距離我們上次梳理深圳灣超級總部基地《深圳灣超級總部基地這二十年》，已經(jīng)過去了2年。有關(guān)超總的很多規(guī)劃信息都逐漸的明朗與確定下來了，本周一，深圳2019年第四批新開工項目集中啟動，超總的信息進一步披露。
在原來的基礎(chǔ)上，繼續(xù)做一個梳理。
定位我們就略過，“深圳灣超級總部基地是目前深圳規(guī)劃等級最高、最優(yōu)質(zhì)的總部基地，作為展示粵港澳大灣區(qū)國際競爭力、影響力的‘巔峰之作’，是深圳的城市門戶”。
結(jié)合著這次新開工項目的信息，我們分三個方面去梳理最新的進展。不敢保證下面的信息準(zhǔn)確無誤，但均是來自權(quán)威媒體的公開報道。
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01
第一個方面，超總的整體規(guī)劃。
從媒體公開信息看，超總面積和就業(yè)人口都定了：“片區(qū)規(guī)劃用地面積1.17平方公里，總開發(fā)面積約520萬平方米，就業(yè)人口約30萬。通過六軌六站，打造超級樞紐”。（這“六軌六站”指的是：地鐵2、9、11號線，未來規(guī)劃建地鐵29號線、深莞及穂莞深城際軌道，最終形成六軌六站的交通樞紐）
之前說的是，規(guī)劃面積450-550萬平米，就業(yè)人口約18-22萬人。
規(guī)劃方案采用的是“超級十字”方案。這是今年3月公布出來的定標(biāo)方案，當(dāng)時有3個方案分獲一、二等獎，一等獎是由深圳市庫博建筑設(shè)計事務(wù)所有限公司+肅木丁建筑事務(wù)所有限公司聯(lián)合體設(shè)計的“超級十字”方案。這個方案的震撼性在于，在中間開了一個巨大的公園（下面會講）。
看上面這兩張圖，非常清楚?？梢钥吹街虚g巨大的“中央公園”，也可以看到下沉的濱海大道，甚至還可以分辨出各個地標(biāo)建筑——比如恒大總部、招行總部。最高的那棟樓，就是傳說中680米/600米的最高塔樓，現(xiàn)在貌似還沒出讓。
整體上看，是一個極高建筑密度、極大公共空間的曼哈頓式的區(qū)域。
以下兩個是當(dāng)時的二等獎。
上個月，11月5日，深圳市規(guī)劃和自然資源局啟動超總“中央綠軸與片區(qū)景觀系統(tǒng)設(shè)計國際咨詢”，擬支出獎金累計1460萬，2020年3月將公布定標(biāo)結(jié)果。
展露出的圖片顯示。超總將規(guī)劃一個高達(dá)占地28萬平米的“中央公園”（見下圖），從北面的白石路一路貫穿，橫亙?yōu)I海大道之后與深圳灣公園相接，是謂“中央綠軸”（約28公頃，含濱海大道下沉上蓋和深圳灣公園部分區(qū)域）。
這是個非常了不起的規(guī)劃。多少年來深圳建筑界一直在抨擊，濱海大道的修建割裂了深圳與海的關(guān)系，現(xiàn)在，這個“中央公園”填補了這個缺憾?？梢韵胂?，一旦這個公園建成，就是深圳名副其實的“中央公園”，要比人才公園的地位高。
另外，這樣的規(guī)劃，其實也讓超總有別于其它的CBD（下面的住建局訪談里也談到了這一點）。
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02
然后我們來看超總的土地規(guī)劃和現(xiàn)在的進駐企業(yè)。
控制性詳規(guī)早就出來了（下圖），但怕是大家都看不太懂，我們看最新的。
11月13日上午，重點項目建設(shè)處舉辦“深圳灣超級總部基地規(guī)劃建設(shè)情況”在線訪談活動，深圳市住房和建設(shè)局副局長薛峰等代表參與訪談，披露了不少信息。
1、超總無商品住宅?！捌瑓^(qū)內(nèi)規(guī)劃有一定比例的公寓及人才住房，主要集中在片區(qū)的西北角和東北角地塊，其他出讓地塊也有一定比例的公寓配套”……“片區(qū)內(nèi)接近半數(shù)地塊已出讓”。
這個涉及到區(qū)域的土地規(guī)劃，就是沒有住宅。頂多是商業(yè)，東北角這一部分，我估計應(yīng)該指的是聯(lián)泰總部的項目內(nèi)會配備一部分商務(wù)公寓。另外，區(qū)域內(nèi)還有不少地可以賣，接下來還會好戲連臺，尤其是那個最高塔樓花落誰家。
