昨天（11月17日）傍晚，越秀和樾府發(fā)布二期銷售方案，共推售450套住宅產(chǎn)品，精裝交付，誠意金50萬，20日公證搖號。事實上，這已經(jīng)是越秀和樾府的第二次加推，早在今年9月份，越秀和樾府就已經(jīng)推出一期274套房源，但開盤去化率并不理想。時隔2個月越秀和樾府再次推出450套房源，對此有網(wǎng)友發(fā)出質(zhì)疑：“似乎第1期還沒有賣完，第2期信息又收到了，你說能賣出多少？”。越秀和樾府的開盤遇冷，其實團(tuán)長對此早有預(yù)測（深圳新房，游戲規(guī)則變了?。?，項目的特點(diǎn)用兩句話即可總結(jié)：“豪宅片區(qū)卻非要建成改善產(chǎn)品，三流的配套卻想賣出一流的價格”。雖然越秀和樾府前期做了很多推廣，講了很多故事，但深圳人并不為情懷買單，市場數(shù)據(jù)的反饋就是項目價值最好的證明。越秀地產(chǎn)成立于1983年，隸屬于越秀集團(tuán)旗下，是廣州的國有房地產(chǎn)企業(yè)，先后開發(fā)了200多個住宅項目，越秀和樾府是越秀地產(chǎn)在深圳的開山之作。和樾府作為越秀在深圳首個項目，團(tuán)長相信集團(tuán)一定在產(chǎn)品的打造上傾注了心血，但初來乍到難免水土不服，產(chǎn)品不僅在定位上出現(xiàn)問題，其銷售環(huán)節(jié)也堪稱一場“高開低走”。越秀最初對項目的預(yù)期是相當(dāng)高的，恰逢金九銀十，又是深圳40周年大會前夕，深圳“打新”熱潮持續(xù)升溫，在此背景下，越秀和樾府9月初開放展示中心，看房需要驗資200萬，誠意登記需要100萬。然而現(xiàn)實卻是殘酷的，深圳人崇尚務(wù)實，不好虛夸，和樾府公證搖號當(dāng)天，參與搖號的只有220批客戶，認(rèn)籌的還沒賣的多，各方媒體爭相報道，直呼“這個盤太難了”。同時，這也成為了深圳西部第一批開盤遇冷的案例，深圳人給過江龍上了開學(xué)第一課。到了11月，越秀重新調(diào)整好自己的姿態(tài)，看房不再需要驗資200萬了，誰都能看，誠意金也直接砍掉一半，從100萬降到50萬，這足以看出越秀和樾府的銷售壓力非常大。說實話，初入深圳市場的越秀有些太高調(diào)，太急于證明自己，其實想討好深圳購房者特別簡單，講故事講情懷沒用，只有價格倒掛和讓利購房者，才能贏得人們的偏愛。越秀和樾府為什么賣得不好？這與項目的配套、環(huán)境和價格有著直接的關(guān)系。越秀和樾府位于尖崗山大道和臥龍二路東南交匯處，西鄰泰禾院子項目、新安中學(xué)(集團(tuán))外國語學(xué)校及平巒山公園；北面為中海九號公館、招商華僑城曦城等大型居住社區(qū)，以及鐵崗水庫、自然山體組成的自然生態(tài)景觀；東側(cè)地塊為人才住房項目以及曦城別墅群。按理說這樣地王頻出的豪宅片區(qū)，不會太冷門，但事實上，越秀和樾府的環(huán)境與豪宅并不搭邊。項目雖然位于尖崗山豪宅區(qū)，但與曦城、中海九號公館相比，并沒有優(yōu)秀的山水資源，反而因為靠近京港澳高速，難免有噪聲干擾。這種建在豪宅片區(qū)的改善產(chǎn)品特別尷尬，如果你說住在尖崗山，別人或許會高看你一眼，但你說住在和樾府，檔次似乎又下降了不少。