無(wú)產(chǎn)權(quán)； 農(nóng)村宅基地是僅限本集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)部符合規(guī)定的成員，按照法律法規(guī)規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)享受使用，用于建造自己居住房屋的農(nóng)村土地。 1、因子女結(jié)婚等原因確需分戶(hù)，缺少宅基地的； 2、外來(lái)人口落戶(hù)，成為本集體經(jīng)濟(jì)組織成員，沒(méi)有宅基地的； 3、因發(fā)生或者防御自然災(zāi)害、實(shí)施村莊和集鎮(zhèn)規(guī)劃以及進(jìn)行鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村公共設(shè)施和公益事業(yè)建設(shè)，需要搬遷的。 農(nóng)村村民有下列情形之一的，不予批準(zhǔn)使用宅基地： 1、年齡未滿(mǎn)十八周歲的； 2、原有宅基地的面積已經(jīng)達(dá)到規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)或者能夠解決分戶(hù)需要的； 3、出賣(mài)或者出租村內(nèi)住房的?！ ∮捎诟魇〉囊?guī)定有些出入，具體還要到當(dāng)?shù)氐耐恋夭块T(mén)進(jìn)行咨詢(xún)后才能確定，總的程序和步驟就是上面所述，如有其他問(wèn)題，請(qǐng)補(bǔ)充提問(wèn)。糾紛處理原則 實(shí)踐中，因宅基地使用權(quán)而發(fā)生的糾紛在民事糾紛中比較常見(jiàn)。對(duì)宅基地使用權(quán)糾紛應(yīng)按下列原則妥善處理： 原則1 依法保護(hù)國(guó)家、集體的宅基地所有權(quán)。我國(guó)土地分別屬于國(guó)家和集體所有。根據(jù)《
土地管理法》的規(guī)定，土地改革前的舊契約不能作為土地權(quán)屬的依據(jù)。處理宅基地（土地）糾紛，應(yīng)切實(shí)保護(hù)國(guó)家和集體的土地所有權(quán)。屬于國(guó)家或集體所有的宅基地，集體組織或個(gè)人不得侵占、買(mǎi)賣(mài)或者以其他形式非法轉(zhuǎn)讓。 原則2 依法保護(hù)公民、法人合法取得的宅基地使用權(quán)。根據(jù)《土地管理法》的規(guī)定，使用國(guó)有土地的單位或者個(gè)人，由縣級(jí)以上人民政府登記造冊(cè)，核發(fā)證書(shū)，確認(rèn)使用權(quán)。土地使用權(quán)受法律保護(hù)，任何單位或者個(gè)人不得侵犯。農(nóng)村居民建住房，應(yīng)當(dāng)使用原有的宅基地和村內(nèi)空閑地。使用耕地的，由鄉(xiāng)級(jí)人民政府審核后，報(bào)縣級(jí)人民政府批準(zhǔn)。未經(jīng)批準(zhǔn)的，不予保護(hù)。法人、公民合法繼承的宅基地使用權(quán)除經(jīng)統(tǒng)一規(guī)劃或個(gè)別調(diào)整外，長(zhǎng)期不變。另外，宅基地使用權(quán)包括合法取得和合法使用兩個(gè)方面。對(duì)非法擴(kuò)大、搶占宅基地甚至耕地的行為應(yīng)依法宣布其無(wú)效，并可給予法律制裁。在使用宅基地過(guò)程中，妨礙公共利益，侵害他人房屋、通行、排水、通風(fēng)、采光等
相鄰權(quán)的，應(yīng)依法承擔(dān)民事責(zé)任。 原則3 宅基地使用權(quán)隨房屋轉(zhuǎn)移的原則。農(nóng)村房屋發(fā)生買(mǎi)賣(mài)、繼承、贈(zèng)與等法律事由的，其所占宅基地的使用權(quán)隨房屋所有權(quán)而轉(zhuǎn)移。1984年最高人民法院《
關(guān)于貫徹執(zhí)行民事政策法律若干問(wèn)題的意見(jiàn)》中規(guī)定：“公民在城鎮(zhèn)依法買(mǎi)賣(mài)房屋時(shí)，該房屋宅基地的使用權(quán)應(yīng)隨房屋所有權(quán)一起轉(zhuǎn)歸新房主使用?！标P(guān)于辦理農(nóng)村房屋宅基地使用權(quán)轉(zhuǎn)移手續(xù)問(wèn)題，實(shí)踐中應(yīng)注意掌握一個(gè)時(shí)間界限，即在1982年《
