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01

回遷房就是在舊改項(xiàng)目拆遷補(bǔ)償時(shí)，拆遷主體賠給回遷戶的房子。

回遷房，全稱“回遷安置房”，是舊改項(xiàng)目實(shí)施拆遷的主體賠付給“被拆遷權(quán)利人”的回遷安置物業(yè)。

本質(zhì)上是“以舊換新”的結(jié)果，即拆遷主體拆掉原有建成的舊物業(yè)，以新建物業(yè)置換原有舊物業(yè)的結(jié)果。

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拆遷主體控制成本的需求與農(nóng)民想獲得更高補(bǔ)償?shù)奶烊幻?，決定了回遷安置房流通的市場(chǎng)存在。

實(shí)施舊改的拆遷主體，在拆遷補(bǔ)償過程中主要有兩種補(bǔ)償方式，其一是貨幣補(bǔ)償，即用貨幣現(xiàn)金實(shí)施補(bǔ)償；其二是物業(yè)置換，即用未來建成的新物業(yè)置換現(xiàn)有的舊物業(yè)。

而拆遷主體為了控制資金成本，一般會(huì)壓低貨幣補(bǔ)償?shù)膬r(jià)格，這時(shí)原業(yè)主只能將回遷房賣給別人以獲得更高的價(jià)格，然后買家也因?yàn)閮r(jià)格遠(yuǎn)低于市場(chǎng)商品房?jī)r(jià)而獲得實(shí)惠。

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本質(zhì)上客戶購(gòu)買回遷房買的是“待拆遷”的舊物業(yè)，是一套“商品房期房”。

而拆遷主體本質(zhì)是針對(duì)原物業(yè)進(jìn)行補(bǔ)償，而不必管原物業(yè)背后的權(quán)利人是張三還是李四。

一旦客戶與拆遷公司簽訂“拆遷補(bǔ)償協(xié)議”，客戶便以“拆一代”的身份等著拿到開發(fā)商賠付的紅本商品房就行。

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首先跟原物業(yè)權(quán)利人簽訂《房屋轉(zhuǎn)讓協(xié)議》，附帶有專業(yè)測(cè)繪報(bào)告(明確物業(yè)坐標(biāo)、地址、面積)，確認(rèn)舊物業(yè)的買賣手續(xù)。

再跟拆遷公司簽訂《拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議》，確認(rèn)買受人作為原物業(yè)權(quán)利人獲得拆遷補(bǔ)償?shù)臋?quán)利。

一旦《拆遷補(bǔ)償協(xié)議》簽訂并落款蓋章，買受人即獲得補(bǔ)償資格，然后等待舊改完成并建成商品房交付即可。

回遷房在深圳的市場(chǎng)和運(yùn)作方式非常成熟了，手續(xù)合法合規(guī)，安全放心。

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不限購(gòu)，外地戶口可以購(gòu)買、深圳多套房也可購(gòu)買、香港戶籍也可購(gòu)買；

不限售，拿到紅本就可以二手房交易；

不能貸款，回遷指標(biāo)因?yàn)槭强蛻糁苯酉蛩饺速?gòu)買，所以不能貸款。而且相對(duì)于深圳的房?jī)r(jià)，本來就是首付的價(jià)格。

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開發(fā)商會(huì)考慮回遷戶的需求，一般小戶型大戶型都會(huì)有，白石洲項(xiàng)目住宅戶型，分別為：55㎡、80㎡、100㎡、120㎡、160㎡，180㎡、260㎡、260㎡（復(fù)式），公寓有四種面積，分別為：35㎡、50㎡、70㎡、120㎡。

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舊改項(xiàng)目商品房開盤前，會(huì)提前給原來的回遷戶統(tǒng)一選房，回遷戶選擇好后，才開盤進(jìn)行發(fā)售的，采取公開、公平、公正的抽簽形式，只是還不確定選到幾樓，什么朝向。

選房原則是選擇補(bǔ)償面積與戶型面積最相近的戶型，比如您買的是100㎡，如果沒有100㎡的戶型可以選擇，則選擇最貼近100㎡的面積，根據(jù)合同的約定，多退少補(bǔ)，具體的退補(bǔ)細(xì)則《拆遷補(bǔ)償協(xié)議》都有明確約定。

