現(xiàn)在房子還能買嗎？已經(jīng)買了的房子還會(huì)繼續(xù)漲嗎？
01 房地產(chǎn)周期
房地產(chǎn)周期指房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)水平起伏波動(dòng)，循環(huán)的經(jīng)濟(jì)現(xiàn)象，表現(xiàn)為房地產(chǎn)在經(jīng)濟(jì)運(yùn)行過程中交替出現(xiàn)擴(kuò)展與收縮兩大階段，復(fù)蘇-繁榮-衰退-蕭條循環(huán)往復(fù)的4個(gè)階段。
包括住宅和商業(yè)地產(chǎn)，以住宅為主，他們具有一致性
意思就是有漲有跌。
首先要明白，房產(chǎn)也是商品，所以具有商品屬性，漲跌就是很正常的現(xiàn)象
可能你會(huì)說，誰不知道有漲有跌啊，關(guān)鍵是什么時(shí)候漲，什么時(shí)候跌！
雖然最近這些年房價(jià)一直在漲，但是其中也是有間歇性的。配合了經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，居民可支配收入的增加和市場情緒
02 L型走勢
這是由權(quán)威人士對(duì)中國經(jīng)濟(jì)提出的一個(gè)走勢，簡單來說就是經(jīng)濟(jì)從高位下降到地位，然后一段時(shí)間長期在地位運(yùn)行
目前中國經(jīng)濟(jì)就處于L 型走勢的底部
其實(shí)大家對(duì)高房價(jià)有一種奇怪的心理，嘴上喊著不買，但是只要能買上，馬上到處借錢給首付。等買了之后又天天想著房價(jià)千萬不要跌，一直持續(xù)漲，漲得越多越快越好
如果房價(jià)有天真的出現(xiàn)像股市一樣恐慌性非理性下跌，對(duì)中國所有人來說就是一個(gè)災(zāi)難，不管你有房還是無房
希望不要看到有這樣一天
03 影響因素
雖然房地產(chǎn)走勢無法精確判斷，但是影響房地產(chǎn)周期的三大因素是：人口/土地/金融
1 / 人口
就是大家口中的供求關(guān)系，要買房子的人大于房子數(shù)量，這時(shí)候需求大于供應(yīng)，房價(jià)自然堅(jiān)挺
有兩個(gè)需要注意的地方
第一個(gè)就是買房人群：既然是有需求，一般年齡就是在20-50歲，小孩和老人自然就排除了。其中20-35歲是第一次買房，35-50歲屬于有經(jīng)濟(jì)能力了改善條件
第二就是收入要同步提升：過去這些年由于人口紅利經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展，城市化進(jìn)程加快，大量人口跑去城市生活和工作，所以房地產(chǎn)處于擴(kuò)張期
當(dāng)人口紅利不再，經(jīng)濟(jì)發(fā)展放緩，大家收入增加也變慢的時(shí)候，房地產(chǎn)就會(huì)開始出現(xiàn)拐點(diǎn)
這時(shí)候的表現(xiàn)特征就是：總量放緩，結(jié)構(gòu)分化
說簡單點(diǎn)就是一線城市需求不減，但是房子變少，三線城市房子是多，需求變少。
2 / 土地
土地主要就是屬于供給因素了
中國的土地屬于國家的，就算你市場需求再大，但是ZF感覺還得規(guī)劃規(guī)劃，也是沒辦法的事情。
這樣也會(huì)造成供小于求，價(jià)格自然會(huì)上漲。
3 /金融
主要就是用貸款利率，首付比例，稅收等手段來調(diào)控，讓持有成本增大或變小。
道理很簡單
如果一套100萬的房子，首付需要30萬，現(xiàn)在只需20萬貸款就可以搞定，購買人就會(huì)增多，變相刺激了房產(chǎn)的繁榮。
相反，如果現(xiàn)在首付要50萬，是不是就可以阻礙很大一部分人進(jìn)入房產(chǎn)
我們可以看出，人口對(duì)于房產(chǎn)的影響是長期的，土地的影響是中期，金融的影響是短期的。
04 未來預(yù)期
去年底，一系列房產(chǎn)調(diào)控的政策出臺(tái)，一二線城市房價(jià)迅速降溫，雖然今年個(gè)人城市出現(xiàn)了補(bǔ)漲，但是總體是平穩(wěn)的。
經(jīng)濟(jì)處于L型走勢底部，寬松的貨幣政策變?yōu)榉€(wěn)健中性的貨幣政策，貨幣超發(fā)帶來的資產(chǎn)泡沫泛濫不再，所以未來房價(jià)快速上漲的動(dòng)力不足
這里說下貨幣政策，貨幣政策分為兩種，寬松貨幣政策和緊縮貨幣政策。
寬松貨幣政策也可以叫積極貨幣政策或者擴(kuò)張性貨幣政策，在經(jīng)濟(jì)不景氣或者通貨緊縮的時(shí)候，采取一些措施刺激經(jīng)濟(jì)向上發(fā)展
緊縮貨幣政策也可以叫穩(wěn)健性貨幣政策，在經(jīng)濟(jì)過熱，通貨膨脹的時(shí)候采取一些措施讓經(jīng)濟(jì)更平穩(wěn)發(fā)展
這是短期的金融手段帶來的影響
在2015-2030年城市規(guī)劃中明確指出，到2020年城鎮(zhèn)空間從8，9提升到10，21萬平方千米，到2030年提升到11，67萬平方千米，增幅也就14%
在《國土資源“十三五”規(guī)劃綱要》里也指出用地計(jì)劃向中小城市和特色小城鎮(zhèn)傾斜，向吸納人口多，發(fā)展?jié)摿Υ蟮目h城和重點(diǎn)城鎮(zhèn)傾斜，對(duì)超大和特大城市中心城區(qū)，原則上不安排新增建設(shè)用地
能否全部落實(shí)還有待觀察，但是大城市可用之地越來越少是不爭的事實(shí)
最后看下人口比重
中國現(xiàn)在處于人口遷移的第二階段，2016年城鎮(zhèn)常住人口已經(jīng)達(dá)到57，4%
美國和日本這些發(fā)達(dá)國家人口比重都是像大城市傾斜，中國以后也會(huì)像這樣，從現(xiàn)在規(guī)劃的城市圈就可以看出一點(diǎn)端倪
最后簡單總結(jié)下
1/ 如果未來一段市場，經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型成功，中國經(jīng)濟(jì)保持平穩(wěn)發(fā)展，大家收入持續(xù)穩(wěn)定增加，那房價(jià)也會(huì)同步上漲
2/ 現(xiàn)在一系列調(diào)控政策初步穩(wěn)定了房價(jià)，不至于暴漲
3/ 資源集中的大城市對(duì)人口的吸引力會(huì)加大，可以支撐起高房價(jià)
4 / 留不住年輕心的中小城市前途堪憂
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