針對(duì)目前的房產(chǎn)新政，理財(cái)專家表示，銀行提高房貸的首付比例、降低利率優(yōu)惠幅度會(huì)影響購(gòu)房者資金的流動(dòng)性，并加重貸款負(fù)擔(dān)。

 

　　因此，應(yīng)根據(jù)個(gè)人的資金實(shí)力，除了選擇合適的貸款、還款方式外，還要選好銀行，巧用銀行相關(guān)的房貸理財(cái)產(chǎn)品，為自己實(shí)實(shí)在在地減少還款支出。

　　本報(bào)記者趙書生

　　實(shí)習(xí)生陳健 長(zhǎng)沙報(bào)道

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　　巧選銀行 首套房貸利率優(yōu)惠差別大

　　幾乎跑遍了星城各大銀行的小羽發(fā)現(xiàn)，盡管各家銀行對(duì)房貸首付比例的要求相差無(wú)幾，但在首套房貸利率規(guī)定上卻有所不同。從基準(zhǔn)利率到下浮10%、15%或者30%，差別還是比較明顯的。這就意味著，選擇不同的銀行，還款利息總額是不一樣的。只要多問(wèn)幾家銀行，貨比三家，仍可以在一些銀行選擇做直客式按揭或者將按揭轉(zhuǎn)移過(guò)來(lái)，減少利息支出。

　　以50萬(wàn)20年期貸款為例，如果利率下浮15%，總利息支出為295198.73元；如果利率下浮30%，總利息支出則為237205.82元。后者比前者節(jié)省利息支出57992.91元，對(duì)很多家庭來(lái)說(shuō)，這一數(shù)字還是非?？捎^的。

　　如果找到了這樣的銀行，且條件允許，那么恭喜你，趕緊在那里辦理直客式按揭或轉(zhuǎn)按揭吧。所謂直客式貸款，就是銀行直接把購(gòu)房款貸給購(gòu)房者，讓購(gòu)房者把自己的房款首付和獲得的銀行貸款加在一起的總房款一次性付給開(kāi)發(fā)商的貸款模式。

　　房產(chǎn)開(kāi)發(fā)商一般都限定了貸款銀行，但也有很多銀行接受不限樓盤的直客式按揭。據(jù)了解，星城的不少銀行都可辦理直客式貸款。

　　而對(duì)于已辦理住房按揭的客戶來(lái)講，如果對(duì)現(xiàn)在的還款利率不滿意，也可以選擇轉(zhuǎn)按揭，讓自己的房貸“跳槽”到利率較低的銀行。

　　所謂轉(zhuǎn)按揭，是指由新貸款銀行幫助客戶通過(guò)擔(dān)保公司還清原貸款銀行的貸款，然后重新在新貸款銀行辦理貸款。如果你目前所在的銀行沒(méi)有7折利率優(yōu)惠，不妨選擇跳槽，尋找最實(shí)惠的銀行。目前星城大部分股份制商業(yè)銀行為爭(zhēng)取客戶，比較愿意提供轉(zhuǎn)按揭服務(wù)，并能給出更優(yōu)惠的貸款利率。

　　不過(guò)，轉(zhuǎn)按揭有一些費(fèi)用，如擔(dān)保費(fèi)、評(píng)估費(fèi)、公證費(fèi)等，總費(fèi)用一般在千元以上。

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　　巧選方式 不同還款方式利息相差懸殊

　　“房貸主要的還款方式有等額本息和等額本金這兩種。”理財(cái)師建議，收入不同的家庭，最好按自己的實(shí)際償付能力來(lái)選擇還款方式。等額本金還款法的本金保持相同，前期還款壓力較大，此后利息逐月遞減，月還款數(shù)遞減，它適合于承受能力較強(qiáng)、收入較高的家庭。而等額本息還款法的本金則逐月遞增，利息逐月遞減，月還款數(shù)不變，對(duì)于家庭收入偏低、手中還想有流動(dòng)資金的客戶而言比較適用。

　　如果資金充裕，最省錢的方法當(dāng)然是提前還貸。具體有三種不同方式:一種是月供額度不變，縮短還款期限；一種是縮短還款期限的同時(shí)再增加月供；還有一種是減少月供額度。

　　其中，第二種方式是最省錢的提前還貸方式，但增加的還款壓力不容忽視。三種方式各有優(yōu)劣，最好根據(jù)實(shí)際情況選擇，而不要單純看節(jié)省利息的多少。

　　此外，“雙周供”也是減少還款壓力的方式之一。它將個(gè)人按揭貸款由傳統(tǒng)的每月還款一次改為每?jī)芍苓€款一次，每次還款額為原來(lái)月供的一半。其關(guān)鍵在于通過(guò)增加每年的總還款額以達(dá)到加速還款，進(jìn)而節(jié)省利息的目的。這種還款方式比較適合收入和支出都較為穩(wěn)定的個(gè)人或家庭。

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　　巧選產(chǎn)品

　　節(jié)省幾萬(wàn)很正常

　　目前，銀行房貸產(chǎn)品眾多，房貸客戶最好根據(jù)自己的經(jīng)濟(jì)實(shí)力、收入變化情況來(lái)確定一款最適合的房貸產(chǎn)品，節(jié)省房貸開(kāi)支。一般來(lái)說(shuō)，選擇合適的房貸產(chǎn)品節(jié)省幾萬(wàn)甚至十來(lái)萬(wàn)的房貸支出很正常。

　　據(jù)了解，目前長(zhǎng)沙的工行、中行、中信、興業(yè)、廣發(fā)等多家銀行都推出了以存抵貸的理財(cái)產(chǎn)品，提供了投資還貸同時(shí)進(jìn)行的可能。這類產(chǎn)品既能滿足客戶“購(gòu)房置業(yè)”的需求，又能保持客戶資金流動(dòng)性，還能獲取“高利息”收入，可謂是一舉三得。

　　比如工行的“存貸通”，它將個(gè)人貸款與存款相結(jié)合，以同一客戶名下的存款抵扣貸款，為其提供增值收益。凡在工行辦理個(gè)人住房或個(gè)人商用房貸款、貸款余額大于10萬(wàn)元的客戶，貸款剩余還款期大于12個(gè)月，可根據(jù)協(xié)議開(kāi)立存貸通賬戶。在賬戶內(nèi)存款達(dá)到5萬(wàn)元以上，即按固定比例抵扣貸款本金，產(chǎn)生的利息減免作為增值收益按月向客戶支付。抵扣起點(diǎn)為5萬(wàn)元、享受相當(dāng)于貸款利率80%的收益率，增值收益每日計(jì)算，按月返還。

　　同樣，如果手頭有一筆資金，既希望提前還款，規(guī)避加息預(yù)期帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)，減少貸款利息支付的壓力，又希望保持一定貸款額度，應(yīng)對(duì)可能出現(xiàn)的投資機(jī)會(huì)。那么，你可以考慮興業(yè)銀行“存貸寶”。假使客戶貸款50萬(wàn)元，期限為20年，按照當(dāng)前基準(zhǔn)利率下浮15%支付貸款利息，并假設(shè)該利率當(dāng)年不發(fā)生變化，且一年內(nèi)每日存款余額為40萬(wàn)元，則辦理按揭理財(cái)戶頭后當(dāng)年最多可抵沖的利息為12117.60元。