土地增值稅（★★★） ?。ㄒ唬┩恋卦鲋刀惖母拍?div style="height:15px;">
土地增值稅是對(duì)“轉(zhuǎn)讓”國有土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物“并取得收入”的單位和個(gè)人，就其轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值額征收的一種稅。
（二）土地增值稅的征稅范圍
事項(xiàng)
土地增值稅
不征
征
土地使用權(quán)出讓
★
土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓
★
轉(zhuǎn)讓建筑物產(chǎn)權(quán)
★
繼承
★
贈(zèng)與
（1）贈(zèng)與直系親屬或者承擔(dān)直接贍養(yǎng)義務(wù)人
（2）通過中國境內(nèi)非營利的社會(huì)團(tuán)體、國家機(jī)關(guān)贈(zèng)與教育、民政和其他社會(huì)福利、公益事業(yè)
贈(zèng)與其他人
改制
整體改制
一般企業(yè)
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)
合并
分立
投資、聯(lián)營
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)
將部分開發(fā)房產(chǎn)自用或出租
出售或視同出售（如抵債等）
房地產(chǎn)交換
個(gè)人互換自有居住用房
企業(yè)互換
合作建房
建成后自用
建成后轉(zhuǎn)讓
出租
★
抵押
抵押期間
抵押期滿“且”發(fā)生權(quán)屬轉(zhuǎn)移
代建
★
評(píng)估增值
★
【總結(jié)】土地增值稅屬于收益性質(zhì)的土地稅，因此只有在發(fā)生權(quán)屬轉(zhuǎn)移且有增值的情況下才予征收。同學(xué)們?cè)诶斫獾幕A(chǔ)上，關(guān)注出讓與轉(zhuǎn)讓、企業(yè)改制。
（三）土地增值稅的應(yīng)納稅額計(jì)算
1.適用稅率
土地增值稅適用4級(jí)“超率累進(jìn)稅率”。
2.計(jì)稅公式
土地增值稅＝增值額×稅率－扣除項(xiàng)目金額×速算扣除系數(shù)
增值額＝轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入－扣除項(xiàng)目金額
【注意】轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入為不含增值稅收入。
4.新建項(xiàng)目具體扣除標(biāo)準(zhǔn)
轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目
具體扣除項(xiàng)目
扣除標(biāo)準(zhǔn)
新建項(xiàng)目
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)
拿地
①取得土地使用權(quán)所支付的金額
據(jù)實(shí)扣除（成本＋契稅）
建房
②房地產(chǎn)開發(fā)成本
據(jù)實(shí)扣除
③房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用
利息明確
利息＋（①＋②）×5%
利息不明確
（①＋②）×10%
銷售
④與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金
城、教（不包括印花稅）、不得抵扣的增值稅（2018年新增）
優(yōu)惠
⑤加計(jì)扣除額
（①＋②）×20%
非房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)
拿地
同
同
建房
同
同
銷售
不同
城、教、印、不得抵扣的增值稅
【理解】房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售的新房屬于期房，因此銷售印花稅與房屋開發(fā)費(fèi)用屬于同一會(huì)計(jì)期間，印花稅已在開發(fā)費(fèi)用中扣除故不允許單獨(dú)再扣除；非房地產(chǎn)企業(yè)銷售的新房屬于現(xiàn)房，因此印花稅雖然也計(jì)入管理費(fèi)用當(dāng)中但與房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用顯然不屬于同一會(huì)計(jì)期間，故允許單獨(dú)扣除。
【記憶提示】請(qǐng)同學(xué)們按照企業(yè)建房的費(fèi)用發(fā)生順序記憶，同時(shí)注意房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與非房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的不同。
【注意】稅收優(yōu)惠：納稅人建造“普通標(biāo)準(zhǔn)住宅”出售，增值額未超過扣除項(xiàng)目金額20%的，予以免稅。
5.計(jì)算步驟
（1）確定收入——題目給出
（2）確定扣除項(xiàng)目金額
①取得土地使用權(quán)所支付的金額——題目給出
②房地產(chǎn)開發(fā)成本——題目給出
③房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用——根據(jù)題目?jī)?nèi)容判定利息是否明確
④與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金——題目給出（注意印花稅迷惑）
⑤計(jì)算加計(jì)扣除
（3）確定增值額——（（1）－（2））
（4）確定增值額與扣除項(xiàng)目的比率（（3）/（2））
（5）找稅率
（6）算稅額
應(yīng)納稅額＝增值額×稅率－扣除項(xiàng)目金額×速算扣除系數(shù)
.銷售舊房具體扣除標(biāo)準(zhǔn)
轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目
具體扣除項(xiàng)目
扣除標(biāo)準(zhǔn)
存量項(xiàng)目
房屋
房
①房屋及建筑物的“評(píng)估價(jià)格”
重置成本價(jià)×成新率
地
②取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款和繳納的有關(guān)費(fèi)用
據(jù)實(shí)扣除
銷售
③與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金
據(jù)實(shí)扣除
土地
地
同上
同上
銷售
同上
同上
