隨著城市化發(fā)展的不斷深入，業(yè)主對物業(yè)服務(wù)的要求越來越高。然而，物業(yè)行業(yè)的發(fā)展未能完全跟上城市化進(jìn)程的腳步，相對滯后的物業(yè)服務(wù)與日益高漲的服務(wù)需求之間的矛盾越來越凸顯，主要表現(xiàn)為：物業(yè)費收取困難、業(yè)主與物業(yè)企業(yè)關(guān)系緊張、物業(yè)糾紛案件居高不下等。在審理物業(yè)合同糾紛案件中，當(dāng)某物業(yè)公司以業(yè)主拖欠物業(yè)管理費為由將業(yè)主告上法庭時，常有業(yè)主以物業(yè)公司對房屋存在漏水等質(zhì)量問題，物業(yè)公司不予維修，或雖多次維修但未徹底解決為由提出抗辯，那么，這樣的抗辯能成立嗎？
在一起物業(yè)費糾紛案件中……
被告上法庭的奉賢區(qū)龍華公寓一業(yè)主態(tài)度鮮明：
就是不付！
理由很簡單，其房屋外墻開裂滲水問題久拖不決，生活怎么辦？被子都霉掉好伐？老人關(guān)節(jié)炎都犯了好伐？孩子頭上長真菌了好伐？
——當(dāng)然，如果物業(yè)能夠徹底解決漏水問題，“我們也是爽氣人”，拖欠的物業(yè)費用“一槍頭”就付掉的。
物業(yè)公司的態(tài)度也很明確：
房子不靈不是我的責(zé)任！
房屋外墻開裂滲水這一質(zhì)量問題應(yīng)由開發(fā)商負(fù)責(zé)，開發(fā)商早就人去樓空了，這一問題解決不了。要修理？哼哼，維修基金可以用的呀，
怎么不用？
雙方就此一直爭執(zhí)不下，矛盾激化，吵起來非常帶感了。雖然經(jīng)過法官耐心調(diào)解，案件最終調(diào)解結(jié)案，但是業(yè)主心里也有一個大疑問——
漏水這么嚴(yán)重，如果判決，我是不是妥妥勝訴？小賢眉頭一皺，
發(fā)現(xiàn)事情并沒有這么簡單。
法官提醒
房屋質(zhì)量問題不能成為拒交物業(yè)管理費的抗辯理由，業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照與物業(yè)公司簽訂的合法有效的物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議履行付款義務(wù)。對于房屋存在的問題，應(yīng)當(dāng)尋求恰當(dāng)?shù)耐緩接枰越鉀Q。對商品房質(zhì)量問題的處理應(yīng)區(qū)分時段區(qū)別對待（敲黑板，劃重點了?。?/p>
（一）對交房之前出現(xiàn)的質(zhì)量問題，業(yè)主有權(quán)要求開發(fā)商立即整改，并可視情況選擇拒絕接收房屋，待房屋質(zhì)量問題整改完成并驗收合格后，再辦理房屋交接手續(xù)。若因開發(fā)商整改質(zhì)量問題而超過合同約定期限交付房屋的，業(yè)主可追索開發(fā)商逾期交房的違約責(zé)任。
（二）在交房之后出現(xiàn)的質(zhì)量問題，業(yè)主有權(quán)要求開發(fā)商在保修期內(nèi)履行保修義務(wù)，保修期一般為五年。開發(fā)商拒絕修復(fù)或在合理期限內(nèi)拖延修復(fù)的，業(yè)主可以自行或委托他人修復(fù)，開發(fā)商應(yīng)承擔(dān)由此給業(yè)主造成的包括質(zhì)量問題和修復(fù)費用等在內(nèi)的相關(guān)損失。但如果因房屋質(zhì)量問題給業(yè)主造成其他財產(chǎn)或人身損害，業(yè)主應(yīng)及時采取措施防止損失擴(kuò)大，并積極協(xié)助開發(fā)商進(jìn)行維修，否則，由此造成的擴(kuò)大損失應(yīng)由業(yè)主自行承擔(dān)。
（三）如果房屋出現(xiàn)影響正常居住使用的嚴(yán)重問題，如主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格等，極大地威脅居住安全，致使業(yè)主居住使用的購房目的無法實現(xiàn)時，不論房屋交付是否完成、合同是否履行完畢，業(yè)主除了采取以上所述要求開發(fā)商整改、維修等措施之外，還有權(quán)選擇解除買賣合同，并要求開發(fā)商賠償由此造成的全部損失。
（四）已過保修期的房屋出現(xiàn)質(zhì)量問題時，業(yè)主可向物業(yè)公司反映情況，由物業(yè)公司向房管部門提出維修基金使用申請。申請程序如下：業(yè)委會在小區(qū)內(nèi)公示維修項目及預(yù)算資金→業(yè)主大會2/3以上相關(guān)業(yè)主表決同意→業(yè)委會向房管部門申請劃撥維修費用→工程竣工后，據(jù)實結(jié)算，按戶分?jǐn)偂Ｈ粑飿I(yè)公司與業(yè)委會不履行職責(zé)，業(yè)主可向房管部門要求協(xié)商解決，也有權(quán)向法院提起訴訟。
正所謂，安居，才能樂業(yè)。
物業(yè)糾紛案件不僅關(guān)系老百姓的切身利益，也關(guān)系社區(qū)的和諧安定，甚至整個城市的文明發(fā)展。如何妥善地預(yù)防和化解物業(yè)糾紛，不僅是法院在審判工作中面臨的一大難題，也是促進(jìn)社會和諧發(fā)展的重要課題。希望業(yè)主和物業(yè)公司都能切實全面地履行好各自的權(quán)利義務(wù)，形成良性互動，達(dá)成合作共贏。