村鎮(zhèn)建房用地管理?xiàng)l例》發(fā)布之前，農(nóng)村房屋買(mǎi)賣(mài)中宅基地使用權(quán)均隨房轉(zhuǎn)移，無(wú)須辦理批準(zhǔn)手續(xù)；但自該《條例》之后，宅基地使用權(quán)須經(jīng)過(guò)申請(qǐng)批準(zhǔn)后方可隨房轉(zhuǎn)移。未經(jīng)審查批準(zhǔn)，宅基地使用權(quán)不能隨房轉(zhuǎn)移給買(mǎi)方，房屋買(mǎi)賣(mài)亦無(wú)效，但買(mǎi)主可將房屋拆走。村民遷居或者拆除房屋后騰出的宅基地，由集體收回使用，另作統(tǒng)一安排。但在農(nóng)村合法繼承的房屋，其宅基地使用權(quán)可以隨房屋所有權(quán)而轉(zhuǎn)移。 原則4 尊重歷史、面對(duì)現(xiàn)實(shí)，有利于生產(chǎn)、生活的原則。我國(guó)對(duì)土地、山林大體上進(jìn)行了四次確權(quán)，即土改、合作化、1962年“四固定”、1982年《
憲法》頒布前后土地權(quán)屬的重新登記。在處理土地、山林糾紛時(shí)，一般應(yīng)以“四固定”確定的權(quán)屬為準(zhǔn)，任何以其他理由而否認(rèn)“四固定”時(shí)的確權(quán)均不予以支持；如果“四固定”時(shí)未確權(quán)的，發(fā)生糾紛應(yīng)參照合作化或者是土改時(shí)確定的產(chǎn)權(quán)處理。在解放后，已通過(guò)雙方協(xié)商并達(dá)成合法協(xié)議或經(jīng)上級(jí)處理決定或經(jīng)人民法院裁決了宅基地的權(quán)屬，具有法律效力。經(jīng)過(guò)統(tǒng)一規(guī)定的宅基地，如果對(duì)宅基地的使用權(quán)發(fā)生糾紛，一般應(yīng)以規(guī)劃確定的使用權(quán)為準(zhǔn)。未經(jīng)規(guī)劃的宅基地，對(duì)地界有爭(zhēng)議的，可以參照土改時(shí)的確權(quán)情況處理。土改確權(quán)是對(duì)房屋宅基地的確權(quán)，但自1962年《
農(nóng)村人民公社工作條例修正草案》公布后，土改時(shí)確認(rèn)的農(nóng)村個(gè)人宅基地所有權(quán)即喪失法律效力，但宅基地的使用權(quán)仍歸原所有人。依照最高人民法院解釋的規(guī)定，如果原來(lái)四至明確的，應(yīng)以四至為準(zhǔn)；四至不明確的，應(yīng)參照長(zhǎng)期以來(lái)的實(shí)際使用情況，本著有利于生產(chǎn)、方便生活的原則合理地解決。 原則5 促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，維護(hù)社會(huì)穩(wěn)定的原則。土地的使用和經(jīng)營(yíng)管理情況直接影響到生產(chǎn)和經(jīng)濟(jì)發(fā)展。及時(shí)、正確地處理好
宅基地糾紛，能夠促進(jìn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。發(fā)生宅基地糾紛時(shí)，首先應(yīng)做好思想工作，并采取及時(shí)、慎重的措施，防止矛盾激化，依法合理地妥善予以解決，維護(hù)社會(huì)的安定團(tuán)結(jié)。 編輯本段亟須改革 宅基地只有使用功能而無(wú)資產(chǎn)資本功能。結(jié)果是,集農(nóng)民畢生積累建造的農(nóng)房,由于限制流轉(zhuǎn)和抵押無(wú)法實(shí)現(xiàn)其資產(chǎn)信用功能,不能對(duì)擴(kuò)大生產(chǎn)、更新住宅和規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)提供支持。 近些年,農(nóng)村教育、農(nóng)村醫(yī)療、農(nóng)村社會(huì)保障等方面已取得重要突破,農(nóng)村住房制度建設(shè)在各地也進(jìn)行了積極探索,但整體制度建設(shè)仍不完善。農(nóng)民住房歷來(lái)以自建、自住、自管為主,農(nóng)村住房制度長(zhǎng)期停滯在“一戶(hù)一宅”、“限制宅基地轉(zhuǎn)讓”等層面,涉及農(nóng)民利益和權(quán)益保障、農(nóng)民居住質(zhì)量和安全、農(nóng)民人居環(huán)境提高和最低端農(nóng)民居住保障等方面的制度建設(shè)很不健全。 我國(guó)現(xiàn)有農(nóng)村住房制度主要體現(xiàn)宅基地制度層面,“一戶(hù)一宅”、“面積法定”、“無(wú)償取得和使用”、“限制流轉(zhuǎn)和抵押”是基本特征。宅基地制度過(guò)于側(cè)重對(duì)農(nóng)民的福利和保障,導(dǎo)致宅基地只有使用功能而無(wú)資產(chǎn)資本功能。結(jié)果是,集農(nóng)民畢生積累建造的農(nóng)房,由于限制流轉(zhuǎn)和抵押無(wú)法實(shí)現(xiàn)其資產(chǎn)信用功能,不能對(duì)擴(kuò)大生產(chǎn)、更新住宅和規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)提供支持。