接下來重點(diǎn)介紹一下
大沖舊改項(xiàng)目
大沖位于南山區(qū)高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)園區(qū)中區(qū)的東部，占地約68.5萬平方米，屬于全市重要的城市節(jié)點(diǎn)。改造前：存在基礎(chǔ)設(shè)施不完整，片區(qū)配套不足環(huán)境臟亂差等問題，大沖村呈現(xiàn)出隨意開發(fā)的城中村狀態(tài)，與我市整體城市形象及社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展極不相適應(yīng)。
改造后：將引進(jìn)不同檔次組合的高品質(zhì)酒店群，提供國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)甲級(jí)寫字樓和超大型購(gòu)物中心，完善高新區(qū)功能，提高高新區(qū)發(fā)展品質(zhì)，改善第三產(chǎn)業(yè)環(huán)境，整體打造出國(guó)際化、現(xiàn)代化、特色化的標(biāo)志性景觀。
大沖舊改早在1992年農(nóng)村城市化改造后就曾提上議事日程。1995年3月，原市規(guī)劃國(guó)土局明確了大沖村的舊村改造。2007年3月，華潤(rùn)置地以60億元奪得大沖舊改項(xiàng)目。2011年12月，大沖舊改全面進(jìn)入開發(fā)建設(shè)階段。2014年10月大沖舊改迎來收獲期。根據(jù)深圳市規(guī)土委網(wǎng)站上的備案價(jià)，華潤(rùn)城三期的備案均價(jià)為8.5萬/平方米，去年8月份二手房?jī)r(jià)格超過10萬每平米。當(dāng)時(shí)，大沖村的賠償價(jià)格是1.1萬/平方米，在更早的2004年，價(jià)格只有2500元。
隨著近幾年深圳各舊改項(xiàng)目的成功和網(wǎng)絡(luò)媒體的報(bào)道宣傳，越來越多人熟悉了深圳城市更新的政策和流程，大批量的投資資金涌入舊改回遷房的市場(chǎng)，導(dǎo)致舊改農(nóng)民房?jī)r(jià)格持續(xù)上漲。
鑒于舊改房在房屋產(chǎn)權(quán)和交易流程等方面的特殊性問題，小編梳理了10個(gè)疑難雜點(diǎn)速問速答，為大家解惑“交易那點(diǎn)事”
答：項(xiàng)目范圍確定—業(yè)主簽署改造意愿委托書—申報(bào)納入城市更新單元規(guī)劃制定計(jì)劃—批準(zhǔn)納入城市更新年度計(jì)劃—土地及房屋確權(quán)登記—簽訂舊改拆遷賠償協(xié)議—實(shí)施主體確認(rèn)及建筑物拆除—申請(qǐng)開發(fā)許可—核發(fā)建設(shè)工程規(guī)劃許可證—開工許可—核發(fā)竣工驗(yàn)收證明—辦理回遷安置、房地產(chǎn)證。
答：可以統(tǒng)稱為小產(chǎn)權(quán)房，而小產(chǎn)權(quán)又分為軍產(chǎn)房、綠本、村委房、豬肝本、兩證一書等，一般出現(xiàn)在市場(chǎng)上舊改回遷農(nóng)民房基本是豬肝本和兩證一書居多，甚至有些地方本地人什么文件都沒有只有一些簡(jiǎn)單的合同和歷史遺留違法建筑回執(zhí)。
答：全稱叫〖深圳市農(nóng)村城市化歷史遺留違法建筑普查申報(bào)收件回執(zhí)〗俗稱(紅單），是在2009-2010年間全市對(duì)于這些農(nóng)民房的大型普查，這上面的名字有些是一棟一張（一棟一個(gè)房東），也有每戶各一張
答：首先要看項(xiàng)目的階段，不同階段是流程也是不一樣的。據(jù)了解正常流程 私下簽訂協(xié)議—律師見證—開發(fā)商確權(quán)—房屋公示—簽拆遷安置補(bǔ)償協(xié)議—交新房
答：一般的項(xiàng)目是有物業(yè)補(bǔ)償、貨幣補(bǔ)償、裝修補(bǔ)償、搬遷補(bǔ)償、過度期租金補(bǔ)償（每個(gè)月以每平米幾十元補(bǔ)到指定人銀行卡里）、額外補(bǔ)償?shù)鹊龋颐總€(gè)項(xiàng)目的標(biāo)準(zhǔn)也都是不一樣的（位置決定一切），基本都會(huì)選擇產(chǎn)權(quán)置換的方式（賠房子），還有一種就是貨幣補(bǔ)償（直接賠你money）,現(xiàn)金補(bǔ)償是很少的（周邊房?jī)r(jià)10萬每平 賠你2萬每平誰愿意）當(dāng)然要房子啦，保值增值利器。
一般小產(chǎn)權(quán)房的面積最早都是一套價(jià)格多少，還有一些是拿尺子實(shí)際去測(cè)量，現(xiàn)在只要涉及到有開發(fā)商拆遷的項(xiàng)目中期都會(huì)有第三方測(cè)量機(jī)構(gòu)來測(cè)量的（不是村委也不是開發(fā)商），會(huì)出具?測(cè)繪報(bào)告?公平公正 ，詳細(xì)測(cè)量出包括陽(yáng)臺(tái)、樓梯等公攤面積，最后測(cè)量出每戶的實(shí)際面積。
答：建筑面積差異是指名下實(shí)際獲得的回遷補(bǔ)償物業(yè)的總面積與應(yīng)補(bǔ)償?shù)幕剡w補(bǔ)償物業(yè)的總建筑面積的差異?；剡w補(bǔ)償物業(yè)建筑面積差異應(yīng)通過不同功能和戶型的組合控制在最近的程度，就是說實(shí)際獲得的總建筑面積與應(yīng)補(bǔ)償物業(yè)的總建筑面積差異不得超過+—20平方米（各別開發(fā)商有其他面積算法）。
答：首先聲明投資任何的東西都是會(huì)存在風(fēng)險(xiǎn)的 廣告語：投資有風(fēng)險(xiǎn) 入市需謹(jǐn)慎。
但是隨著這些年深圳的各種回遷項(xiàng)目的成功 越來越多的人開始關(guān)注這種房子，其實(shí)舊改房是一直存在的，只是有些早年的項(xiàng)目會(huì)被村里人自己消化掉（內(nèi)部進(jìn)行交易完），現(xiàn)在信息的發(fā)達(dá)越來越多的新聞和實(shí)際成功案例讓人們?nèi)ブ肋€有這種房子的存在，之前的小產(chǎn)權(quán)房是會(huì)存在房子的面積、產(chǎn)權(quán)等一些問題出現(xiàn)。當(dāng)然風(fēng)險(xiǎn)肯定是有的開發(fā)商倒閉等問題，但是ZF不會(huì)袖手旁觀（都有相應(yīng)的機(jī)制），最大的風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)該是時(shí)間。但隨著城市更新的開發(fā)商的介入，開發(fā)商會(huì)對(duì)房子的產(chǎn)權(quán)、面積、證件等做篩查。
答：據(jù)我了解沒聽說過可以貸款的（當(dāng)然可以拿自己其他物業(yè)去做貸款），都是一次性付款。
答：舊改項(xiàng)目是有一個(gè)完整的流程，從簽約到交樓清租再到拆遷、批ZF文件是需要一個(gè)周期的（當(dāng)然拆平跟建設(shè)期是很快的）一般的開發(fā)商會(huì)在合同上注明:自取得行政主管部門頒發(fā)的《施工許可證》之日起36、42個(gè)月（一般三年左右居多）。
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