| 合同審查意見書 一：合同基本情況： 合同的基本條款有所約定，如：1、當(dāng)事人的名稱或姓名、住所。2、標(biāo)的。 3、價款。4、履行期限、方式。 5、違約責(zé)任。6、合同生效條款。 二：合同存在的主要問題： 1、合同應(yīng)具備的部分條款沒有約定。 2、有些條款約定不明確。 3、有些文字表述不符合法律規(guī)定。 三：審查修改意見及理由： 一、當(dāng)事人的名稱或姓名、住所 1、賣方修改為：“賣方： (以下簡稱甲方)”。應(yīng)填寫共有人的姓名。 因為：根據(jù)《城市私有房屋管理條例》規(guī)定“機關(guān)、團體、部隊、企業(yè)、事業(yè)單位不得購買或變相購買城市私有房屋，如因特殊需要必須購買，須經(jīng)縣以上人民政府批準(zhǔn)”。此條規(guī)定明確了機關(guān)、團體、部隊、企業(yè)、事業(yè)單位購買城市私有房屋尚需一定的程序。 2、刪去：“賣方、代理人、賣方項中的‘營業(yè)執(zhí)照號、法定代表人’項。 因為：代理人只能是自然人，因此，不可能有法定代表人和營業(yè)執(zhí)照項。 3、把“買方”調(diào)到第二項位置，把經(jīng)紀(jì)方改為“中介方”，且分別注明“(以下簡稱乙方、丙方)”。 因為：一是符合合同的一般規(guī)律，二是根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》第56條規(guī)定，中介機構(gòu)分為房地產(chǎn)咨詢公司、房地產(chǎn)價格評估公司、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司。而我們公司的類別是房地產(chǎn)咨詢公司。 二、房屋其本情況 三：三方承諾并保證 (一)甲方 1、該房屋產(chǎn)權(quán)清晰、合法、交易手續(xù)完備，無任何債務(wù)糾紛，并 保證產(chǎn)權(quán)人及共有人同意出售此房。 2、該房產(chǎn)沒有被司法機關(guān)和行政機關(guān)依法裁定、決定查封、保 全、罰沒。 3、該房產(chǎn)沒有設(shè)定抵押等擔(dān)保。 4、公告拆遷范圍，即將實施拆遷。 5、其他禁止、限制交易的情況。 6、積極配合辦理過戶手續(xù)，不得以任何借口推諉。 (二)乙方 1、按規(guī)定交付定金及房款。 2、提供該房屋過戶交易和銀行貸款時所需的相關(guān)證件及材料的原件和復(fù)印件，并保證在辦理過戶交易手續(xù)時按時到場。 (三)丙方 1、見證并監(jiān)督本合同的執(zhí)行。 2、代辦該房屋過戶、貸款的相關(guān)手續(xù)。 3、代收乙方支付的定金、房款，并接受委托向甲方支付房款。 4、甲、乙雙方發(fā)生違約或爭執(zhí)等情形時，應(yīng)出面予以協(xié)商;協(xié)商無效時，應(yīng)采取中立態(tài)度，并證明事實。 這樣規(guī)定，有利于中介公司免責(zé)，且對三方有一定的約束。 四、價款、相關(guān)費及支付方式 (一)房價及支付方式 雙方同意上述房屋售價為人民幣(大寫) ____萬_____仟_____ __________元整(小寫)_________ 元。 第一次付款： 年 月 日前乙方按出售房屋價格的____%支付首付款(大寫)_________________ 元(小寫)_________元(此數(shù)額含定金)。 第二次付款：過戶的同時，乙方憑丙方持有的《業(yè)務(wù)受理單》將(大寫)_________________ 元(小寫)_________元以現(xiàn)金方式或三方同意的其他方式支付給甲方。 第三次付款：甲方協(xié)助乙丙方辦理水、電、氣、閉路等手續(xù)后，乙方向甲方支付尾款 元(大寫)小寫 。 甲乙雙方采取按揭方式支付房款的，付款方式及相關(guān)相關(guān)約定適用丙方的《二手房按揭服務(wù)合同》。 這樣修改比較清晰，尾款的目的在于保證甲方協(xié)助附屬設(shè)施的過戶，且有利于甲方不破壞附屬設(shè)施。原合同規(guī)定“買方應(yīng)在辦出新房產(chǎn)證當(dāng)日將余款付清……” 這樣約定，不利于及時交割，且對甲方存在房屋所有權(quán)移轉(zhuǎn)而有收不到部分房款的風(fēng)險，對丙方也留下后遺癥。按揭服務(wù)應(yīng)當(dāng)另行規(guī)定較合適，因為合同調(diào)整的對象不同。 (二)相關(guān)費用 1、 經(jīng)甲乙雙方約定，該房屋交易稅費按國家規(guī)定收費標(biāo)準(zhǔn)由 承擔(dān)。 