顛覆傳統(tǒng)
對(duì)于這個(gè)復(fù)雜的城市系統(tǒng)的開發(fā)成本以及高密度建筑的居住感受，馮侖的看法很樂觀?！瓣P(guān)鍵還是要轉(zhuǎn)變觀念?！瘪T侖說，“以前大家都住大院，住平房，現(xiàn)在住樓房不也挺習(xí)慣嗎？以前覺得派出所必須在大院里，你要是去香港看看，派出所在樓上的多了去了。把一些功能搬到樓上只是個(gè)技術(shù)問題而已。金沙上面能游泳，其實(shí)在上面游泳更舒服。以前的問題是樓的功能設(shè)計(jì)得太復(fù)雜，你會(huì)記不住，找不著，但現(xiàn)在互聯(lián)網(wǎng)這么發(fā)達(dá)，都是點(diǎn)對(duì)點(diǎn)的管理，一個(gè)物業(yè)里面有5—8種功能都能管理得很好。像華爾街英語這類培訓(xùn)學(xué)校，放到樓上能有什么影響？”
馮侖認(rèn)為立體城市比傳統(tǒng)開發(fā)模式兩方面成本是更低的：一是不用大規(guī)模圈地建房，土地成本就降低了；二是融資成本也低?！俺呓ㄖ芾碣M(fèi)高一點(diǎn)，但也有自己的盈利模式，比如環(huán)球金融中心一年旅游收入2億元?！?/p>
技術(shù)層面，馮侖說，“現(xiàn)在的蓋樓技術(shù)，1100米不成問題，500米以內(nèi)只是常規(guī)技術(shù)。迪拜塔這么高，57秒就到頂了。超高層的消防也有現(xiàn)成的經(jīng)驗(yàn)，金茂、環(huán)球金融中心都是有一整套系統(tǒng)解決方案的。”
至于高密度和超高層建筑的居住感受，馮侖認(rèn)為，“關(guān)鍵是要規(guī)劃好”，“全世界建筑密度最高的是芝加哥某區(qū)，1平方公里建了1000萬平建筑。日本大丸有地區(qū)，1.2平方公里建了800萬平。新加坡組屋1個(gè)樓里有2000個(gè)單元。”至于立體城市項(xiàng)目，“成都項(xiàng)目規(guī)劃了1棟300米高的和兩棟200米高的建筑。西安不會(huì)太高，因?yàn)槌鞘幸?guī)模更小，而且對(duì)建筑限高的要求更嚴(yán)格。住宅還是會(huì)安排在100米以下的樓里?！?/p>
產(chǎn)業(yè)先行
馮侖說，在西安項(xiàng)目3.81平方公里的規(guī)劃面積中只有1.57平方公里，也就是大約1/3是開發(fā)建設(shè)，其余是農(nóng)業(yè)，“是幫政府規(guī)劃，蓋房只有1300多畝。”該項(xiàng)目從前期北京陜西商會(huì)過來考察到現(xiàn)在一年多，由于正好和西安推動(dòng)城市化模式創(chuàng)新升級(jí)，田園城市優(yōu)美小鎮(zhèn)的目標(biāo)相吻合，推進(jìn)速度較快，目前已進(jìn)入規(guī)劃招標(biāo)階段。馮侖表示，西安項(xiàng)目一年來所有研發(fā)的環(huán)節(jié)，西安市有關(guān)部門都全程參與了，“成都討論會(huì)他們也都參加了，規(guī)劃思路有幾十個(gè)，他們也都了解。”
而立體城市由于創(chuàng)新較多，目前最大的挑戰(zhàn)是如何與規(guī)劃、土地部門溝通，怎么滿足政府有關(guān)政策和規(guī)章制度的要求，各個(gè)部門怎么銜接，以及產(chǎn)業(yè)引入許可問題?！罢灰谕恋睾鸵?guī)劃方面給予支持，其他的商業(yè)公司都能做。”馮侖說。
