你想買(mǎi)的房子，買(mǎi)好了嗎？
很多購(gòu)房者，不是在掉坑，就是在掉坑的路上。買(mǎi)房路上哪些坑不能踩？叮~你有一份避坑指南請(qǐng)查收！
01
商住公寓
公寓是住宅的第一衍生品，因?yàn)榭們r(jià)低、地段好、常年不受政策限制，再加上諸多開(kāi)發(fā)商設(shè)計(jì)精美，成了預(yù)算不夠人群的首選產(chǎn)品。
其實(shí)公寓大部分是不能入戶(hù)上學(xué)的，首付需要5成，轉(zhuǎn)賣(mài)的稅費(fèi)非常高，而且綠化低、容積率高、一梯N戶(hù)十分擁擠、不通燃?xì)?、水電費(fèi)高、環(huán)境嘈雜等等影響居住體驗(yàn)。
Tips：自住的話(huà)，不建議購(gòu)買(mǎi)商住公寓，預(yù)算不夠可以考慮位置稍偏的區(qū)位，住宅的升值空間和轉(zhuǎn)賣(mài)要比公寓強(qiáng)很多。如果非要購(gòu)買(mǎi)公寓，最好選擇租金回報(bào)率極高的和70年大產(chǎn)權(quán)、民用水電、可落戶(hù)上學(xué)的公寓。
02
超級(jí)老破小
正常情況下，房子會(huì)隨著時(shí)間折舊，時(shí)間越長(zhǎng)，房子的價(jià)值越低，如果超過(guò)50年，房子可能一文不值，但事實(shí)上，很多老房子的價(jià)格高于新房。
城中心的老破小土地價(jià)值遠(yuǎn)比房子的建筑價(jià)值貴，在這里可以享受到周邊的公共設(shè)施配套和社會(huì)福利待遇，甚至掛著學(xué)區(qū)房。
Tips：如果學(xué)區(qū)剛需，注意老破小的房齡，不要超過(guò)50年，不然會(huì)影響下家的購(gòu)房成本，影響流動(dòng)性。如果買(mǎi)二手房，10年房齡的次新房是最佳選擇。
03
郊區(qū)的房子
無(wú)論周邊多么糟糕，甚至是一片荒地，銷(xiāo)售人員總能從政策、規(guī)劃中，總結(jié)出一大串利好來(lái)，比起市中心，價(jià)格還會(huì)低很多。但沒(méi)有人口流入和支撐，小區(qū)周邊的配套設(shè)施跟不上，生活的便利性就會(huì)大大下降。
住在這樣的地方，滴滴和出租車(chē)都不愿意去，生活交通不方便，出租的可能性很低。
Tips：當(dāng)你聽(tīng)到這些美好的藍(lán)圖、遠(yuǎn)期的規(guī)劃時(shí)，務(wù)必要多了解一下，愿景越大，成熟周期越長(zhǎng)，變數(shù)也越多。除非是已經(jīng)明確落地的規(guī)劃，如果沒(méi)有，那還是算了吧。
04
法拍房
房子向來(lái)一分錢(qián)一分貨，遠(yuǎn)低于市場(chǎng)價(jià)的房子不是沒(méi)有，難得一遇，否則就是帶點(diǎn)問(wèn)題的法拍房，風(fēng)險(xiǎn)無(wú)法控制。
首先是產(chǎn)權(quán)、抵押、物業(yè)情況查不到，根本不知道自己買(mǎi)了一套什么房。
其次是稅費(fèi)，法院不會(huì)考慮房子的稅費(fèi)問(wèn)題，他考慮的是如何將這套房以最高價(jià)拍出，給原告做賠償。所以稅費(fèi)直接承擔(dān)人就是法拍購(gòu)房者。
然后關(guān)于辦證，拍賣(mài)成功后，法院給你一個(gè)裁定書(shū)和確認(rèn)書(shū)，至于資料齊不齊全，還要看原房主配不配合，光是這些就能跑斷腿。
Tips：那些特別想撿漏的，低于正常市場(chǎng)價(jià)20%的法拍房可以考慮，前提是你關(guān)系夠硬，不嫌麻煩。
05
限價(jià)精裝房
經(jīng)歷過(guò)裝修的人，一定會(huì)覺(jué)得裝修是件很痛苦的事，如果自住，每個(gè)物件都想追求性?xún)r(jià)比，又要請(qǐng)人畫(huà)圖紙做設(shè)計(jì)，又要提防工人偷懶，幾個(gè)月下來(lái)能瘦好幾斤。
于是就有人想買(mǎi)精裝的房子，實(shí)際上，目前市場(chǎng)上90%的精裝房都不達(dá)標(biāo)，很多開(kāi)發(fā)商都是用精裝修利潤(rùn)去彌補(bǔ)房子被限價(jià)的部分。
還有萬(wàn)一裝修風(fēng)格不喜歡，或者發(fā)現(xiàn)質(zhì)量問(wèn)題再去改裝，其中所耗費(fèi)的資金要遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于買(mǎi)毛坯房自己裝修的價(jià)格。
Tips：如果買(mǎi)限價(jià)房的話(huà)，最好選擇毛坯房。當(dāng)然如果品質(zhì)較高，價(jià)格到位，精裝修明顯占優(yōu)的，可以入手。
06
小開(kāi)發(fā)商的內(nèi)購(gòu)盤(pán)
