炒股奇招：只炒兩種股
浦東一年間——寫在浦東南匯"兩區(qū)合并--外高橋（600648）： 世博迪斯尼新龍頭，連續(xù)漲停突破！ 向大股東定向增發(fā)完成整體上市將使業(yè)績(jī)暴增！ 向大股東定向增發(fā)完成整體上市，380萬平方米優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)注入! 08年12月25日上海外高橋保稅區(qū)開發(fā)股份有限公司公告稱，公司以每股16.87元的價(jià)格，定向增發(fā)2.66億股，向控股股東上海外高橋（集團(tuán)）有限公司（下稱外高橋集團(tuán)）和上海東興投資控股發(fā)展公司（下稱東興投資）定向增發(fā)2.6億股人民幣普通股，收購(gòu)了控股股東的核心資產(chǎn)。本次購(gòu)買的資產(chǎn)為：外高橋集團(tuán)持有的外聯(lián)發(fā)38.35％；東興投資持有的外聯(lián)發(fā)41.65％股權(quán)；以及外高橋集團(tuán)持有的新發(fā)展59.17％股權(quán)、三聯(lián)發(fā)80％股權(quán)。注入的外聯(lián)發(fā)、新發(fā)展和三聯(lián)發(fā)標(biāo)的資產(chǎn)占外高橋集團(tuán)總資產(chǎn)的66％，主營(yíng)收入的82％，因此相當(dāng)于基本完成集團(tuán)整體上市。本次交易完成后，東興投資承諾因本次交易而持有的公司股份自股權(quán)登記完成之日起36個(gè)月不轉(zhuǎn)讓。外高橋集團(tuán)承諾對(duì)外股份擁有權(quán)益的股份自本次所認(rèn)購(gòu)股份股權(quán)登記完成之日起36個(gè)月內(nèi)不轉(zhuǎn)讓。近年來外高橋股份盈利能力很差，成長(zhǎng)前景暗淡。此次注入的標(biāo)的資產(chǎn)盈利能力和盈利水平明顯高于外股份，將極大地改善外股份成長(zhǎng)前景。 注入完成后上市公司將擁有包括浦東北部5.74平方公里土地與保稅區(qū)內(nèi)30萬平方米工業(yè)房產(chǎn)和展覽展示廳，被評(píng)價(jià)為上海內(nèi)外環(huán)間的“絕版地段”，由于成本極低，升值空間巨大。去年底完成定向增發(fā)后，外高橋集團(tuán)主營(yíng)業(yè)務(wù)資產(chǎn)得以整體上市，形成房地產(chǎn)、物流、貿(mào)易三大業(yè)務(wù)板塊協(xié)同發(fā)展的格局。在外高橋區(qū)域擁有595萬平米建筑面積的項(xiàng)目?jī)?chǔ)備，其中權(quán)益建面498萬平米，44％為綜合用地，30％為住宅用地。注入完成后上市公司將擁有279萬平米建筑面積的出租物業(yè)，其中，權(quán)益建面221萬平米，工業(yè)廠房和倉(cāng)儲(chǔ)各占54％和34％。 完成此次注入后上市公司在房地產(chǎn)主業(yè)上將擁有如下優(yōu)勢(shì)： （1）規(guī)模龐大，具有規(guī)模效應(yīng)。由上述分析結(jié)論，完成注入后上市公司將擁有建筑面積600萬平米項(xiàng)目?jī)?chǔ)備和279萬平米出租物業(yè)。從銷售角度講，假設(shè)項(xiàng)目?jī)?chǔ)備銷售出租比例為25:75，則未來上市公司將有建筑面積150萬平米的可售房源。 （2）地價(jià)成本低。完成注入后，上市公司能夠從外聯(lián)發(fā)、新發(fā)展和三聯(lián)發(fā)項(xiàng)目?jī)?chǔ)備及出租物業(yè)中獲得權(quán)益建筑面積為490萬平米，44.8億元注入股權(quán)作價(jià)對(duì)應(yīng)的每平米成本僅為910元，既有地價(jià)相對(duì)低的工業(yè)用地，還有相對(duì)高的商業(yè)辦公用地，而且這910平米還不全是樓面地價(jià)的概念，因?yàn)橛?20萬平米為出租物業(yè)。上市公司在關(guān)聯(lián)交易報(bào)告書也提及，現(xiàn)在新增土地資源平均開發(fā)成本已超過1400元/平米，可見注入后上市公司房地產(chǎn)主業(yè)將具有很強(qiáng)的成本優(yōu)勢(shì)。 （3）地理位置優(yōu)越。沿海是東海和黃浦江入?？?，上海-崇明-江蘇的橋隧大通道的起點(diǎn)，往內(nèi)是金橋出口加工區(qū)、張揚(yáng)路居住中心，軌道交通有4號(hào)線，地理位置優(yōu)越。除了因?yàn)楸尘昂偷匚惶厥獾耐夤煞荩豢赡苡幸患议_發(fā)商能夠在外高橋區(qū)域擁有如此規(guī)模的項(xiàng)目?jī)?chǔ)備了。 （4）產(chǎn)品類型豐富。既有出租物業(yè)，也有開發(fā)銷售項(xiàng)目；既有工業(yè)廠房，也有商業(yè)辦公和住宅“5.74”項(xiàng)目8600畝土地連接崇明島和世博園!
