物業(yè)服務(wù)費(fèi)怎么收？昨日湖南省物價(jià)局、湖南省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳共同出臺(tái)的《湖南省物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》(下簡(jiǎn)稱《辦法》)給出了明確的答案。
從 7月1日起，林林總總的物業(yè)服務(wù)將歸整成5項(xiàng)5等級(jí)的“菜單”式樣，由業(yè)主委員會(huì)經(jīng)業(yè)主大會(huì)同意后實(shí)施“點(diǎn)菜”，在當(dāng)?shù)卣嫉闹笇?dǎo)價(jià)范圍內(nèi)，與物業(yè)服務(wù)企業(yè)協(xié)商確定收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。在執(zhí)行時(shí)間上也有利于保持穩(wěn)定，規(guī)定原合同期內(nèi)的物業(yè)服務(wù)仍按合同執(zhí)行。
336道“菜式”可供選擇
“新辦法把物業(yè)服務(wù)分為5大項(xiàng)目、5大級(jí)別、45個(gè)類別、336項(xiàng)要求的菜單式樣，服務(wù)內(nèi)容、等級(jí)劃分更實(shí)用、更具體，有利于引導(dǎo)物業(yè)服務(wù)企業(yè)提高服務(wù)質(zhì)量；同時(shí)也方便業(yè)主對(duì)服務(wù)進(jìn)行監(jiān)督，明明白白消費(fèi)。”湖南省物價(jià)局住房旅游與服務(wù)價(jià)格處處長(zhǎng)鄧榮幸說(shuō)。
市、州、縣的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，可在省定基準(zhǔn)價(jià)上下30%的幅度內(nèi)，分項(xiàng)目分等級(jí)制定，每?jī)赡旯家淮巍＾k法明確，住宅物業(yè)服務(wù)成本利潤(rùn)率最高不得超過(guò)8%。
《辦法》還借鑒江蘇等省市的經(jīng)驗(yàn)，將前期物業(yè)服務(wù)收費(fèi)列入核準(zhǔn)范圍。
《辦法》規(guī)定，業(yè)主大會(huì)成立前，未通過(guò)招投標(biāo)方式確定的住宅前期物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，由當(dāng)?shù)貎r(jià)格主管部門在當(dāng)?shù)氐淖≌飿I(yè)服務(wù)分項(xiàng)目分等級(jí)指導(dǎo)價(jià)內(nèi)核定。
根據(jù)這個(gè)核定的收費(fèi)指導(dǎo)價(jià)，建設(shè)單位須在房屋交易合同中與物業(yè)買受人預(yù)先約定物業(yè)服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)規(guī)范、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、計(jì)費(fèi)方式及計(jì)費(fèi)起始時(shí)間等內(nèi)容。未預(yù)先明確的，業(yè)主有權(quán)拒絕付費(fèi)。
物業(yè)管理住宅區(qū)，因建設(shè)單位原因分期開(kāi)發(fā)、分批交付使用，給先期入住業(yè)主造成噪音、粉塵污染和交通不便的，由建設(shè)單位給予業(yè)主相應(yīng)補(bǔ)償，并在房屋買賣合同中約定。
空置房物業(yè)費(fèi)打九折
據(jù)湖南省物價(jià)局住房旅游與服務(wù)價(jià)格處處長(zhǎng)鄧榮幸介紹，新辦法實(shí)施后，我省實(shí)際執(zhí)行的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)總水平將基本保持穩(wěn)定。
如：在一些實(shí)行最高等級(jí)物業(yè)服務(wù)的住宅區(qū)，原收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為每平米建筑面積每月2.0元，現(xiàn)在隨著人工成本增加、服務(wù)水平的提高，新的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)約為2.1元。
對(duì)于空置住宅，如何收取物業(yè)服務(wù)費(fèi)一直是各方爭(zhēng)論的焦點(diǎn)，省政府辦公廳、省法制辦先后五次調(diào)查研究提出建議，最終在《辦法》第十九條明確：“已辦理交付手續(xù)但未使用的物業(yè)，物業(yè)服務(wù)費(fèi)按照90%交納”。
對(duì)納入物業(yè)管理范圍的已竣工但尚未出售、出租，或者因建設(shè)單位原因未按時(shí)交給物業(yè)買受人的，物業(yè)服務(wù)費(fèi)用由建設(shè)單位交納。物業(yè)買受人在查驗(yàn)收房時(shí)，物業(yè)存在不符合法律法規(guī)規(guī)定和購(gòu)房合同約定的條件，整改期間的物業(yè)服務(wù)費(fèi)由建設(shè)單位交納。
物業(yè)買受人無(wú)正當(dāng)理由拖延辦理交付手續(xù)的，物業(yè)服務(wù)費(fèi)從建設(shè)單位書(shū)面通知買受人辦理交付手續(xù)的次月開(kāi)始計(jì)收，由物業(yè)買受人交納，但首先由建設(shè)單位墊付并負(fù)責(zé)追繳。
物業(yè)服務(wù)費(fèi)按月計(jì)收，經(jīng)雙方約定可以預(yù)收，但最長(zhǎng)預(yù)收期限不超過(guò)12個(gè)月。
利用公共設(shè)施贏利需業(yè)主同意
《辦法》加強(qiáng)了對(duì)業(yè)主共有的合法權(quán)益的保障。
第二十一條明確，住宅區(qū)劃內(nèi)的道路、綠地，以及其他公共場(chǎng)所、公用設(shè)施和物業(yè)服務(wù)用房，屬于業(yè)主共有。
利用道路、綠地、其他公共場(chǎng)所、公用設(shè)施和物業(yè)服務(wù)用房以及物業(yè)共用設(shè)施設(shè)備、共用部分進(jìn)行經(jīng)營(yíng)，應(yīng)當(dāng)征得相關(guān)業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)經(jīng)業(yè)主大會(huì)或經(jīng)專有部分占建筑面積過(guò)半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過(guò)半數(shù)的業(yè)主同意，按照規(guī)定辦理有關(guān)手續(xù)。所得收益在扣除合理成本(人工、維護(hù)和稅費(fèi)等)后應(yīng)當(dāng)按照業(yè)主大會(huì)的決定使用，并向全體業(yè)主公布收益所得的實(shí)際收入與支出情況，接受業(yè)主委員會(huì)的質(zhì)詢。
[數(shù)據(jù)解讀]
0.4元/M2
今后，帶電梯住宅的物業(yè)費(fèi)將在省定基準(zhǔn)價(jià)上，每平米建筑面積加收0.4元，市縣指導(dǎo)價(jià)則可在0.28-0.52元范圍內(nèi)確定；底層或原始設(shè)計(jì)不停靠的，不分?jǐn)偞隧?xiàng)費(fèi)用。
50%
住宅公共性物業(yè)服務(wù)費(fèi)按照法定產(chǎn)權(quán)面積計(jì)收。
由業(yè)主購(gòu)買(使用)的車庫(kù)、層高達(dá)到2.2米雜屋的公共性物業(yè)服務(wù)費(fèi)按照同類型住宅收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的50%收取。另有合同約定的從其約定。
100%、200%
改變使用性質(zhì)的住宅用于辦公的應(yīng)按照同類住宅收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)加收100%，用于商業(yè)的應(yīng)加收200%。
改變使用性質(zhì)的雜屋、車庫(kù)，用于居住的應(yīng)按照同類住宅收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)收取，用于辦公的按同類住宅收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)加收100%，用于商業(yè))的按同類住宅收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)加收200%。
(本文來(lái)源：瀟湘晨報(bào) 作者：戴丹)
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