在樓市飛速發(fā)展的歷程中,由于我們對區(qū)位、開發(fā)商或相關(guān)產(chǎn)品并不熟悉,時常陷入這樣那樣的誤區(qū),帶來或深或淺的購房教訓(xùn)。事實上,不管是充滿異域風情的園林規(guī)劃還是華而不實的水景設(shè)計理念,不管是形同雞肋的入戶花園還是令人煩惱的錯層陽臺,在樓市某個時期都曾經(jīng)風靡一時,但最終未能經(jīng)受住時間的檢驗,成為購房中的一大敗筆。調(diào)查消費者前10年的購房歷程,本報記者總結(jié)出由區(qū)位、開發(fā)商、產(chǎn)品形態(tài)等引發(fā)的十大市場教訓(xùn),期望能為即將在秋季房交會上置業(yè)的購房者提供參考。
教訓(xùn)
1選錯區(qū)位
購房區(qū)位,要緊跟城市發(fā)展的方向
小唐和小王是一個單位的同事,同在市中心上班。2001年,他倆幾乎在同一時段購房。經(jīng)過一段時間的踩盤后,小王以36萬元的總價通過銀行按揭在中海名城購買了一套100余平方米的房子,其主要理由是自己非?？春眠@個項目的開發(fā)商,政府的規(guī)劃會往該區(qū)位發(fā)展,房屋未來的升值空間很大。小唐則認為這里形同"農(nóng)村",過于偏遠,最終以23萬元左右的總價在北一環(huán)附近買了一套100平方米的二手房,理由是能住在市中心、小區(qū)環(huán)境不錯、現(xiàn)房即買即住、價格便宜。
5年后,小唐發(fā)現(xiàn)這套房子不適合自己的居住需求而重新置業(yè),這套二手房的成交價不過50萬元。而小王當初所買的房屋價值已升到了100萬元。小唐跟著也在中海名城買了一套100萬元的房子,就因為選錯區(qū)位,他比小王多付出了數(shù)十萬元。
專家點評:購房如何挑選到更有升值空間的區(qū)位?21世紀不動產(chǎn)成都區(qū)域分部總經(jīng)理助理舒寧表示,買房選區(qū)位一定要看清政府的規(guī)劃和城市發(fā)展趨勢;其次要看居住小區(qū)的大環(huán)境和小環(huán)境是否舒適;再次要看該區(qū)位交通是否便利,比如生活條件是否完善。從長遠的眼光來看,盡可能選擇政府已重點規(guī)劃的具有發(fā)展前景的居住區(qū),盡可能買到地鐵、快鐵沿線且性價比較高的優(yōu)質(zhì)物業(yè)。
教訓(xùn)
2選錯品牌
看開發(fā)商,須注重品質(zhì)與責任
2004年,確定購買一套房子的譚小姐經(jīng)過多次考察后,非?？春萌f科城市花園和附近某開發(fā)商開發(fā)的A盤。當時萬科城市花園開盤均價約為4000元/平方米,但A盤僅為3000元/平方米?？紤]到買一套上百平方米的房子可以節(jié)省十幾萬元,譚小姐再三猶豫之下最終選擇了購買A盤。居住了兩年多時間后,譚小姐便發(fā)現(xiàn)所在小區(qū)不僅環(huán)境差、物業(yè)管理不善,而且所買房子質(zhì)量很有問題,只好再次置業(yè)。但令譚小姐十分郁悶的是,所購房子的銷售成交價僅為4500元/平方米,但萬科城市花園的價格卻超過了7000元/平方米。
專家點評:富房不動產(chǎn)相關(guān)負責人認為,開發(fā)商的品牌差異與物業(yè)管理水平,對房屋后期的升值空間影響是非常大的。一個優(yōu)秀的品牌開發(fā)商所精心打造的樓盤,比周邊普遍樓盤的價格往往要貴得多,但由于房屋品質(zhì)與物管水平不在一個水平線上,后期升值空間懸殊也會隨著時間的推移而越來越大。因此購房時要盡量選擇重責任、信譽好、物管水平較高的開發(fā)商。
教訓(xùn)
3園林陷阱
選擇園林,切忌片面"貪貴求洋"
