再便宜也無(wú)法挽回劣勢(shì)。低價(jià)只會(huì)激起對(duì)手的價(jià)格戰(zhàn)，惡性競(jìng)爭(zhēng)最后損失的還是自己；

3、進(jìn)入有多家競(jìng)爭(zhēng)者的區(qū)域，一定要占據(jù)最有利位置。切勿擠到大家中間，如果有大面積場(chǎng)所，就做最大的那家，這樣才有競(jìng)爭(zhēng)力。

當(dāng)然，以上討論僅針對(duì)平均水平，不同類(lèi)型便利店日均客流、客單價(jià)差異還是很大的，打破坪效限制的“京東便利店”就在不斷創(chuàng)造新紀(jì)錄，經(jīng)營(yíng)效益遠(yuǎn)超一般便利店。

 //元寶說(shuō)// 

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