立體城市的開發(fā)模式并非遵循傳統(tǒng)的房地產(chǎn)主導(dǎo)的開發(fā)模式，土地一半以上用于發(fā)展產(chǎn)業(yè)。目標(biāo)是50%的人口實(shí)現(xiàn)本地就業(yè)，為此將鼓勵(lì)就業(yè)者在本地買房?！昂诵氖窃诒镜厣习?，避免變成空城。凡在本地就業(yè)的人，買房可以優(yōu)先考慮，給與優(yōu)惠。我們的房子肯定比市場價(jià)低，在里面就業(yè)的人買比在外面買便宜?！?/p>
其中，西安項(xiàng)目的產(chǎn)業(yè)主要將以醫(yī)療健康為主，“我們會(huì)把新加坡醫(yī)療健康全產(chǎn)業(yè)鏈移植引入。我們提供規(guī)劃和物業(yè)，由專業(yè)公司來投資運(yùn)營。這是一個(gè)系統(tǒng)性的項(xiàng)目，我們做我們擅長的，不擅長的就交給別的擅長這個(gè)的專業(yè)公司來做，我們提供基本支持，也就是做一個(gè)接線板。有了租約，還怕找不到業(yè)主？為什么企業(yè)要跟我們對(duì)接，如果讓企業(yè)自己去做，那需要耗費(fèi)大量的精力自己從頭去征地買地蓋房，醫(yī)院征地很麻煩，不如交給萬通，回報(bào)率一定更高?！瘪T侖說。
馮侖表示，之所以做醫(yī)療健康產(chǎn)業(yè)是因?yàn)檫@個(gè)產(chǎn)業(yè)是剛性需求，不會(huì)被淘汰，“其實(shí)對(duì)酒店行業(yè)帶動(dòng)最大的是醫(yī)院的剛性需求。目前中國醫(yī)院的匹配標(biāo)準(zhǔn)一般是一個(gè)醫(yī)院配建1個(gè)酒店，在美國，一個(gè)醫(yī)院能帶動(dòng)14個(gè)酒店，我們只要建三五個(gè)也不算多?！?/p>
至于融資安排，馮侖表示，成都項(xiàng)目已經(jīng)募集的資金近20億元，西安項(xiàng)目還在安排中。但他似乎不太擔(dān)心融資問題，“財(cái)務(wù)上分層次、分階段進(jìn)行，300億是5—7年實(shí)現(xiàn)，一年也就幾十億。我們的基金每天都在做，保證每個(gè)環(huán)節(jié)，每年的幾十億不掉鏈子?！?/p>
例如，醫(yī)療產(chǎn)業(yè)“一般是保險(xiǎn)資金或基金出錢，本來就是長線投資”。目前，醫(yī)療產(chǎn)業(yè)有多家意向合作方，包括美國貝勒、梅奧(MAYO CLIN-IC)、丹麥DDH養(yǎng)老護(hù)理院、丹麥國家基金、英國BOBARTH康復(fù)中心；基礎(chǔ)設(shè)施產(chǎn)業(yè)有法國veolia水務(wù)公司、法國Suez得立滿公司、日本水翼環(huán)境工程有限公司、瑞典恩華特真空管道垃圾收集系統(tǒng)；能源產(chǎn)業(yè)有中國華[0.09 4.44%]電新能源、德國譽(yù)德等；此外，新希望[12.61 1.29% 股吧 研報(bào)]地產(chǎn)、萬通地產(chǎn)[3.25 1.25% 股吧 研報(bào)]、田朔寧的“云立方”等智慧城市也會(huì)參與其中；遠(yuǎn)大的單體建筑合作正在試驗(yàn)階段。
立體城市的團(tuán)隊(duì)還通過設(shè)計(jì)方案競賽，征集了很多天馬行空的規(guī)劃創(chuàng)意，例如老城區(qū)的城市更新改造，“可以把地板架起來，把人搬上去，下面做停車等設(shè)施?！瘪T侖說，目前有十幾個(gè)城市都對(duì)立體城市項(xiàng)目表示了興趣，今后立體城市的團(tuán)隊(duì)會(huì)針對(duì)不同地形和條件研發(fā)出幾十種不同的方案，各個(gè)城市可以像在餐館吃飯一樣菜單式選擇自己想要的方案來開發(fā)。 
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