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4月份下旬，深圳又有一豪宅即將入市，它就是位于深圳灣的恒裕深圳灣。

隨著深圳城市中心的不斷西移，深圳豪宅區(qū)也逐漸發(fā)生變化，從銀湖到香蜜湖，從華僑城到深圳灣，它們不斷地刷新深圳人對豪宅的認(rèn)知。

深圳灣作為豪宅區(qū)的后起之秀，不僅匯聚了80家總部企業(yè)，享有城市頂級配套，也是目前深圳房價(jià)的天花板，恒裕深圳灣的入市，自然會(huì)吸引整個(gè)業(yè)界的目光。

但在深圳看房團(tuán)看來，恒裕深圳灣的地段和產(chǎn)品確實(shí)好，但缺點(diǎn)也不僅僅是貴，在深圳，類似的豪華公寓還有不少“難兄難弟”。

還能“日光”嗎？

簡單介紹一下恒裕深圳灣：

深圳灣后?？偛炕兀壳坝袃勺貥?biāo)性建筑，分別是392.5米的華潤春筍和350米的深圳灣1號萊佛士酒店，而恒裕深圳灣的高度為310米，它的入市意味著深圳灣將再添一座地標(biāo)，與華潤春筍和深圳灣1號形成三足鼎立之勢。

項(xiàng)目位于深圳灣后?？偛炕?，后海濱路和海德一道交匯處的南面，與地鐵2號線和11號線交匯的后海站相鄰。通過地鐵，半個(gè)小時(shí)之內(nèi)可觸達(dá)深圳機(jī)場、前海、福田中心區(qū)等深圳其它重要片區(qū)。

圖源：網(wǎng)絡(luò)

項(xiàng)目占地面積約2.5萬㎡，建設(shè)面積約1.5萬㎡，總建面約41萬㎡，三棟超高層建筑以及下沉式商業(yè)組成，其中寫字樓高度約310m，公寓高度約255m，集超甲級寫字樓，頂級公寓，都會(huì)商業(yè)等業(yè)態(tài)于一體。

圖源：網(wǎng)絡(luò)

2019年12月7日，恒裕深圳灣開放展示中心，2020年3月中旬，恒裕深圳灣開放樣板房，需提前一天預(yù)約并驗(yàn)資500萬。

現(xiàn)有戶型分三個(gè)面積段，162-164㎡戶型、223㎡戶型、340-343㎡戶型，除此之外還有少量未公布的580㎡的超大面積產(chǎn)品。其中162-164㎡戶型分布在15-26層，223㎡以上戶型分布在28-52層，30層以上景觀不會(huì)被遮擋。

戶型圖如下：

162㎡兩房兩廳兩衛(wèi)

164㎡兩房兩廳兩衛(wèi)

223㎡三房兩廳三衛(wèi)

340-343㎡四房兩廳四衛(wèi)

340-343㎡四房兩廳四衛(wèi)2

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在恒裕深圳灣之前，已經(jīng)有了太子灣灣璽探路，并取得了3次“日光”、“秒光”的好成績，預(yù)計(jì)4月下旬入市的恒裕深圳灣豪華公寓，能否延續(xù)深圳豪宅日光的神話？那些曾經(jīng)購買深圳豪華公寓的人，現(xiàn)在是賺了還是虧了？

豪華公寓，投資需謹(jǐn)慎

我們先來看看深圳豪華公寓的一些“難兄難弟”。

4月4日，微博上有網(wǎng)友爆料，有人買了深圳灣1號，1447萬登記，50萬的契稅，貸款700萬，月供+物業(yè)費(fèi)要8萬，供了5年樓，成本已經(jīng)超過2000萬了，現(xiàn)在1800多萬底價(jià)出售。他告訴中介，能賣出的高價(jià)全都算做傭金給中介，自己現(xiàn)在只要能把房子賣出去就好。

3月22日，據(jù)中國房地產(chǎn)報(bào)報(bào)道，一名購買東海國際公寓的投資者大倒苦水，2013年，他花費(fèi)每平方米10萬元的價(jià)格購買了一套東海國際40層的公寓?？墒?，7年過去，這里仍然是10萬上下的價(jià)格，算上購房本金的利息、物業(yè)等各種費(fèi)用，這套房子不賺反賠，并且由于總價(jià)高及公寓本身難出手，這些年，這套公寓成為他手上的“燙手山芋”，多少次讓他默默哭暈在廁所。

東海國際公寓位于深圳深南大道核心地段，在2013年首次開售，當(dāng)時(shí)的“樓王”單位以單價(jià)29萬、總價(jià)2.5億元轟動(dòng)一時(shí)，而當(dāng)時(shí)對面的豪宅也只有4萬多每平米。從相關(guān)資料顯示，如今的去化率只有兩成，也許還有開發(fā)商自持單位未拿出來售賣。