農(nóng)民無(wú)論是建新房還是擴(kuò)大生產(chǎn)、修建基礎(chǔ)設(shè)施,均難以得到資金的支持。而且,宅基地資源浪費(fèi)日趨嚴(yán)重,超規(guī)定占地、建新不拆舊、一戶(hù)多宅、外出務(wù)工長(zhǎng)期空置房、廢棄地、閑置地等不斷增多。由于宅基地不能流轉(zhuǎn),也沒(méi)有退出的激勵(lì)機(jī)制,所以宅基地長(zhǎng)期處于增量不斷增加,存量利用率不斷降低的狀態(tài)。 這種單一的宅基地制度是不合理的。我國(guó)農(nóng)村住房制度應(yīng)該由農(nóng)村宅基地分配制度、農(nóng)房建設(shè)制度、農(nóng)房基礎(chǔ)設(shè)施配建制度和農(nóng)房救濟(jì)制度等系統(tǒng)組成。在此基礎(chǔ)上,對(duì)農(nóng)村住房制度予以重塑和構(gòu)建。 在農(nóng)村宅基地制度方面,應(yīng)當(dāng)建立“無(wú)償取得、有償使用、有限流轉(zhuǎn)”的制度原則。 “無(wú)償取得”是指農(nóng)民無(wú)償取得宅基地以實(shí)現(xiàn)基本的居住權(quán)。應(yīng)本著“一戶(hù)一宅,面積限制”原則,嚴(yán)格限制初期取得宅基地的面積標(biāo)準(zhǔn),體現(xiàn)“公平性”和“福利性”,既要保證農(nóng)民的居住之用,也要有效地防止宅基地盲目增多和耕地大量減少。 “有償使用”是指宅基地有償使用,促使農(nóng)民更合理、有效、經(jīng)濟(jì)地利用宅基地,保護(hù)耕地。對(duì)于宅基地使用費(fèi),可以采用累進(jìn)收費(fèi)法,即按農(nóng)戶(hù)人均用地面積達(dá)到不同的檔次,適用不同的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn):在貧困地區(qū),對(duì)最低限度的住宅用地面積可以免收使用費(fèi)；在耕地緊缺地區(qū),對(duì)超過(guò)平均標(biāo)準(zhǔn)的住房用地面積可以提高使用費(fèi)的收取標(biāo)準(zhǔn)。為了解決農(nóng)村貧困居民的住宅用地問(wèn)題,應(yīng)當(dāng)建立貧困居民使用費(fèi)減免制度。宅基地使用費(fèi)應(yīng)以“取之于戶(hù),收費(fèi)適度,用之于村,使用得當(dāng)”為原則。 “有限流轉(zhuǎn)”則要求有條件有步驟地對(duì)
農(nóng)村宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)開(kāi)禁。由于地區(qū)之間發(fā)展不平衡,對(duì)于農(nóng)村宅基地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)不宜以“一刀切”的方式來(lái)處理。應(yīng)在試點(diǎn)較為成功的基礎(chǔ)上,選擇社會(huì)經(jīng)濟(jì)條件發(fā)展較好,原先已經(jīng)存在農(nóng)村宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)隱性市場(chǎng)的地區(qū)推廣試點(diǎn)。除轉(zhuǎn)讓外,還應(yīng)允許宅基地的出租。另外,應(yīng)當(dāng)盡快開(kāi)展農(nóng)房和宅基地確權(quán)登記發(fā)證等配套工作,確權(quán)登記發(fā)證是農(nóng)房流轉(zhuǎn)的基礎(chǔ)。有了確權(quán)證,可以為下一步建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的土地市場(chǎng)做好準(zhǔn)備。 我國(guó)村莊數(shù)量巨大,各個(gè)村莊特點(diǎn)不同、類(lèi)型不同,應(yīng)通過(guò)建立村莊規(guī)劃制度,吸引靠近城市的村莊適度集聚,引導(dǎo)規(guī)模較小、發(fā)展前景不好的村莊向中心村鎮(zhèn)聚集,騰出土地進(jìn)行整理復(fù)墾。同時(shí),通過(guò)規(guī)劃確定對(duì)具有文化遺產(chǎn)性質(zhì)的村落進(jìn)行保護(hù),并保證農(nóng)民建房的選址安全。村莊難以復(fù)制城鎮(zhèn)住房的購(gòu)買(mǎi)制度,在制度安排上,要尊重農(nóng)民自建住房的權(quán)利和保護(hù)農(nóng)民自建住房的積極性,但應(yīng)從建材、質(zhì)量、安全、節(jié)能、節(jié)地等方面給予規(guī)范和引導(dǎo)。更值得一提的是,基礎(chǔ)設(shè)施是農(nóng)房的必要配套,當(dāng)前這是農(nóng)村最急需解決的短項(xiàng),這一點(diǎn),政府應(yīng)當(dāng)予以重點(diǎn)扶持。
