熟悉老王的人知道，我是一個(gè)不屑于做“標(biāo)題黨”的人。這一次用了這個(gè)看似十分驚悚的標(biāo)題，是因?yàn)檫@個(gè)問題出現(xiàn)后，真的會(huì)對(duì)青島樓市產(chǎn)生巨大的影響。
2020年的最后一天，金融管理部門出臺(tái)銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)貸款集中度管理制度，對(duì)不同類型不同規(guī)模的銀行機(jī)構(gòu)分檔設(shè)置房地產(chǎn)貸款余額占比、個(gè)人住房貸款余額占比“兩條紅線”。前者從40%到12.5%不等，后者從32.5%到7.5%不等。
對(duì)于這個(gè)政策，老王分析過，會(huì)從開發(fā)商融資和低信用、高負(fù)債首置族難貸款兩個(gè)方面影響房?jī)r(jià)。但是今天看了米宅的文章后，老王發(fā)現(xiàn)有一個(gè)重要的影響被我們所忽視了：二手房。
NO. 1｜壹
我們不得不佩服米宅原創(chuàng)團(tuán)隊(duì)的新聞敏感性，這則新聞線索來源于團(tuán)隊(duì)員工的自己買房貸款的經(jīng)歷。
1、評(píng)估價(jià)從去年的28500下降到今年的26500左右；
2、結(jié)合評(píng)估價(jià)等于實(shí)際貸款從7成變成6成；
3、實(shí)際落位過程中貸款還會(huì)再少個(gè)10萬；
4、以前銀行的審批是3個(gè)工作日，現(xiàn)階段延長(zhǎng)到7-8個(gè)工作日，審資料也非常嚴(yán)格；
綜合下來導(dǎo)致的結(jié)果是，實(shí)際貸款倒推，首付相比去年，從實(shí)際大概25%上升到42%左右。
米宅隨后展開了調(diào)查：從1月4日開始，鄭州各銀行二手房放款速率腰斬式下滑，目前已經(jīng)對(duì)二手房買賣邏輯造成了一連串影響。
要知道，雖然2020年鄭州房?jī)r(jià)作為強(qiáng)省會(huì)和力爭(zhēng)成為國(guó)中城市的鄭州，一定是匯集了全省最為優(yōu)質(zhì)的資源。理論上說，鄭州的房子也是河南最為保值的不動(dòng)產(chǎn)。
在這種情況下，鄭州的二手房房貸收緊，那么只能說明一點(diǎn)：在有限的額度之下，開發(fā)商在全力保新房市場(chǎng)。
NO. 2｜貳
昨天，1月份LPR的利率確定。中國(guó)1年期貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率3.85%，預(yù)期3.85%，前值3.85%。中國(guó)5年期貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率4.65%，預(yù)期4.65%，前值4.65%。LPR連續(xù)9個(gè)月不變。
很簡(jiǎn)單，只要能貸出款來，貸款利率負(fù)擔(dān)沒有增加。
但是，我問了一個(gè)銀行的朋友。朋友告訴我：青島某大行今年還一直沒開二手房業(yè)務(wù)，許多銀行的二手貸款額度一兩天就消化完了。
也就是說，在有限的房貸額度之下，減二手保新房這已經(jīng)是各地銀行統(tǒng)一的策略。
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背后的利益邏輯我們不難理解：對(duì)于銀行來說，辦理個(gè)貸，開發(fā)商必須到銀行開戶，存款，網(wǎng)銀等很多業(yè)務(wù)都過來了，個(gè)人辦房貸開卡，買理財(cái)，保險(xiǎn)等，也跟著過來了，綜合收益高。
許多銀行為開發(fā)商做開發(fā)貸，如果開發(fā)商倒了，銀行的日子也不好過。相比開發(fā)商這個(gè)“車”，二手房客戶連“卒”都算不上。
所以，如果“兩條紅線”越收越緊，那么這種趨勢(shì)就不會(huì)改變。對(duì)于青島樓市，絕不是二手房量?jī)r(jià)齊跌這么簡(jiǎn)單。
NO. 3｜叁
眾所周知，2020年是剛改族撐起了樓市。
就拿浮山后來說，新房普遍漲到了3.5萬+，還是有很多項(xiàng)目熱賣，購(gòu)房的主力就是換房族。比方說我一個(gè)弟兄買總價(jià)700多萬的新房，手里只有100多萬現(xiàn)金，這點(diǎn)錢根本沒有認(rèn)籌資格。但是他在二小區(qū)還有一套100平的二手房，在我的建議下迅速出手，這又回籠了300萬的現(xiàn)金。
但是如果二手房賣不掉，他怎么買新房？
我們看去年二手房市場(chǎng)，成交量大漲的背后，是房?jī)r(jià)跌幅位于全國(guó)第二。老王以前說過，降價(jià)能賣出去，市場(chǎng)就壞。但是如果買賣雙方都愿意，但是貸款遲遲辦不下來，那么新房市場(chǎng)能不受影響嗎？失去了換房族，主城改善項(xiàng)目恐怕也難穩(wěn)住。
在年輕人流入不理想的情況下，這或許是一季度青島樓市最大的隱憂。
提醒大家?guī)c(diǎn):手里的老破大和老破小如果有人要，就趕緊賣吧；買了二手房沒辦貸款的，就趕緊辦吧；賣二手房的，一定要限定貸款辦理期限，可以長(zhǎng)一點(diǎn)，但是意外一定要防一防。
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