其實(shí)不單單是豪華公寓，住宅產(chǎn)品與豪華沾邊的也很難抵御疫情的影響。

據(jù)安居客數(shù)據(jù)顯示，深圳各區(qū)房價(jià)下跌前十名中，別墅產(chǎn)品和旅居產(chǎn)品經(jīng)常榜上有名，而且跌幅特別大，最高接近30%，如福田的發(fā)展興苑、南山的中信紅樹灣、波托菲諾純水岸等等，即使地段處于核心，擁有不錯(cuò)的景觀資源，經(jīng)過2019年持續(xù)上漲1年后，在今年疫情影響下，從1月份開始下跌，持續(xù)到3月份。

就在幾天之前，深圳中介朋友圈被一套降價(jià)1000萬的房子刷屏了。該套房是華僑城波托菲諾天鵝堡的一期樓王，247.28平米，總價(jià)1900萬，單價(jià)只要7.68萬/平米。不管“降價(jià)1000萬”的傳聞是否屬實(shí)，單價(jià)7.68萬肯定是存在價(jià)格上的讓步。

華僑城作為深圳老牌豪宅區(qū)，由于缺乏名校和地鐵的便利，已經(jīng)顯得有些落寞，其中樓齡較久的天鵝堡一期已經(jīng)很難賣上一個(gè)好價(jià)錢，相比于新房單價(jià)要打個(gè)對折。住宅尚且如此，如果公寓過了十幾二十年，價(jià)值又會(huì)如何？

我們知道，在二手房成交中，公寓的稅費(fèi)比住宅高很多（買二手公寓的稅費(fèi)要占到交易額的15%-20%），而且普遍沒有學(xué)位，豪華住宅的交易尚且需忍痛割肉降價(jià)“1000萬”，豪華公寓的成交有多艱難便可想而知。

豪華公寓“日光”背后的邏輯

豪華公寓的轉(zhuǎn)手這么難，稅費(fèi)這么高，流通性又差，為什么還有那么多人來搶，造成太子灣灣璽這樣的豪華公寓連續(xù)3次當(dāng)日售罄？

同樣是一線城市，為什么北京上海廣州沒有曝出天價(jià)公寓熱銷的新聞，只有深圳走出了獨(dú)立行情？原因有以下幾點(diǎn)：

1、公寓有其復(fù)雜性，不同城市對公寓的定義也十分的模糊，一些開放商為了將利潤最大化，往往將寫字樓和商鋪改成公寓進(jìn)行售賣，這種違建入手后是賣不出去的。而深圳不同，深圳的商務(wù)公寓是受到政府承認(rèn)的根正苗紅的“真公寓”，不僅可以享受周邊的城市配套，在一些區(qū)甚至可以申請學(xué)位。

2、在住宅稀缺度上，北上廣遠(yuǎn)沒有深圳那樣緊缺，當(dāng)深圳的住房嚴(yán)重稀缺時(shí)，商務(wù)公寓恰好能夠彌補(bǔ)深圳人的住房需求，這種需求也促進(jìn)了公寓市場走向成熟。與此同時(shí)，深圳的公寓不限購、不限貸，而北京是對個(gè)人限購并禁止貸款的，上海也存在一定限制。

3、全球邁入“負(fù)利率”時(shí)代，持有大量現(xiàn)金存在貶值風(fēng)險(xiǎn)，假如你手里有3到5個(gè)億，又不想到境外投資（或者資金出不去），不敢炒股票，也不敢盲目擴(kuò)張實(shí)業(yè)，你還能怎么辦？住宅買夠了，也沒有房票了。只有深圳的豪華公寓，看起來足夠體面，住起來非常舒服，還可以匹配自己的投資額。

當(dāng)全國的熱錢涌入深圳時(shí)，豪華公寓的熱銷從“無法理解”變成了一種必然，但深圳的豪華公寓仍不算是好的投資品，只適合那些錢來得容易的“高凈值人群”，如果你傻傻的去跟風(fēng)，用借來的錢炒豪華公寓，弄不好就是血本無歸。

即將入市的恒裕深圳灣同樣符合上面的分析，雖然配套和產(chǎn)品都無可挑剔，但買入后想出手，真的就要看緣分了。同時(shí)，深圳灣的配套和利好基本兌現(xiàn)，未來想再實(shí)現(xiàn)房價(jià)大幅的上漲幾乎是不可能了。

在深圳購買豪華住宅也不能過于任性，房齡超過20年，沒有名校學(xué)位的豪宅很難跑過大盤的漲幅，華僑城就是一個(gè)比較生動(dòng)的例子。

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