2、超總有別于其它CBD。
“深圳灣超級總部基地有別于傳統(tǒng)CBD，不僅僅是一個高端的商務(wù)總部辦公區(qū)域，更希望是一個具有24小時持續(xù)活力的城市地區(qū)，成為市民的理想目的地。所以，從預(yù)留大面積的中央綠地、各層次的文化設(shè)施到打造宜人尺度的街道及生活空間、營造豐富的具有感染力的城市天際線，我們在規(guī)劃設(shè)計中都努力體現(xiàn)這樣的目標(biāo)。”
結(jié)合上面說的，這是超總干得最漂亮的地方，沒有做成一個只能商務(wù)辦公但是沒有市民參與的區(qū)域，而是通過“中央公園”、“西帶狀公園”，營造出一個開闊的、可參與、可分享的公共空間。這是福田CBD、前海自貿(mào)區(qū)、后海金融總部基地都沒有企及的地方。
3、已進駐13家總部企業(yè)。“包括招商銀行、中國電子、萬科集團、恒大集團、恒力國際等世界500強企業(yè)總部，以及深圳地鐵集團、中信證券、天音通信、神州數(shù)碼集團、碳云智能、歐加通信、聯(lián)泰集團、中興通信等金融、通訊、生命科技行業(yè)的龍頭企業(yè)總部”。
（制圖：美聯(lián)物業(yè)）
這段話必須要懂點歷史才知道分量，首先，超總未來一定是深圳“世界500強企業(yè)”密度最高的區(qū)域，因為面積小。其次，確認(rèn)了萬科集團總部要搬來，也確認(rèn)了聯(lián)泰那個“細(xì)細(xì)研磨中”的老大難項目談妥了，從原來的“低密度住宅”變成了以商務(wù)性質(zhì)為主的“聯(lián)泰集團總部”。到此，超總所有的土地都已經(jīng)徹底厘清。
4、未來要重點引進跨國企業(yè)。
“未來，對于片區(qū)入駐企業(yè)遴選將更為嚴(yán)格，將重點引進知名跨國企業(yè)總部、“獨角獸”企業(yè)總部、創(chuàng)新龍頭企業(yè)總部、高端專業(yè)服務(wù)機構(gòu)以及國際組織、國際友好城市商會、我市發(fā)起的對外合作交流機構(gòu)等，而產(chǎn)業(yè)類型將集中在金融、戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)和文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)等領(lǐng)域?！?/span>
整體來看，對于超總的規(guī)劃定位，規(guī)劃部門、建設(shè)部門的確是投注了最大的心血，相應(yīng)之下，企業(yè)總部大樓的規(guī)劃設(shè)計，也體現(xiàn)出了完全迥異于其它總部基地的重視程度。這個，我們從下面企業(yè)總部大樓的規(guī)劃，可窺一斑。
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03
來看第三個方面，進駐企業(yè)的總部大樓規(guī)劃。
這部分我一直在搜集，著實講，整體很不錯。
1、招商銀行總部。
2016年12月26日，招商銀行以59.5億元總價買下這塊地，土地面積35576.01平方米，建筑面積31萬平米。
著名建筑師事務(wù)所福斯特設(shè)計，包含兩座塔樓，一座高350米，能容納招商銀行1.3萬名員工辦公；另一座高180 米，包含一個豪華酒店、多功能辦公室、商場等和其他文化設(shè)施。
2、恒大中心。
恒大集團未來的總部。誰設(shè)計的不知道，絕對是未來最“搶眼球”的，渾身上下散發(fā)著濃烈的土豪金味道，“天圓地方”，氣勢宏大。
建筑面積34.3萬平方米，建筑高度400米，地上71層，地下6層，辦公層層高5.1米，計劃于2024年竣工400米高。9月23日，許老板親自來察看，顯見非常重視。
3、CITIC中信金融中心。
SOM建筑設(shè)計事務(wù)所設(shè)計（不知道這家的自己查），占地面積31464平方米，建筑面積439300平方米，建筑高度312米。
“包括一幢帶豪華公寓和辦公室的300米高大廈、一幢帶服務(wù)式公寓和酒店的200米高大廈以及一幢帶酒店和商業(yè)設(shè)施的裙樓”。按照原來的規(guī)劃，這個項目建成之后，是中信證券的總部，也會做里昂資本論壇的全球會址所在地。