2006年,成都樓市開始刮起了一股"洋氣十足"的園林風。當年,市民蔣女士看中了羊西線一個自稱是"南亞風情"的大盤,最令她心動的是,該盤以300萬元的巨資引進了一大批的假檳榔,而且還種植了大量名貴的樹種。未料一年多的時間后,這批假檳榔因水土不服全部枯死了,而密集的綠樹又招惹來了大量的蚊蟲。
專家點評:四川省林業(yè)科學(xué)研究院資深植物專家稱,近年來成都社區(qū)園林景觀的各種流派風格泥沙俱下,很多社區(qū)景觀真正帶給業(yè)主的感覺是"照貓畫虎"。當前大量的樓盤盲目依照"什么時尚造什么,什么好看建什么"的原則,進入片面追求樓盤品質(zhì)的誤區(qū),有些開發(fā)商片面追求名貴樹種或"洋植物",但很多熱帶植物都是"大家伙",又是長途運輸,不易成活,在后期維護上也存在大問題,無法幫助這些熱帶樹種安全過冬。在資源配置上應(yīng)充分體現(xiàn)自然規(guī)律,多打"鄉(xiāng)土牌",力求實現(xiàn)更大的居住價值與高水準的審美情趣。
教訓(xùn)
4水景敗筆
選擇水景,需警惕水景變"水患"
2007年,喜歡親水的小劉被城東某樓盤的一則廣告所吸引---"成都最大的親水社區(qū)"。據(jù)介紹,該小區(qū)水景面積寬達10余畝,各種各樣的水景應(yīng)有盡有。然而,交房入住不到半年時間,小劉發(fā)現(xiàn)小區(qū)池塘里的水開始發(fā)臭,此后開發(fā)商基本沒換過水,當初美麗動人的水景反而成了小區(qū)景色的一大敗筆。尤其是到了夏天,死水更是奇臭無比,所招惹的蚊蟲更是令人難以忍受。
專家點評:成都市水資源專家表示,上世紀90年代盛行于歐 教訓(xùn) 5"入戶"誤區(qū) 入戶花園,要注重美觀適用
2006年8月,楊先生在選房過程中得知,購買帶有入戶花園的房子當時非常流行。根據(jù)朋友介紹,他來到城西某大盤看房時發(fā)現(xiàn),這個樓盤基本上每戶都設(shè)計了寬大的入戶花園,便當即買了下來。在當時看來,入戶花園最大的益處是入戶前在入戶門與客廳之間形成過渡,使客廳不與外界直接接觸,增加了家庭的私密性;將花園帶入每戶居室內(nèi),出門或回家前都能欣賞花園美景。此外,入戶花園還能享受半贈送的面積。
然而,當楊先生收房裝修后問題就出來了。首先,入戶花園裝修異常講究,給植物澆水時極易滲水,浸濕樓上樓下的帶電線路,容易釀成安全事故。同時,濕景的水難以自動循環(huán)而易于招惹蚊蟲,滋生細菌。其次是入戶花園光線較差,無法給花草供應(yīng)充足的陽光,但植被和花草卻非常講究。再次是中小戶型的入戶花園往往不具足夠的寬度,放鞋、雨傘等物后很擁擠,行走不太方便。此外入戶花園改造帶來的質(zhì)量隱患也讓物業(yè)公司大傷腦筋,隨著樓齡的增加,隱患是不堪想象的。
專家點評:中國建筑西南設(shè)計院總建筑師趙擎夏教授稱,入戶花園起源于上世紀90年代末期的深圳、廣州等沿海一帶,此后逐漸吹入內(nèi)陸,2002年出現(xiàn)在成都樓市。然而,成都平原位處盆地,光線及日照都很有限,并不適合做入戶花園,尤其是90平方米以下的中小戶型,入戶花園太浪費面積。這種戶型在功能上存在著誤導(dǎo)消費者的嫌疑。當前這種戶型已不新鮮,提醒購房者慎買入戶花園。
購房小貼士：買房殺價學(xué)問之24招砍價全攻略
“漫天要價，就地還錢”，意思是說：講價要狠，心軟則敗。
殺價是一門大學(xué)問，它如三軍作戰(zhàn)，攻心為上。大至外交談判，小到日常買菜，都要講價還價一番。因此掌握一些講價技巧，不但可以為自己省錢，而且還能自得其樂。
但買房子的不同之處在于，買賣雙方是內(nèi)行與外行之間的較量。由于對方多是賣場高手，而購房者充其量是業(yè)余愛好者，往往處于不利地位。但話雖如此，咱們也大可不必單長人家的威風，倒是更應(yīng)學(xué)會“在戰(zhàn)略上藐視敵人，在戰(zhàn)術(shù)上重視敵人。”
買房殺價二十四招
第一招：不要表露對物業(yè)有好感，讓對手不知道你的意圖，無法爭取主動。