對(duì)于買(mǎi)房，任何“五證不全”、“內(nèi)購(gòu)”、“眾籌”等不是正常售賣(mài)的房屋，最好都不要買(mǎi)。
小開(kāi)發(fā)商，資金實(shí)力本身就不強(qiáng)，爛尾概率要大很多。
Tips：建議大家購(gòu)買(mǎi)小開(kāi)發(fā)商樓盤(pán)的時(shí)候，一定要用天眼查等軟件去查一下開(kāi)發(fā)商背后的經(jīng)營(yíng)狀況。
07
小產(chǎn)權(quán)房
小產(chǎn)權(quán)由于在土地出讓、房屋契稅等各方面都缺乏相應(yīng)的手續(xù)，在房屋交易時(shí)往往是一張簡(jiǎn)單的協(xié)議，或者是村集體出具一個(gè)證明，不能在房管局辦理正式的過(guò)戶(hù)手續(xù)，甚至有的小產(chǎn)權(quán)房都未經(jīng)過(guò)相關(guān)部門(mén)批準(zhǔn)。
不僅是小產(chǎn)權(quán)，還有違章建筑，這類(lèi)房子有可能說(shuō)拆就拆，到時(shí)候血本無(wú)歸。
Tips：對(duì)于普通的購(gòu)房者，這類(lèi)房子最好不碰。
08
看著地段好，配套齊全
經(jīng)常去銷(xiāo)售中心的朋友有沒(méi)有發(fā)現(xiàn)幾個(gè)問(wèn)題：無(wú)論項(xiàng)目多偏，本案永遠(yuǎn)在中心，看起來(lái)距離城市核心區(qū)域非常近，周邊標(biāo)識(shí)的商場(chǎng)、學(xué)校、醫(yī)院以及菜市場(chǎng)等配套設(shè)施，一應(yīng)俱全。
實(shí)際上，為了凸顯項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)，在沙盤(pán)設(shè)計(jì)上，開(kāi)發(fā)商花了不少“心思”。比如，路網(wǎng)通常會(huì)忽略中間N條路，把項(xiàng)目與城市干道的距離拉得非常近；商圈盡可能的大，3—5KM不行，那就5—10KM，直到可輻射項(xiàng)目......
Tips：聽(tīng)銷(xiāo)售介紹時(shí)，需要跳出沙盤(pán)，親自去項(xiàng)目所在的周邊轉(zhuǎn)一圈，以日常生活的狀態(tài)行走，感受宣傳中所說(shuō)的商場(chǎng)、學(xué)校等配套是不是真的近在咫尺。
09
房源熱銷(xiāo)，房子售罄
有一次陪朋友去看房，他看中了一個(gè)樓層的東邊套，結(jié)果第二天再去的時(shí)候銷(xiāo)售說(shuō)已經(jīng)賣(mài)掉了，建議他買(mǎi)同幢樓的其他樓層或者其他樓幢的同樓層，價(jià)格自然貴一些，最后因?yàn)檫x不好放棄了。結(jié)果隔一段時(shí)間再去的時(shí)候，看中的那套房又在售了。
先將品相較差的產(chǎn)品拋出來(lái)走一波，暫時(shí)封存熱銷(xiāo)好賣(mài)的，是很多樓盤(pán)慣用的套路。
Tips：如果你真心想買(mǎi)這些“已經(jīng)售罄”的房子，不如多追問(wèn)幾次，對(duì)方有可能會(huì)松口，或告知你“這個(gè)戶(hù)型，后期還會(huì)有”。
10
要買(mǎi)抓緊時(shí)間，即將漲價(jià)
每逢重大節(jié)點(diǎn)或者年中年末，開(kāi)發(fā)商通常會(huì)搞一些促銷(xiāo)活動(dòng)，推出一些特價(jià)房源，直接一口價(jià)成交。
理由很簡(jiǎn)單，為了回款或者沖刺業(yè)績(jī)。如果與平時(shí)相比，這些房源的價(jià)格確實(shí)很“低”。
但很多時(shí)候，這類(lèi)房源通常也存在著瑕疵，比如樓層不佳、戶(hù)型不佳等，購(gòu)房者可選擇的范圍非常有限。
Tips：買(mǎi)之前一定要慎重，不要被所謂的“超級(jí)福利”蒙蔽雙眼，買(mǎi)房是件大事，不要一味地想著撿漏、追求低價(jià)，而忽略了房子的品質(zhì)、自身的需求。
11
送花園、送飄窗、送地下室
每次看板房，幾乎99%的銷(xiāo)售都會(huì)對(duì)你說(shuō)，送花園、送飄窗、送地下室......對(duì)于初來(lái)乍到的小白，聽(tīng)了心里肯定美滋滋。
不可否認(rèn)，贈(zèng)送面積，的確是戶(hù)型的一大亮點(diǎn)。但實(shí)際上，開(kāi)發(fā)商真的會(huì)這么“慷慨”嗎？天上不會(huì)掉餡餅，所有的費(fèi)用，一早就加在了單價(jià)里。
Tips：關(guān)注房間大小、朝向設(shè)計(jì)等，比所謂的“贈(zèng)送面積”，更實(shí)際也更重要。
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