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回遷房建筑質(zhì)量與同一個(gè)商品住宅小區(qū)的商品房建筑質(zhì)量完全一樣，大堂、電梯、公共部分裝修、地下室空間、建筑外立面、所使用建筑材料，全都一樣。

唯一可能不同的是回遷房是室內(nèi)毛坯交付，商品房則可能毛坯、可能精裝修交付。

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回遷房與同期商品房質(zhì)量相同、權(quán)利相同、價(jià)格相同，作為融資抵押品、二手交易、學(xué)位申請(qǐng)等與同期商品房無異。

回遷房本質(zhì)上就是新建成的商品房。

在深圳只要是通過舊改獲得補(bǔ)償?shù)幕剡w房，都有紅本產(chǎn)權(quán)證。在《拆遷補(bǔ)償協(xié)議》中有明確說明。

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客戶購(gòu)買的回遷房本質(zhì)是“以舊房換新房”，實(shí)質(zhì)與原拆遷戶享受同等待遇(正宗的“拆一代”)，在交房時(shí)開發(fā)商不再收取任何購(gòu)房款項(xiàng)(面積補(bǔ)差除外)。

只是在辦理不動(dòng)產(chǎn)登記時(shí)，需要按政府規(guī)定繳納契稅、印花稅，及辦證工本費(fèi)。

該部分費(fèi)用按《拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議》相關(guān)約定執(zhí)行。而且因?yàn)樵摲吭磳儆诋a(chǎn)權(quán)置換，可享受契稅減免優(yōu)惠措施。

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優(yōu)越的投資資產(chǎn)，以市場(chǎng)商品房?jī)r(jià)的5-6折購(gòu)入，然后坐等價(jià)值翻倍；

不限購(gòu)(解決購(gòu)房名額問題)

不限售(不受深圳三年限售政策限制)

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關(guān)鍵在于能否與拆遷主體簽訂《拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議》，只要能簽訂真實(shí)的《拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議》，即從法律層面保障了客戶的回遷安置資格。

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客戶購(gòu)買的物業(yè)是否有權(quán)屬糾紛、是否存在一房多賣，是否原業(yè)主有債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)等等問題，客戶通過與拆遷主體的《拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議》的簽訂，由拆遷主體的審核把關(guān)及信用背書過濾上述風(fēng)險(xiǎn)。

而拆遷集團(tuán)落款蓋章即意味著拆遷主體與客戶達(dá)成置換物業(yè)的契約。客戶未來取得在《拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議》中約定的商品房，必然以客戶的名字辦理不動(dòng)產(chǎn)登記。

如果原來的業(yè)主在房?jī)r(jià)高漲的情況下要求毀約，客戶仍然可以被拆遷人身份，憑《拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議》主張回遷安置的權(quán)利。

況且客戶向原業(yè)主購(gòu)買的這部分面積，具有唯一性，即拆遷主體就這部分舊物業(yè)只與客戶簽訂了《拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議》，而沒有就這部分舊物業(yè)對(duì)應(yīng)的面積與原業(yè)主簽訂任何協(xié)議，所以原業(yè)主想毀也沒有依據(jù)。

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回遷房一般為開盤價(jià)5-6折，考慮投資周期，在房?jī)r(jià)不漲的情況下，一般年化20%以上收益率。

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當(dāng)然能，回遷房本質(zhì)上就是一套商品房?；剡w房辦理出不動(dòng)產(chǎn)證后即可馬上進(jìn)行二手交易，沒有限售3年的限制。

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目前深圳已經(jīng)辦理不動(dòng)產(chǎn)登記的回遷房一般有兩種情況，第一是按照市場(chǎng)商品房?jī)r(jià)登記；第二是按照成本價(jià)(包含地價(jià)、建筑裝修等全部成本)登記；具體何種方式，由開發(fā)商定奪。

但是不論采用何種登記價(jià)格，均不影響該套房產(chǎn)本身的價(jià)值，好比你10年前在深圳買了套房?jī)r(jià)格6千元/平，現(xiàn)在想賣多少錢一定是看這個(gè)小區(qū)的市場(chǎng)均價(jià)，而不是你的買入成本價(jià)。

二手房?jī)r(jià)一定是隨行就市的，而不是看它的登記價(jià)格。

如果回遷房登記價(jià)格是成本價(jià)，會(huì)不會(huì)影響二手交易稅費(fèi)?