第二招：告知對方已看中其他物業(yè)并付定金，看對手是否愿意開出更有吸引力的價格。
第三招：告知對方已看中其他物業(yè)并已付定金，但亦喜歡此物業(yè)，是否能再便宜點以補償已付出不能退還的定金。
第四招：告知對方已購置物業(yè)，但要等現(xiàn)有物業(yè)出售后才能買，因此要求賣方在付款方法上再優(yōu)惠些。
第五招：不停地找物業(yè)的缺點，要求降價。
第六招：告知自己很滿意，但家人有其他的想法，如果房價便宜則可以解決問題；或者表現(xiàn)出強烈的購買欲望，迫使對方降價格。
第七招：告知準備一次性付款，要求最優(yōu)惠的價。
第八招：帶著5000元，說只要售價合適就馬上決定購買。
第九招：如果實在談不下去，不防抬腿就走，讓賣方擔心失去你這個有強烈購買欲的客戶。
第十招：與其他物業(yè)的價格作比較，要求對方再降價。
第十一招：告知能力有限買不起，要求再便宜一點。
第十二招：告知資金在外地或外國，購房款需慢慢支付，以爭取更優(yōu)惠的付款條件。
第十三招：告知物業(yè)管理費太貴，不能支付，要求送物業(yè)管理費。
第十四招：告知自己現(xiàn)金積壓在股市或其他生意上，想購置房子，但希望付款條件或售價能更優(yōu)惠些。
第十五招：告知這房子是別人送給自己的，自己不想掏錢買，因此預(yù)算有限，就這么多錢，不賣就算了。
第十六招：告知從朋友處已知有多少優(yōu)惠，要求同樣的待遇。
第十七招：告知自己沒有找代理行，直接與開發(fā)商交易希望能免傭金。
第十八招：與談判人員、銷售人員成為朋友，憑交情爭取拿到該項目的最優(yōu)惠的價格。
第十九招：找多位不同的銷售代理，試探銷售價的最低價，或聲東擊西，探知更便宜的價格。
第二十招：要求開發(fā)商給毛坯房的價，同意后再要求提供裝修。
第二十一招：先選一個比較次一些的單元把價格談好，再要求以同樣的價格買更好的單元。
第二十二招：告知自己買此物業(yè)主要想用于出租，但因自己不在國內(nèi)也沒有時間，借此提出是否能幫助出租事宜，并要求送裝修及家電。
第二十三招：告知自己有不少朋友也會跟著自己買，只有最優(yōu)惠的價格才能帶來更多買家。
第二十四招：記住，比購房者的時間更寶貴的是房產(chǎn)商的時間，故意拖延時間，慢慢磨，主動權(quán)在自己手上，每次都要求更便宜的價格。切勿因擔心“過了蘇州無艇搭”，而急于下訂。
購房4對策 年輕人如何在工作兩年后就能買房？
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年輕人作為推動時代潮流的掌舵者被推上了寶座，然而年輕人買房的命運猶如完成一項歷史性變革一樣，既需要完成自身質(zhì)的蛻變，又要面對殘酷的現(xiàn)實命運。
年輕人買房成了一個時代主題，那關(guān)于年輕人買房有哪些要說的呢？
標題有兩層含義，既可當成反問句理解成工作兩年就買房不太現(xiàn)實，也真正提問了如果非要買房該怎么辦。時下雖然房價有了低頭的跡象，然而買房對于大部分工薪階層來說仍然是高不可攀。
盡管如此，似乎缺的只有好樓盤，而從來不乏買房需求者。經(jīng)常有人抱怨工作都兩年了到現(xiàn)在還買不起房，我可以說這完全是正常現(xiàn)象。當然世上任何事都沒有絕對，工作兩年內(nèi)買房也絕非人間奇跡。這樣說當然也不是鼓勵剛參加工作的年輕人過早的加入“房奴”行列，而是針對那些收入不高但又不得不買房或從心理上接受不了不買房的準購房者們，應(yīng)該認真的補一課。
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根本原則：有多少錢辦多少事
俗話說，有多少錢辦多少事。