2、簽訂本協(xié)議的同時，甲乙雙方按與丙方約定的收費標(biāo)準(zhǔn)，甲方支付傭金(大寫)_________________ 元(小寫)_________，乙方支付傭金(大寫)_________________ 元(小寫)_________。 3、權(quán)證代辦費(大寫)_________________ 元(小寫)_________，由 方支付。 這樣修改比較直觀。原合同規(guī)定了很多稅費明細，其實沒有必要，且這樣規(guī)定有一定的風(fēng)險，因為稅費國家隨時在調(diào)整，變化比較快，很難列舉清楚，容易導(dǎo)致甲乙雙方扯皮。因此，只要作籠統(tǒng)說明即可，即按照國家有關(guān)稅費規(guī)定由甲乙雙方各自承擔(dān)。為了結(jié)合萬州部分市民的特殊情況，有些交易人不懂國家稅費，怕上當(dāng)，愿意凈的或者凈付，因此，可以約定由一方支付稅費。 五、過戶、交房及方式 1、經(jīng)甲乙雙方協(xié)商，甲乙雙方應(yīng)于 年 月 日到萬州區(qū)房屋交易中心協(xié)同丙方辦理該房產(chǎn)過戶手續(xù)。 2、甲方應(yīng)于 年 月 日交付該房屋給乙方占有使用，以交付鑰匙的方式進行占有使用。 3、該房屋交付當(dāng)日，甲、乙、丙 三方均需到場。待該房屋交付完畢后，甲、乙雙方應(yīng)簽訂《物業(yè)交割單》。 4、該房屋交付前，因該房屋所產(chǎn)生的各項費用如：水、電、氣、物業(yè)、等費用，由甲方承擔(dān);該房屋交付并簽訂《物業(yè)交割單》后，因該房屋所產(chǎn)生的各項費用如：水、電、氣、物業(yè)、等，由乙方承擔(dān)。該房屋交付時，甲方應(yīng)提供上述費用交納的單據(jù)。 5、在占有使用期間，房屋沒有過戶之前，乙方不得對該房屋進行改善或者改良。 這樣規(guī)定有利于防止拖延履行，防止買方不當(dāng)處置沒有過戶的房屋。 六、違約責(zé)任 1、若甲方在上述期限內(nèi)未履行交房義務(wù)，致使乙方解除合同的，甲方應(yīng)將已收房款及利息全部退還乙方，利息按______利率計算并雙倍返還定金，同時支付丙方全部中介費。 2、甲、乙方不在約定的時間內(nèi)辦理房屋過戶手續(xù)，相對方有權(quán)向?qū)Ψ阶匪鬟`約金。違約金自本合同約定的過戶期限屆滿第二日起至實際過戶之日止，每延遲一日按房屋價款萬分之____(大寫)向相對方支付延期違約金。逾遲超過_____日(遇法定節(jié)假日順延)仍未過戶的，非違約方有權(quán)解除本合同，其交納的定金甲方不予返還，并由違約方支付丙方全部中介費用。 3、乙方如未按本合同付款方式規(guī)定的時間付款，甲方有權(quán)向乙方追索違約金。違約金自本合同約定的付款期限第二日起至實際付款之日止，每延遲一日乙方按延遲交付價款萬分之____(大寫)向甲方支付延期違約金。逾遲超過_____日(遇法定節(jié)假日順延)乙方仍未付款的，甲方有權(quán)解除本合同，其交納的定金甲方不予返還，并由乙方付丙方全部中介費用。 4、甲方如違反上列保證義務(wù)而導(dǎo)致合同無效或者不能履行，須向乙方和丙方承擔(dān)損害賠償金或者違約金，向乙方雙倍返還定金并承擔(dān)實際損失，向丙方支付全部中介費用。 5、本合同簽定后如無正當(dāng)理由甲、乙方：擅自解除合同的;相互或與他人串通，損害丙方利益的;未能向丙方提供相關(guān)房產(chǎn)證件、文件、合同、身份證件等，致使丙方無法完成居間任務(wù)，且給丙方造成實際損失的;按照丙方在本合同中應(yīng)當(dāng)獲得的傭金予以賠償。 6、如丙方違約，則退還傭金。 這樣修改比較明確具體，賠付時間有具體款項，不會使條款的實際約束力和執(zhí)行力下降，以確保合同條款的最終落實。這樣規(guī)定更有利于保護三方的合法權(quán)益，促使合同得到全面履行。 七、解決爭議的方式 本合同在履行中如發(fā)生爭議，三方應(yīng)協(xié)商解決。協(xié)商不能解決的，三方同意任何一方均可向房地產(chǎn)所在地人民法院提起訴訟。 八、合同生效條款 本合同正本一式三份，經(jīng)甲乙丙三方簽字或者蓋章后生效。甲、乙、 丙三方各執(zhí)一份。 本合同未盡事宜，雙方可簽定補充協(xié)議。本合同的附件和雙方簽定的補充協(xié)議為本合同不可分割的組成部分，具有同等法律效力。 這樣修改把合同附件納入合同，具有法律意義，且可以根據(jù)實際情況以附件的方式補充合同。原合同規(guī)定本合同一式四份，那樣規(guī)定沒有必要，且增加了成本，除非需要備案才需四份。 以上意見，僅供參考。 (責(zé)任編輯：f) |
