目前在低溫市場(chǎng)狀態(tài)下，北京的二手房買(mǎi)賣雙方入市積極性開(kāi)始回落，新增供需低迷。加之大量限競(jìng)房入市，供求關(guān)系正在發(fā)生逆轉(zhuǎn)，從而導(dǎo)致二手房成交量和價(jià)格都出現(xiàn)明顯下降。
中房報(bào)記者 盧泳志 北京報(bào)道
在經(jīng)歷了上半年的短暫回暖后，北京二手房市場(chǎng)正在迎來(lái)新一輪調(diào)整，成交量大幅下滑，成交周期延長(zhǎng)，價(jià)格也開(kāi)始出現(xiàn)明顯松動(dòng)。
北京市住建委的數(shù)據(jù)顯示，10月份北京二手住宅整體網(wǎng)簽量?jī)H為8879套，是今年3月份以來(lái)的最低位，環(huán)比上月下降了42%，再次跌進(jìn)單月成交萬(wàn)套以內(nèi)。
在成交量大幅下挫的同時(shí)，成交價(jià)格也出現(xiàn)明顯下降。貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示，10月北京二手房均價(jià)下跌至61103元/平方米，環(huán)比下跌1.2%。其中，大興、豐臺(tái)、朝陽(yáng)三個(gè)區(qū)跌幅最大，分別下跌4.9%、3.7%、3.5%。
記者實(shí)地走訪發(fā)現(xiàn)，很多中介門(mén)店白天門(mén)庭冷落，甚至晚上還要拿著LED廣告牌去小區(qū)里“擺攤”。
“過(guò)去店里櫥窗幾乎是每周更換一遍新的房源信息，現(xiàn)在的情況變成了每周更換一輪價(jià)格，而房源還是那些房源?！蔽挥诒本?a tjurl="http://house.ifeng.com/search/a2.shtml" jump="true" target="_blank" style="border-bottom:1px dashed #333;color:#225599;font-weight:bold">朝陽(yáng)區(qū)管莊附近的麥田房產(chǎn)中介銷售人員向記者描述的這個(gè)有意思的現(xiàn)象，反映了當(dāng)下北京二手房市場(chǎng)的真實(shí)狀況。
貝殼研究院首席市場(chǎng)分析師許小樂(lè)向記者表示，目前在低溫市場(chǎng)狀態(tài)下，北京的二手房買(mǎi)賣雙方入市積極性開(kāi)始回落，新增供需低迷。加之大量限競(jìng)房入市，供求關(guān)系正在發(fā)生逆轉(zhuǎn)，從而導(dǎo)致二手房成交量和價(jià)格都出現(xiàn)明顯下降。
成交量驟降
二手房價(jià)格實(shí)質(zhì)性下跌
近日，記者來(lái)到豐臺(tái)區(qū)方莊一家我愛(ài)我家門(mén)店，在和房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人攀談的一小時(shí)內(nèi)，竟然沒(méi)有一位客戶進(jìn)店。房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人孟曉（化名）告訴記者，最近店里的客人非常少，有時(shí)候半天都不會(huì)有人來(lái)咨詢。
“一個(gè)月前還不是這個(gè)樣子，那時(shí)候價(jià)格還相對(duì)高一些，最近很多業(yè)主開(kāi)始接受砍價(jià)甚至主動(dòng)降價(jià)?！泵蠒哉f(shuō)，他手里有幾套70多平方米的兩居，價(jià)格已經(jīng)降至400多萬(wàn)元，相當(dāng)于5萬(wàn)多元/平方米，這在9月份之前幾乎是不可能的。
與此同時(shí)，位于大興區(qū)高米店的保利茉莉公館也出現(xiàn)實(shí)質(zhì)性降價(jià)，據(jù)鏈家房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人安雪（化名）介紹，該小區(qū)80多平方米的兩居2017年就可以賣到500萬(wàn)元以上的價(jià)格，如今業(yè)主已經(jīng)接受以450萬(wàn)元的價(jià)格出售。
安雪是這家門(mén)店的老員工，據(jù)她介紹，2016年保利茉莉公館的兩居就已經(jīng)賣到400多萬(wàn)元了，做夢(mèng)也沒(méi)有想到房?jī)r(jià)還能回到兩年前。“很多房東把房子掛在我們這兒，一兩個(gè)月都賣不出，沒(méi)辦法只能降價(jià)?！卑惭o(wú)奈地說(shuō)。
為了置換一套城里的房子，家住黃村的張小姐9月底把自己的房子掛牌，但一個(gè)多月了仍未賣出，“這讓我感到很意外，中介的小伙跟我說(shuō)最近市場(chǎng)環(huán)境不好，勸我把價(jià)格再調(diào)低些，我在猶豫還要不要今年換房?！彼f(shuō)。
傍晚時(shí)分，在朝陽(yáng)區(qū)管莊附近的某小區(qū)內(nèi)，記者發(fā)現(xiàn)有兩位房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人站在一個(gè)LED廣告牌前，雙手緊緊地插在褲兜里。其中一位女士告訴記者，他們是麥田房產(chǎn)的員工，最近生意非常不好，店長(zhǎng)發(fā)動(dòng)所有員工到小區(qū)里“擺攤”。
麥田房產(chǎn)首席市場(chǎng)分析師張葉松認(rèn)為，從近幾個(gè)月北京二手房價(jià)格走勢(shì)來(lái)看，伴隨著交易量的高位滑落，掛牌價(jià)在下半年以來(lái)也呈現(xiàn)出持續(xù)降低的走勢(shì)。進(jìn)入10月份，市場(chǎng)活躍度明顯減弱，需求量降低，價(jià)格亦呈現(xiàn)持續(xù)小幅下滑。
貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示，10月北京全市二手房成交均價(jià)為61103元/平方米，環(huán)比下跌1.2%，連續(xù)兩個(gè)月環(huán)比下跌。10月成交的城區(qū)分布回歸9月之前的常態(tài)水平，在城四區(qū)占比回升的基礎(chǔ)上，均價(jià)的下跌是實(shí)質(zhì)性松動(dòng)。
此外，11月第一周，北京二手住宅鏈家成交均價(jià)5.97萬(wàn)元/平方米，環(huán)比跌幅達(dá)2.8%，是2018年以來(lái)剔除受節(jié)日、政策等因素影響之外的周度跌幅最大值。
市場(chǎng)需求低迷
成交周期延長(zhǎng)
目前購(gòu)房者觀望情緒濃厚，市場(chǎng)成交節(jié)奏放緩。9月公積金政策調(diào)整后，市場(chǎng)購(gòu)買(mǎi)力尤其是首置剛需購(gòu)買(mǎi)力被進(jìn)一步削弱，市場(chǎng)遇冷較為明顯，客戶入市積極性下降。
“當(dāng)初多個(gè)客戶搶同一套房源的場(chǎng)景很久沒(méi)出現(xiàn)了，現(xiàn)在反而是業(yè)主經(jīng)常主動(dòng)跟我溝通價(jià)格?！蔽覑?ài)我家的孟曉告訴記者，這個(gè)月的業(yè)績(jī)恐怕又沒(méi)有著落了，市場(chǎng)好的時(shí)候每天能完成好幾單業(yè)務(wù)，現(xiàn)在有時(shí)候幾天都沒(méi)有一單。
麥田房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人則向記者描述了一個(gè)有意思的現(xiàn)象，“過(guò)去店里櫥窗幾乎是每周更換一遍新的房源信息，現(xiàn)在的情況變成了每周更換一輪價(jià)格，而房源還是那些房源?！?/p>
鏈家研究院數(shù)據(jù)顯示，10月新增帶看客源量環(huán)比下滑1.3%，核心500盤(pán)7天帶看比例繼續(xù)下探至7.8%。由于客戶不斷觀望，業(yè)主賣房換房也較為困難，買(mǎi)賣雙方成交周期延長(zhǎng)至2017年以來(lái)的歷史高位。
受市場(chǎng)需求低迷影響，10月調(diào)價(jià)中漲價(jià)房源占比繼續(xù)下降至10%，低于去年同期水平，接近“3·17”調(diào)控以來(lái)最低值。新增掛牌均價(jià)亦呈現(xiàn)出下跌趨勢(shì)，10月環(huán)比下跌0.8%。在成交環(huán)節(jié)，業(yè)主繼續(xù)讓步，議價(jià)空間進(jìn)一步擴(kuò)大到4.6%。
諸葛找房首席分析師陳雷向記者表示，目前北京存量房市場(chǎng)房源充足，從近期二手房市場(chǎng)的微觀表現(xiàn)來(lái)看，新增置業(yè)需求后續(xù)乏力。盡管不少業(yè)主開(kāi)始主動(dòng)降價(jià)拋房，但買(mǎi)房人觀望情緒比較重，真正下手的還是少數(shù)。
限競(jìng)房入市
市場(chǎng)供求發(fā)生逆轉(zhuǎn)
2016年下半年以來(lái)，為了抑制地價(jià)和房?jī)r(jià)上漲，北京在土地出讓環(huán)節(jié)推出“限房?jī)r(jià)、競(jìng)地價(jià)”政策。隨著今年大量限競(jìng)房入市，北京市場(chǎng)供求關(guān)系正在發(fā)生逆轉(zhuǎn)。
許小樂(lè)表示，10月份限競(jìng)房項(xiàng)目集中入市，批準(zhǔn)上市房源5000余套，環(huán)比增加33%，將分流部分二手房市場(chǎng)需求，這種情況未來(lái)還會(huì)持續(xù)一段時(shí)間，預(yù)計(jì)11月二手房成交量?jī)r(jià)將繼續(xù)保持低位。
從整體供應(yīng)來(lái)看，中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，截至目前，北京年內(nèi)商品房住宅供應(yīng)套數(shù)已經(jīng)達(dá)到了32635套，這也是最近3年第一次超過(guò)3萬(wàn)套。而2017年同期住宅供應(yīng)量只有20269套，年內(nèi)供應(yīng)量同比增幅達(dá)到了61%。
“每年年底二手房都會(huì)受到新房的影響，今年整個(gè)市場(chǎng)低迷，沖擊相當(dāng)大?！必悮ふ曳康囊晃回?fù)責(zé)人向記者表示，開(kāi)發(fā)商為了完成銷售目標(biāo)，他們就會(huì)對(duì)樓盤(pán)進(jìn)行降價(jià)促銷，以期快速銷售快速回款。
二手房方面，10月份麥田二手房新增房源量環(huán)比上升25%，而新增客源量?jī)H環(huán)比上升9%，新增帶看量和上個(gè)月也只是上升了4%。張葉松表示，目前新增客房比為2.0，處于近一年來(lái)的最低水平，說(shuō)明當(dāng)前二手房市場(chǎng)在新增供需方面呈現(xiàn)供大于求的態(tài)勢(shì)。
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為，因?yàn)橛写罅康姆吭垂?yīng)，各種調(diào)控政策也繼續(xù)嚴(yán)格執(zhí)行，在過(guò)去一年多通過(guò)各種約束性政策抑制市場(chǎng)高溫后，后續(xù)市場(chǎng)將逐漸進(jìn)入供應(yīng)加量周期。
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