剛畢業(yè)兩年的朋友千萬別忘了自己有多少分量，對于現(xiàn)在那些月收入7-8千的高級白領(lǐng)們面對高房價都如同鏡中花水中月，也只能望房興嘆，所以要想在這樣的大環(huán)境下，在這樣的大城市里買套房子絕不是兒戲，更不要報過多和過大的希望，因為一般人工作兩年的月收入即使你不吃不喝，也只能買到大約零點幾平米的房子，不比不知道，一比嚇一跳。
始終要把握的原則就是：有多少錢辦多少事，千萬不要異想天開。
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一定要學(xué)會理財
對于剛剛參加工作的年輕人一般工資還不太高，但是千萬不要抱著“我沒財可理”的觀念，要知道，“你不理財，財不理你”，理財要從現(xiàn)在開始，并長期堅持，才能達到梳理財富增值生活的目的。
要想工作兩年內(nèi)就買房不會理財單靠工資買房是不太現(xiàn)實的。如果你沒有金融資產(chǎn)，主要資產(chǎn)累積靠每月工資收入。這樣在投資品種選擇上就會受到一定限制，可以購買銀行穩(wěn)健型期限1-2年的理財產(chǎn)品，假如現(xiàn)在每月結(jié)余4000元，每月拿出75%即3000元，做基金的定投，另外25%即1000元，用作儲蓄投資。
當然在日常生活中應(yīng)避免非理性消費，培養(yǎng)良好的理財習慣……
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最好買小戶型的二手房
對于這個層次的購房者來說，如果想通過貸款方式買房，首先在選擇房源時就應(yīng)當有所注意，目前地理位置較好的一手房源大都價格不菲.
所以對于收入平平的工薪階層來說與其因為承受較大的還款壓力而手忙腳亂，不如選擇一款價格適中的小戶型二手商品房。這樣還可以適當?shù)慕档褪赘犊顗毫ΑＫ砸胗蟹孔?，而且不至于給生活造成太大壓力，最好選擇小戶型的二手房。
而且到時候兩居室的二手房也是過渡的好選擇，只要樓齡、地段、周邊條件不是太惡劣，再次轉(zhuǎn)手一般都不困難。你有多少存款決定你有多大的首付能力，不管你有多少存款（只要不是大款），畢竟你只有幾千元的工薪，所以像北京市內(nèi)的房子連想也不用想了。
除了小戶型幾乎沒得選擇，目前，90平米以上的房屋規(guī)定最高只能貸到評估價的70%，也就是說如果購買一套110平米，總價90萬左右的房屋，購房者最低也要支付近27萬元的首付款。
這對于收入不高的購房者來說，無疑是一個挑戰(zhàn)。同時，在還款時，銀行要求借款人工資必須是月還款額的2倍或以上，所以這一點也限制了購房者對高總價房屋的選擇。以一套50萬元的房屋為例，假設(shè)貸款35萬，年限20年，還款方式等額本息，那么借款者月還款額約為2500元，而這就要求他的收入最少在5000/月以上。所以，對于普通的工薪階層來說，應(yīng)該選擇較為穩(wěn)妥的貸款額度和年限，同時在還款方式時也應(yīng)該選擇比較大眾的等額本息還款法。
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郊區(qū)置業(yè)升值潛力足
如果你的錢不能在市區(qū)買房，也不能在市區(qū)買一套二手房，甚至哪怕一個小戶型的二手房都買不起，那么你還有買房的強烈愿望的話，最好去郊區(qū)買房了。
所以對于剛參加工作兩年就像買房的人，在郊區(qū)買一套小戶型的房子是最好的選擇了。隨著城市化進程的不斷加快，市區(qū)可用的土地資源越來越少，只能向郊區(qū)發(fā)展。這是國內(nèi)城市發(fā)展的一個基本軌跡。
所以，城區(qū)工作、郊區(qū)置業(yè)，將成為一二線城市的一個方向。但別忘了，一定時間內(nèi)你是要為郊區(qū)置業(yè)付出沉重代價的。
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