在市場(chǎng)中，總會(huì)有低于小區(qū)均價(jià)的房源出現(xiàn)，這類(lèi)房源我們稱(chēng)為筍盤(pán)。這類(lèi)筍盤(pán)入手成本相對(duì)少了些，且安全邊際也高。
但有一些小區(qū)則是例外，所處的地段不錯(cuò)，但小區(qū)均價(jià)卻比片區(qū)均價(jià)低了近一半，
小區(qū)均價(jià)8.3萬(wàn)/㎡，所在的科技園片區(qū)均價(jià)13.5萬(wàn)/㎡；
小區(qū)均價(jià)6.8萬(wàn)/㎡，所在的蛇口片區(qū)均價(jià)12.3萬(wàn)/㎡...均價(jià)低于片區(qū)價(jià)格近半的小區(qū)？今天隨手打開(kāi)中介網(wǎng)站，發(fā)現(xiàn)不少片區(qū)里，總有兩三個(gè)小區(qū)的價(jià)格是低于整個(gè)片區(qū)的均價(jià)，而且低的幅度還不小。
比如位于南頭的常豐花園，小區(qū)均價(jià)5.9萬(wàn)/㎡，一套77㎡的2房成交價(jià)在452萬(wàn)，而南頭片區(qū)均價(jià)已經(jīng)9.2萬(wàn)/㎡。如果想在這個(gè)區(qū)域買(mǎi)房，77平少說(shuō)也要600多萬(wàn)，但常豐花園卻只要452萬(wàn)。▲常豐花園成交數(shù)據(jù) | 貝殼找房看到這些價(jià)格低的小區(qū)，心中一個(gè)大問(wèn)號(hào)油然而生，恨不得刨根問(wèn)底。隨后花了大概一個(gè)上午的時(shí)間找中介了解，終于摸清了這類(lèi)小區(qū)價(jià)格為什么低的原因。不外乎以下幾點(diǎn)：5、部分小區(qū)產(chǎn)權(quán)50年，貸款無(wú)法貸滿30年。就像上述的常豐花園，位于南頭片區(qū)，距離地鐵1號(hào)線桃園站約200米，小區(qū)周邊圖書(shū)館、博物館、文體中心等市政配套。集合了地段、配套、地鐵，該有的都有了。
▲與后方的高層小區(qū)相比，常豐花園略顯破舊 | 貝殼找房但價(jià)格卻跑輸了周邊的小區(qū)。中介小哥說(shuō)，小區(qū)樓齡較老，建于1995年，又是樓梯房，加上物業(yè)管理一般，整個(gè)小區(qū)顯得破舊。而且小區(qū)車(chē)位不足，居住舒適性上比不上有小區(qū)花園、有電梯的物業(yè)。加上是50年產(chǎn)權(quán)住宅，貸款年限就比其他70年產(chǎn)權(quán)的小區(qū)少。
如蛇口的蘭園大廈，位置雖好，但樓齡老舊，產(chǎn)權(quán)是50年住宅，也沒(méi)有小區(qū)花園，車(chē)位少，物業(yè)一般，居住體驗(yàn)大打折扣。
因此，同樣的預(yù)算下，買(mǎi)家自然是選擇品質(zhì)較好的小區(qū)，而較差的小區(qū)只能降低價(jià)格，形成價(jià)格錯(cuò)位，才能吸引到買(mǎi)家。問(wèn)題來(lái)了，這類(lèi)小區(qū)值得買(mǎi)嗎？
如果你一心想在核心的區(qū)域買(mǎi)房，但苦于預(yù)算問(wèn)題無(wú)法購(gòu)買(mǎi)品質(zhì)較好的小區(qū)，那么老舊小區(qū)的確可以納入選項(xiàng)。
但卻要在居住體驗(yàn)上妥協(xié)。沒(méi)有電梯，上下樓費(fèi)勁；沒(méi)有小區(qū)花園，無(wú)法給予家人近距離的活動(dòng)空間；商住混合，導(dǎo)致人員混雜；以及小區(qū)停車(chē)位不夠等等。有些小區(qū)雖然是住宅，但由于土地性質(zhì)的原因，產(chǎn)權(quán)年限只有50年，這導(dǎo)致貸款的年限無(wú)法貸滿30年，首付和月供成本也隨之上升。這類(lèi)老破舊小區(qū)相比同區(qū)域品質(zhì)較好的小區(qū)，漲幅都會(huì)有較大的差距。寶安翻身片區(qū)的新安園，今年1月貝殼找房的成交價(jià)是4.4萬(wàn)/㎡，7月成交價(jià)則漲到5萬(wàn)/㎡。而同區(qū)域樓盤(pán)品質(zhì)略好的泰華俊庭，成交價(jià)從去年12月的6.1萬(wàn)/㎡漲到今年6月的7.8萬(wàn)/㎡。兩相對(duì)比，漲幅一目了然。可能有人說(shuō)掛牌價(jià)漲了。但要注意的是，掛牌價(jià)只是體現(xiàn)業(yè)主的預(yù)期，買(mǎi)家能否接受還得另說(shuō)。▲新安園近期掛牌價(jià)格有上升 | 貝殼找房
何況，目前最高的成交價(jià)是樂(lè)有家平臺(tái)成交的5萬(wàn)/㎡，并無(wú)6萬(wàn)/㎡的單價(jià)成交，反倒是泰華俊庭的成交價(jià)和掛牌價(jià)相差不多，這也側(cè)面說(shuō)明買(mǎi)家的接受程度。與漲幅較小相比，令業(yè)主難以接受的是橫盤(pán)。
位于寶安西鄉(xiāng)的國(guó)雄樓，今年4月成交價(jià)是4.6萬(wàn)/㎡，如今掛牌價(jià)依舊是在這個(gè)價(jià)位徘徊。▲國(guó)雄樓成交和掛牌數(shù)據(jù) | 貝殼找房當(dāng)然也有例外，位于科技園的深南花園，同樣是樓齡老，戶型一般，但屬于南外大沖的學(xué)區(qū)房，其2房戶型成交價(jià)從去年11月的5.9萬(wàn)/㎡漲到今年6月的8.1萬(wàn)/㎡，漲幅37％。▲深南花園成交數(shù)據(jù) | 貝殼找房這個(gè)漲幅甚至超過(guò)同區(qū)域的大沖城市花園，但要注意的是，深南花園小區(qū)價(jià)格跟科技園片區(qū)均價(jià)13.5萬(wàn)/㎡仍有不小的距離。▲大沖城市花園成交數(shù)據(jù) | 貝殼找房
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