按照深圳現(xiàn)行的二手交易稅費(fèi)法規(guī)，不管回遷房登記價(jià)是市場(chǎng)價(jià)還是成本價(jià)，對(duì)二手交易稅費(fèi)的影響是完全一樣的。

目前深圳二手房交易主要有契稅、增值稅、個(gè)人所得稅三大類。而這三個(gè)稅種的核收都只與二手房實(shí)際交易價(jià)格即“網(wǎng)簽價(jià)”有關(guān)，與原登記價(jià)無關(guān)。

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舊改既涉及企業(yè)利益，也涉及大量政府利益，如果因?yàn)閭€(gè)別釘子戶到導(dǎo)致項(xiàng)目推進(jìn)受阻，企業(yè)、區(qū)政府、街道、村委會(huì)等部門都會(huì)協(xié)調(diào)推進(jìn)，解決個(gè)別業(yè)主的不合理訴求導(dǎo)致的“釘子戶”行為。

目前深圳還沒有任何一個(gè)城市更新項(xiàng)目是因?yàn)閭€(gè)別“釘子戶”導(dǎo)致項(xiàng)目流產(chǎn)的情況。

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著名的有：南山大沖、綠景紅樹灣壹號(hào)、龍崗萬科天譽(yù)、佳兆業(yè)城市廣場(chǎng)、龍華壹城中心、坂田銀湖谷等等；

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18年6月時(shí)白石洲的小產(chǎn)權(quán)房交易市價(jià)已達(dá)4.2萬元／平，到2020年5月份已經(jīng)達(dá)到7.2萬元/平，到2020年7月份已經(jīng)達(dá)到8.5萬元/平，按合同開發(fā)商承諾6年內(nèi)交房 (僅供參考) ，2026年7月份又會(huì)是多少呢？

目前區(qū)域的周邊基本沒有新房，二手房?jī)r(jià)則多數(shù)集中在 10-16萬/平之間。如果是科技園片區(qū)，大概13~19萬，如果是白石洲的西邊的老房子，比較便宜，大概8~9萬，如果是白石洲的右邊的豪宅區(qū)，比較貴，大概14~18萬，以白石洲的定位，舊改完成以后應(yīng)該是超越大沖的片區(qū)，目前大沖均價(jià)14萬/平米，就算大沖往后6年不漲價(jià)，6年后綠景第一期建成至少也要十五萬往上，現(xiàn)在購(gòu)買的價(jià)位就相當(dāng)于購(gòu)買了原始股。

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購(gòu)買回遷房，首先要判斷開發(fā)商是否屬于真正有實(shí)力的品牌開發(fā)商，大品牌開發(fā)商在選擇項(xiàng)目階段即用嚴(yán)苛專業(yè)的標(biāo)準(zhǔn)規(guī)避了很多政策、規(guī)劃、項(xiàng)目本身的缺陷等風(fēng)險(xiǎn)。

同時(shí)判斷拆遷主體是否有實(shí)力，因?yàn)榕f改的特殊性，上市公司在做舊改項(xiàng)目前期一般會(huì)委托本地具有實(shí)力與影響力的拆遷主體，進(jìn)行舊改的前期工作，包含拆遷、規(guī)劃報(bào)批等，而拆遷主體的實(shí)力直接決定了其能否妥善處理本地政府、村企關(guān)系，快速平衡各方利益，快速推進(jìn)項(xiàng)目拆遷。

判斷物業(yè)、原權(quán)利人的真實(shí)性。借助專業(yè)人士過濾市場(chǎng)噪音、找到真正的“賣家” 并和誠(chéng)信的賣家簽約，然后快速取得拆遷主體的《拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議》為核心依據(jù)。

對(duì)項(xiàng)目的進(jìn)度、規(guī)劃要有一定的基本了解。避免采坑。

做好自己的資金籌劃。因舊改項(xiàng)目商品房建成周期普遍相對(duì)一般商品房要長(zhǎng)，因此一旦決定投資，該部分資金需要沉淀一段時(shí)間，耐心等待回遷物業(yè)建成交付，取得投資回報(bào)。在交樓辦出房產(chǎn)證前，變現(xiàn)比較困難，所以需要做好資金籌劃。

因回遷房投資屬于私人間買賣，交易一經(jīng)達(dá)成，便無法撤銷。所以需要考慮成熟后，再?zèng)Q定投資。