劃重點
近日，深圳市政府正式出臺關(guān)于《加快棚戶區(qū)改造工作的實施意見》棚改新政，意味著深圳棚改工作正式進(jìn)入快車道！
《實施意見》中，針對棚改的政策適用范圍、安置補償標(biāo)準(zhǔn)、實施模式、房屋征收、用地出讓等核心問題作出明確規(guī)定。
值得注意的是，《實施意見》指出：各區(qū)政府應(yīng)當(dāng)根據(jù)實際情況，按照套內(nèi)建筑面積1:1或不超過建筑面積1:1.2的比例，確定轄區(qū)內(nèi)老舊住宅區(qū)棚戶區(qū)改造項目的產(chǎn)權(quán)調(diào)換標(biāo)準(zhǔn)。
同時，各區(qū)政府可以根據(jù)項目實際情況，獎勵權(quán)利主體每套住房增購不超過10㎡的建筑面積，增購面積的價格按照同地塊安居型商品房的價格計收，最高不超過被搬遷住房類似房地產(chǎn)的市場價格。
另外，根據(jù)《實施意見》簽約期內(nèi)達(dá)不成補償協(xié)議，或房屋所有人不明確的，區(qū)政府可以根據(jù)公共利益的需要依法實施房屋征收。
事實上，深圳的棚戶區(qū)改造是國內(nèi)率先采用市場化協(xié)商和政府征收行政手段相結(jié)合的城市，這種手段也相對人性化，畢竟政府行政征收有專門的流程，所需時間較長，可想而知各區(qū)項目實施者不到萬不得已都不會對釘子戶啟動行政征收來推進(jìn)棚改！
劃重點
1
明確棚改政策的適用范圍
以老舊住宅區(qū)項目為主要適用對象，使用年限20年以上，且滿足“存在住房質(zhì)量、消防等安全隱患”、“使用功能不齊全”、“配套設(shè)施不完善”這三個條件之一的，以及使用年限雖不足20年但按照《危險房屋鑒定標(biāo)準(zhǔn)》（JGJ125-2016）鑒定危房等級為D級的住宅區(qū)可以適用棚戶區(qū)改造政策。
依據(jù)前期的不完全統(tǒng)計，深圳全市年限超過30年且用地面積超過5000平方的住宅數(shù)量不多。再加上深圳目前住宅建筑中，20年的建筑在質(zhì)量等方面存在問題的情況也時有發(fā)生，無法滿足老百姓日常生活需要，故制定20年限的標(biāo)準(zhǔn)。
整個棚改對象認(rèn)定過程均為政府主導(dǎo)，是政府主動，而非市民自行上報
2
統(tǒng)一安置補償標(biāo)準(zhǔn)
我市老舊住宅區(qū)棚改項目的貨幣補償標(biāo)準(zhǔn)按照《深圳市房屋征收與補償實施辦法》（市政府令292號）確定，對被搬遷房屋的補償，不得低于與被搬遷房屋同類型同地段房地產(chǎn)的市場評估價；
產(chǎn)權(quán)調(diào)換標(biāo)準(zhǔn)按照套內(nèi)建筑面積1:1，或者不超過建筑面積1:1.2的比例確定。
同時，鑒于老舊住宅區(qū)戶型面積偏小，為滿足居民改善居住條件的需求，《實施意見》明確了增購獎勵，允許每套住房增購不超過10㎡的面積，增購面積的價格按照同地塊安居型商品房的價格計收，最高不超過被搬遷住房類似房地產(chǎn)的市場價格。
3
提出深圳特有的棚改實施模式
提出了“各區(qū)政府主導(dǎo)+人才住房專營機構(gòu)為主+人才住房和保障性住房”的棚改實施模式。具體而言，棚改工作由各區(qū)政府主導(dǎo)，主要通過拆舊建新的方式，以人才住房專營機構(gòu)為主，其他企業(yè)也可以參與。
棚改項目在滿足基礎(chǔ)設(shè)施及公共服務(wù)配套設(shè)施要求的基礎(chǔ)上，住宅部分除用于搬遷安置住房外，全部用作人才住房和保障性住房。
4
實現(xiàn)棚改與房屋征收程序的有效銜接
為避免因個別業(yè)主提出不合理要求達(dá)不成補償協(xié)議，或部分房屋產(chǎn)權(quán)人不明確導(dǎo)致項目難以順利改造，進(jìn)而損害大多數(shù)業(yè)主合法權(quán)益情況的發(fā)生，《實施意見》明確在相關(guān)情形下，區(qū)級政府可以根據(jù)公共利益的需要，根據(jù)《深圳市房屋征收與補償實施辦法》（市政府令292號）等規(guī)定，依法實施房屋征收。
5
確定棚改項目的土地出讓方式及地價計收標(biāo)準(zhǔn)
棚改項目的用地審批由各區(qū)政府負(fù)責(zé)，由項目實施主體向各區(qū)城市更新主管部門申請用地審批，土地使用權(quán)通過協(xié)議方式出讓給項目實施主體，并明確棚改項目中搬遷安置住房、人才住房和保障性住房、公共服務(wù)配套、商業(yè)配套等各類用途部分的地價計收標(biāo)準(zhǔn)。
