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拯救青島郊區(qū)樓市, 僅靠地鐵, 遠遠不夠!

最近,接到保利觀堂一推銷電話。

“高層1萬4千多,地鐵馬上開通,房價要漲?!?/p>

地鐵房不假,可房價真能漲嗎?

且不說那么偏的位置,配套跟不上,價格上也沒競爭力。真拿地鐵當萬能的了!

地鐵1號線和8號線即將運行,但凡是能和地鐵掛上鉤的樓盤,銷售都在朋友圈瘋狂轉(zhuǎn)發(fā)。

最早的3號線開通以后,李滄商圈和新都心的樓盤是最大受益者,房價短時間內(nèi)翻番。

地鐵確實是加分項,可漲價背后是天時地利和人和。11號線就是活生生的例子。

地鐵真能帶火城陽和膠州?

地鐵1號線和8號線終于要來了,年底運營應(yīng)該是沒什么問題了。

地鐵1號線和8號線的開通,對青島樓市影響最大的區(qū)域就是城陽和膠州 了,再就是李滄十梅庵片區(qū)。

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先來看1號線北段,在城陽內(nèi)穿過中心片區(qū)和流亭,給市區(qū)外溢的剛需購房者帶來的便利最大。

因為線路長,跨度大,一定程度上也削弱了便利性。拿剛剛提到的保利觀堂為例,從東郭莊站到李村商圈要在青島北站倒換3號線,總共需要18站,加上等車和換乘的時間,至少需要一個小時。

回到剛才銷售說的房子漲價的問題上。

最近一年時間,城陽的房價波瀾起伏,經(jīng)歷了驟降到回漲再到現(xiàn)在的低迷,目前去化上已經(jīng)出現(xiàn)困局。

再者,1號線早已經(jīng)是板上釘釘,指望著地鐵的開通再拉高一波房價,大概率是不可能的了。

地鐵8號線給膠州內(nèi)部交通帶來的作用也很有限。雖說從膠州去市區(qū)確實方便了,但是,話說回來,有多少在市區(qū)上班的人會選擇在膠州?。?/p>

8號線的最大獲益者其實是紅島的那幾個樓盤,這下夠炒一波的了。都是尾盤了,估計不指望能漲價,能帶來點銷量就不錯了。

其實從1號線和8號線的線路上看,更多影響的還是區(qū)域間的聯(lián)動,加強青島站、青島北站、紅島站、新機場等交通門戶之間的聯(lián)系。

11號線沒能拯救藍谷

地鐵11號線在運營之前,有多少在藍谷買房的投資者盼望著地鐵的開通。因為心里篤定,有了地鐵,藍谷的房價還得漲。

然而,事與愿違,藍谷現(xiàn)在依然是座空城,唯有工地最多。

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地鐵11號線被喻為最美地鐵線路,起始苗嶺路和鰲山灣,途徑北九水。

當初,還真有樓盤打著11號線的旗號吸引在市區(qū)上班的剛需來藍谷買房。不過,坐一趟就知道了,地鐵上最多的是山大的學(xué)生,上班族還真不多。

確實也有嶗山人沖著地鐵11號線在藍谷提前購置養(yǎng)老房的,交房后發(fā)現(xiàn),被“地鐵房”忽悠了。離著200米叫地鐵房,離著2公里還叫地鐵房嗎?

只有地鐵是遠遠不夠的。藍谷的餅很大,大規(guī)劃、大項目也黃了不少,配套至今還是跟不上。

幾波降價后,房價已經(jīng)很有誠意了。

無奈沒了投資客,沒有人口支撐,沒有需求,即使降了很多還是有價無市。

可見,在區(qū)域短板面前,地鐵的能力還是微不足道。

臺東二手房還是涼涼

臺東的例子也很典型,臺東的硬傷里,交通絕對算一個,威海路多堵?開車來過一次的都不會想來第二次。停車多難?轉(zhuǎn)3圈都很難找到一個花錢的停車位。

2號線往泰山路方向的線路開通了整整一年時間了,給臺東帶來的變化卻并沒有想象中那么大,無論是對商圈還是對房價。

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相反,臺東的二手房市場很慘淡。前一陣,有朋友在臺東的一處老破小出手,最后成交單價才一萬五千多,低得離譜。

而對于正在對外出租房子的房東來說,有了地鐵還真不一定是個好事。臺東的房子多以老破小為主,地鐵開通以后,估計有不少周邊的上班族都想搬走了吧。比起住在老破小里,大多數(shù)年輕人還是更愿意沿著地鐵線在遠一點的地方找一個居住環(huán)境好些的房子。

即便有地鐵,同等價位上,優(yōu)先選擇在臺東買房的人還是少數(shù),無論是剛需還是改善。這恐怕是最扎心的了。

除了3號線以外,后來投入使用的2號線,11號線和13號線開通后,除了給出行帶來便利之外,對房價并沒有產(chǎn)生多大的影響,該降價的樓盤還是降了。

“地鐵開通了,房子就不是這個價了?!鼻f不要再被銷售忽悠了。

青島的地鐵網(wǎng)是遲早的事。地鐵是錦上添花,這是事實,但它無法主導(dǎo)這個樓市。

人往哪走,那里才有生機。

文:島城房師傅

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