4、OPPO集團國際總部。
這是歐加通信去年拿的地，用地面積18127平方米，建設(shè)面積為18.萬平方米，總投資70億元，使用年限30年。建成后將成為OPPO全球領(lǐng)導(dǎo)力中心、創(chuàng)新中心、營銷中心，預(yù)計將為深圳提供近1萬個就業(yè)崗位，聚集7000-8000名高端專業(yè)人才。
關(guān)鍵是，建筑方案由扎哈·哈迪德事務(wù)所設(shè)計（已故的扎哈是我最喜歡的建筑師，不過這個設(shè)計得好像不咋扎哈）。
5、恒力國際總部。
世界500強項目，基地面積11911平方米，建筑面積136190平方米，gmp·馮·格康，瑪格及合伙人建筑師事務(wù)所設(shè)計（這個名字太長了，我真沒聽過）。
項目是一個由底部相連的三個體量組成的建筑綜合體，其中，恒力國際大廈辦公塔樓高250米，另一座會議中心高36米，文化塔樓高80米。辦公塔樓高45層，每隔八層設(shè)置一座三層高的“空中花園”，對外開放。
6、碳云大廈。
占地13369平米，建面12萬平米，包括一棟200米的主樓和一棟150米的副樓，總投資45.5億元，建成后將會成為碳云總部基地。
斯蒂芬·霍爾建筑事務(wù)所（也非常有名）贏得了深圳基因智能公司碳云智能（iCarbonX）總部的設(shè)計競賽。我能想象到，這個樓建成后，深圳人會集體叫它：DNA大樓——本來就是“受基因和DNA研究的啟發(fā)”（但你要是看見了大疆總部，就知道碳云這個還不夠震）。
7、中國天音大廈。
這是中國天音通信有限公司的總部，基地面積15500平方米，建筑面積13.43萬平方米，GMP事務(wù)所擔(dān)綱設(shè)計（德國第一、全球第五）。
天音大廈的南北兩棟樓的高度分別為150米和100米，在塔樓的不同高度，設(shè)有“空中花園”和“空中客廳”?！敖ㄖ问街绣e落有致的懸浮立方體與建筑的功能相對應(yīng)，每個立方體代表天音公司的一個部門”（但我個人覺得真沒啥看頭）。
8、萬科深灣匯云中心。
這個大家都了解的比較多了。是萬科集團未來的新總部所在地，也是超總第一個開發(fā)的軌道物業(yè)綜合體項目，號稱“國內(nèi)陸鐵上蓋第一高樓”。
今年4月份中國網(wǎng)一則報道稱，深灣匯云中心有三個特點：“三超”、“三最”、“三特”。其中“三超”是指：超大，項目總建面約60萬平米；超高，擁有多棟高層和1棟80層、高357米的超高層建筑；超難，地質(zhì)復(fù)雜，毗鄰2條地鐵線。
未來作為城市交通樞紐，深灣匯云中心項目內(nèi)部會建設(shè)有一條非付費區(qū)換乘通道，以連接地鐵2號線紅樹灣站和9、11號線紅樹灣南站，并設(shè)有公交場站，方便換乘。
其它的我就不細(xì)介紹了，大家覺得哪個最好哪個最丑，都來評評。
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04
綜合起來看，我覺得還是有一點值得肯定的，就是上面說的，無論是官方，還是企業(yè)，都對這塊地、要建的總部大樓、拉動的就業(yè)、給到市民參與的公共空間，等等，全方位的異乎尋常的重視！
官方對這片區(qū)域的規(guī)劃，景觀的設(shè)計，對濱海大道的突破，中央公園的奇想，對企業(yè)總部的引進（有幾個我覺得不咋地），每一步都展現(xiàn)出了極度的苛求。
企業(yè)的這些總部大樓，大部分也都是聘請了全球知名的建筑師事務(wù)所來設(shè)計的，在深圳所有的總部基地里面，絕對可以說，超總是云集了全球最密集的著名建筑師事務(wù)所的地方。
答案其實很簡單，大家要把這個地方，而不是別的地方，打造成為深圳走向全球城市的名片。自然這里面包含了政府意志在內(nèi)，但更多我認(rèn)為還是政府的規(guī)劃順應(yīng)了市場要求，否則不會有企業(yè)非常配合的把總部設(shè)到這里來。
放眼深圳，在未來的十年甚至數(shù)十年里，可能沒有別的地方比這個地方更適合做我們渴望中的那個“曼哈頓”了——如果我們最終能擁有這個曼哈頓的話。
深圳未來的“中心”，已不需要爭論。
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