在產(chǎn)品的打造上來看，對比深圳泰禾院子，和樾府光是入戶大門就有一種深深的落差感，深圳泰禾院子誰看了都會直呼豪宅，但和樾府洋房搭配高層的產(chǎn)品設(shè)計，很難說是豪宅，只能說是稍微高端一些的改善產(chǎn)品。項目最受爭議的地方在于配套上，新安外國語學(xué)校雖然不差，但遠(yuǎn)非寶安名校，所以項目不能算是嚴(yán)格意義的學(xué)區(qū)房。商業(yè)配套非常一般，周邊除了高速公路和綠化帶外，整體環(huán)境還顯得十分荒涼，除了和樾府自帶的1.6萬平底商，附近還有曦城的商業(yè)可供使用，但人氣不高。軌道交通，項目附近最近的地鐵站是興東站，直線距離2.8公里，開車都要10分鐘左右的車程，雖然豪宅區(qū)對地鐵的依賴度不高，但老人和小孩對軌道交通還是有一定需求的，地鐵太遠(yuǎn)確實不方便。規(guī)劃中還有一個地鐵12號線寶安客運(yùn)中心站，距離項目直線距離約1.6公里。價格優(yōu)勢不明顯，均價9萬/平，總價9000-1300萬之間，對比周邊二手房價格，沒有自然資源和生活配套的和樾府，絕對談不上倒掛，這也是項目遇冷的重要原因之一。從尖崗山整體片區(qū)來看，這里確實是深圳少有的低密度住宅區(qū)，也靠近深圳西部的熱點(diǎn)片區(qū)，但從整個粵港澳大灣區(qū)來看，發(fā)展的黃金軸線是位于廣深沿江高速和京港澳高速中間的區(qū)域，尖崗山則是位于黃金軸線之外的。即使在黃金軸線區(qū)域內(nèi)還可以進(jìn)行細(xì)分，以107國道為界，西面是新寶安，東面是老寶安，新寶安無疑比老寶安更具升值潛力。尖崗山不僅在黃金軸線之外，也處于老寶安片區(qū)，從區(qū)位上并不占優(yōu)勢，疊加地鐵的缺失，整個片區(qū)產(chǎn)生強(qiáng)烈的孤島效應(yīng)。事實上，在2019-2020年深圳最新一輪漲幅中，尖崗山片區(qū)的漲幅也是跑輸寶安大盤的，由于商業(yè)配套和軌道交通的缺失，這里不僅缺乏人氣，就連日常的外賣、購物等基礎(chǔ)生活服務(wù)，都要開車出來，生活上并不便利。
考慮到以上種種缺陷，越秀和樾府曲高和寡也就成了情理之中的事了。我們現(xiàn)在就可以對和樾府二期的開盤去化情況做出預(yù)測。深圳樓市發(fā)展到今天，隨著新房的加快入市，剛需已經(jīng)被消耗殆盡，而投資客大多瞄準(zhǔn)潤璽和海岸城這樣價格明顯倒掛的新盤，和樾府在對比之下并無優(yōu)勢。而且相比于一期的274套房源，二期推出房源數(shù)量更多，高達(dá)450套，這樣購房者就不急著下定購房了，因為一期去化不理想，二期房源又多，可供選擇的時間和機(jī)會還有很多。所以二期的開盤去化率大概率還不如一期。今年9月推出的一期位于5棟、6棟和10棟，共274套房源。二期新推產(chǎn)品為項目北側(cè)高層的11棟、12棟，供應(yīng)建面約115-175㎡住宅，共有6種戶型，分布如下：根據(jù)住建局的新房供應(yīng)計劃和深圳土地供應(yīng)節(jié)奏，預(yù)計2021年的新房供應(yīng)還會更多，“日光秒光”的項目會越來越少，購房者也會愈發(fā)理性，越秀和樾府其實就是深圳市場狂熱和理性的分界點(diǎn)。
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