房價還有多少下跌空間
艾經(jīng)緯
有房產(chǎn)項目測算的結(jié)果顯示，當金融中心項目銷售均價下降15%時，
項目整體銷售凈利率為10.83%，仍可實現(xiàn)盈利；
當項目銷售均價下降32.93%時，項目仍能實現(xiàn)盈虧平衡。也就是說，一般地產(chǎn)商的降價容忍幅度在15%~30%，保本是最起碼的。
房價下跌，地產(chǎn)商肯定是哭，購房者肯定是笑，下跌多少會是地產(chǎn)商的承受能力？購房者當然希望房價越低越好。然而，房價會跌多少呢？這很難說，但我們不妨可以從地產(chǎn)商的行為中管窺一斑。
房價會跌多少，其實第一步應該著眼于地產(chǎn)商能降多少，畢竟地產(chǎn)商還是掌握著相當大的主動權(quán)。有媒體發(fā)現(xiàn)，前期幾份上市公司公告以及近期的半年報泄露了地產(chǎn)商的容忍度。
5月下旬，上市公司中天城投在再融資說明公告中，對于房價變動對項目效益進行了測算。
中天城投假設一項目最終銷售均價在正負15%范圍內(nèi)變化時，測算的結(jié)果是，當金融中心項目銷售均價下降15%時，項目整體銷售凈利率為10.83%，仍可實現(xiàn)盈利；當項目銷售均價下降32.93%時，項目仍能實現(xiàn)盈虧平衡。
類似的還有萊茵置業(yè)，該公司對旗下的楓郡項目進行了可行性研究報告，其項目類型主要為住宅，預測的住宅平均銷售價格為10314元/平方米。測算結(jié)果顯示，當項目銷售均價下降15%時，項目整體銷售凈利率為6.39%，仍可實現(xiàn)盈利，當項目銷售均價下降23.22%時，項目將達到盈虧平衡。
也就是說，一般地產(chǎn)商的降價容忍幅度在15%~30%，保本是最起碼的。
但需要說明的是，項目效益測算是動態(tài)的，是預計售價變動對利潤的影響，涉及兩個方面：成本和售價。從成本來講，主要包括土地成本、建安成本等，但是具體到不同的地產(chǎn)項目來說，各個成本環(huán)節(jié)都不一致，回款情況也難以把控，再加上項目之間的價格受到地段、設計等方面影響，也會存在差異。
當然，不同的地產(chǎn)商市場策略不一樣，有些希望周轉(zhuǎn)率高，因而低毛利出手也是很有可能的，某大型地產(chǎn)商內(nèi)部關(guān)于樓盤毛利率的測算和實際統(tǒng)計報告顯示，有些樓盤毛利率甚至不足1%，很讓人驚訝，比賣白菜還要低得多。
所以，鑒于各家地產(chǎn)商具體情況，降價容忍各有差異。
根據(jù)國務院發(fā)展研究中心企業(yè)研究所、清華大學房地產(chǎn)研究所和中國指數(shù)研究院的研究報告，2013年，滬深及內(nèi)陸在港上市的房地產(chǎn)公司毛利率均值分別為34.54%、33.27%。也就是說，在保持盈虧平衡前提下，地產(chǎn)商平均降價三成還是能勉強挺過去的。
此外，根據(jù)巴克萊銀行的研究報告，國內(nèi)大型地產(chǎn)商的凈利潤率在14%左右。
上述是地產(chǎn)商在遭遇市場寒冬時，所能主動接受的降價范圍，但現(xiàn)實中，很多中小地產(chǎn)商已經(jīng)挺不住了，這時也就不是你愿不愿意降價的問題，而是必須得降的問題，而且為了保證現(xiàn)金流，割肉都上演了。
就地區(qū)而言，2014年4月杭州超過20個樓盤降價，這股降價潮已沖擊到別墅等高端物業(yè)，某400平方米的單體別墅總價目前只要300萬元，較于此前售價，相當于打了對折。
還有個典型的地區(qū)，2014年6月根據(jù)相關(guān)統(tǒng)計，廣州番禺在售樓盤數(shù)量為55個，降價盤占據(jù)近三成，有17個之多。
在價格“大跳水”的名單中，最讓人咋舌的當數(shù)全國總價地王項目亞運城 。端午小長假，亞運城山海灣推出70余套特價單位，報價9800元~12500元/平方米。
另一個賺足眼球的樓盤則是華南板塊的萬科歐泊，房價一跌跌回2012年。端午假期前一個周末，該盤推出B5棟新貨，報價15000元~16000元/平方米，與3、4月的開盤價相比，足足降了5000元~6000元/平方米。
以地產(chǎn)商為例，雅居樂應該是最慘的。雅居樂在2010年以5.25億元拿下佛山一商住用地，樓面地價高達7121元/平方米，成為當年區(qū)域單價“地王”。2014年5月，雅居樂佛山地王項目對外銷售資料顯示，以9字頭的售價對外出售，甚至部分特價單位僅8000多元/平方米，相比去年最高的價位幾乎折一半。此外，雅居樂位于常州、成都等多地的項目也出現(xiàn)大幅度的降價。
對于房價會跌多少，筆者沒能找到一個好的研究方法，而且房價各城市之間差異較大，也沒有很好的衡量指標，單純看70個大中城市新建商品住宅價格指數(shù)的話，老百姓肯定又要笑話的，統(tǒng)計指數(shù)離現(xiàn)實太遙遠了。
有些投行預測了，我們看看。渣打銀行中國首席經(jīng)濟學家王志浩2014年6月表示，估計會有一些城市出現(xiàn)硬著陸，像溫州或者是鄂爾多斯那樣，房價跌50%以上，估計有10~20個城市會發(fā)生這種情況。
再看下海外，當年日本泡沫經(jīng)濟造成房價下跌，日本上世紀50年代以后房價一直上漲，而上世紀90年代泡沫破裂之后下降幅度超過60%，甚至很多房子價格下跌90%；美國次貸危機的前期，房價也一直漲，危機爆發(fā)后大幅下降40%多。
摘自《第一財經(jīng)日報》
