陳寶存：租十年房與還十年房貸，哪個(gè)劃算？
很多工作在北京，但是工資收入并不高的外地年輕朋友問我，到底我們是買房好還是租房好？還是現(xiàn)在租住在北京創(chuàng)造機(jī)會(huì)，收入穩(wěn)定并且有相關(guān)實(shí)力之后，到二三線城市居住發(fā)展？我一般先給他們算筆賬。
首付三成，如果你選擇的是60平米小戶型（我認(rèn)為你除非有強(qiáng)大的實(shí)力否則還是循序漸進(jìn)的解決住房升級(jí)問題的好），按國(guó)家統(tǒng)計(jì)局城調(diào)隊(duì)和北京市統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，2010年5月份，北京市房屋銷售價(jià)格環(huán)比下降0.1%。其中，商品住宅期房均價(jià)按環(huán)路分，1至5月與前4個(gè)月相比，四環(huán)以內(nèi)、五環(huán)至六環(huán)繼續(xù)上漲，分別達(dá)到34620元/平方米和14799元/平方米，四環(huán)至五環(huán)，六環(huán)以外均出現(xiàn)下降，尤其是四至五環(huán)期房均價(jià)較前4個(gè)月下降近千元。
為了暫時(shí)居住，我們假定選擇15000元/平米的樓盤購(gòu)買，總價(jià)90萬(wàn)，首付三成27萬(wàn)，貸款63萬(wàn)，20年期限，月供4171.65元，還款總額1001197.15元，應(yīng)付利息371197.15元。十年的時(shí)間應(yīng)還本息500598元。那么此套房產(chǎn)的一半產(chǎn)權(quán)已經(jīng)實(shí)際是歸你了。即使按照70年產(chǎn)權(quán)計(jì)算，你享用的時(shí)間可以延至60年之后，也就是說(shuō)25歲左右的你，85歲時(shí)這套房產(chǎn)還是屬于你的。當(dāng)然，所謂的住房70年產(chǎn)權(quán)僅僅是目前土地管理法條件下的過渡，而無(wú)償續(xù)期還是有償續(xù)期已經(jīng)走入研究者的視野。我相信，私有產(chǎn)權(quán)的住房最終的使用年限將是永久的。也就是說(shuō)，你的住房資產(chǎn)是可以后代繼承的。你奮斗到45歲，此房產(chǎn)全部歸于你名下，相當(dāng)于給自己成年的子女創(chuàng)造出財(cái)富，至少，他們不會(huì)再為居住發(fā)愁。這是相對(duì)保守的觀點(diǎn)。當(dāng)然，按現(xiàn)在的拆遷改造速度看，很難有房產(chǎn)有70年不拆的。但是，各個(gè)城市的土地供應(yīng)局限下的拆遷改造，不要擔(dān)心拆遷補(bǔ)償連一套60平米的住房也享受不到。這就是我所謂的永久續(xù)期。
所以買房總比租房劃算，這是先決條件。
當(dāng)然如果是二三線城市，房?jī)r(jià)總價(jià)不會(huì)這么高。但是月供能力也沒有那么高。所以，你可以選擇在北京買一套小戶型公寓先住著，有實(shí)力的話，如果你想在退休之后和兒女居住的更近一點(diǎn)的話，應(yīng)該到北京周邊的河北省環(huán)北京的七環(huán)區(qū)域買大房。對(duì)于未來(lái)的交通，更是不必要擔(dān)心的。北京周邊的中小城市和城鎮(zhèn)，與北京的時(shí)間距離將越來(lái)越縮短。而居住在北京的局限性，將隨著不可避免的大城市病而規(guī)避。這也是前文我所說(shuō)的“北京置業(yè)新時(shí)尚—租四環(huán)買七環(huán)房開中高檔轎車”的意思。
那么以北京周邊中小城市的中位價(jià)格廊坊市目前的房?jī)r(jià)6000元計(jì)算，購(gòu)買一套100平米的小三居或者大二居，以20年的貸款年限計(jì)算，月供2580元。而北京十二五規(guī)劃，城鐵將延伸至七環(huán)等保定廊坊區(qū)域。
組合起來(lái)，北京小戶型60米的月供4200元加上廊坊月供2600元，總計(jì)6800元搞定。你已經(jīng)有了兩套房產(chǎn)。努力是值得的。
如果租房的話，望京區(qū)域50—80平米的二室租金今年大約2500至3000元。那么十年租金大約40萬(wàn)左右，這是不考慮租房?jī)r(jià)格的上漲因素。數(shù)據(jù)顯示，即使是最低點(diǎn)的2008年，北京房租平均價(jià)格達(dá)到2147元/月，與07年同期相比漲幅達(dá)到17%，而10年6月的資料顯示，北京、沈陽(yáng)、杭州等城市的租賃市場(chǎng)房租均出現(xiàn)上漲勢(shì)頭。天津、大連、沈陽(yáng)等城市的房租漲幅超過10%；北京房租價(jià)格更是同比上漲20%以上，部分地段好、交通方便的房源漲幅高達(dá)50%。
那么如果十年平均租金漲幅達(dá)到每年10%的增速，租房成本更高。
實(shí)際上租房最大的不劃算，相當(dāng)于給買房投資人還月供，自己到頭來(lái)一無(wú)所得。這是基于房?jī)r(jià)上漲的趨勢(shì)考慮。而長(zhǎng)期來(lái)看供求市場(chǎng)的情況，與通脹因素、收入的增長(zhǎng)共同影響，房?jī)r(jià)長(zhǎng)期是看漲的。
再有就是房貸本金，不會(huì)隨著人民幣的貶值和收入絕對(duì)數(shù)的不斷增高而改變。不用擔(dān)心的是銀行隨意變更房貸基數(shù)，而房貸利息也將一直低于其他商業(yè)貸款的利息，此類貸款不用沒有道理。也許目前的月供6800小兩口還感覺到壓力，但是隨著你們經(jīng)驗(yàn)和實(shí)力的增長(zhǎng)，收入穩(wěn)定上揚(yáng)是可以預(yù)見到的。特別是北京這座城市的機(jī)會(huì)還是相當(dāng)多的，這也是人流大量涌入北京的主要原因。
籌劃計(jì)算好自己的投資很重要。而房產(chǎn)投資我們看到的是政策的強(qiáng)力抑制，而常識(shí)是，越抑制的領(lǐng)域，越有投資的價(jià)值。
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