不動(dòng)產(chǎn)抵押是為擔(dān)保債的履行，在債務(wù)人或第三人不動(dòng)產(chǎn)上設(shè)定抵押，債務(wù)不履行或?qū)崿F(xiàn)抵押權(quán)的情形發(fā)生，債權(quán)人以拍賣、變賣不動(dòng)產(chǎn)的價(jià)款優(yōu)先受償?shù)闹贫?。不?dòng)產(chǎn)抵押制度中，債務(wù)人或第三人為抵押人，債權(quán)人為抵押權(quán)人，提供擔(dān)保的不動(dòng)產(chǎn)為抵押物。擔(dān)保制度橫跨物權(quán)與債權(quán)法律領(lǐng)域，是民商法體系中最活躍的制度，抵押素有“擔(dān)保之王”之譽(yù)，在促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，尤其是房地產(chǎn)行業(yè)蓬勃發(fā)展中功不可沒(méi)，可設(shè)定抵押的財(cái)產(chǎn)主要是不動(dòng)產(chǎn)，故不動(dòng)產(chǎn)抵押是擔(dān)保制度的重中之重?！段餀?quán)法》在融合、完善《擔(dān)保法》與《擔(dān)保法司法解釋》（下稱“司法解釋”）的基礎(chǔ)之上，對(duì)不動(dòng)產(chǎn)抵押制度有諸多新規(guī)定，對(duì)司法實(shí)踐產(chǎn)生重大影響，本文試從九個(gè)方面解析之。
一、擴(kuò)充了可設(shè)定抵押的財(cái)產(chǎn)范圍
擴(kuò)充可設(shè)定抵押的財(cái)產(chǎn)范圍意味著世人可以拿出更多財(cái)產(chǎn)設(shè)定抵押，這將大大提高其融資能力?！稉?dān)保法》第34、37條以正面肯定和反兩排除方式規(guī)定了可以設(shè)定抵押和不得設(shè)定抵押的財(cái)產(chǎn)范圍，《物權(quán)法》180、184條繼續(xù)沿用該方式，除確認(rèn)《擔(dān)保法》上可設(shè)定抵押的財(cái)產(chǎn)范圍，還增加了下列財(cái)產(chǎn)：建設(shè)用地使用權(quán)；以招標(biāo)、拍賣、公開(kāi)協(xié)商等方式取得的荒地等土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)；正在建造的建筑物、船舶、航空器。更為重要的是，《物權(quán)法》180條對(duì)可設(shè)定抵押的財(cái)產(chǎn)范圍采取了反面排除法，即“法律、行政法規(guī)未禁止抵押的其他財(cái)產(chǎn)”均可設(shè)定抵押，體現(xiàn)了“法不禁止即為允許”的法治理念，極大地?cái)U(kuò)充了可設(shè)定抵押的財(cái)產(chǎn)范圍。
應(yīng)當(dāng)強(qiáng)調(diào)的是在建工程抵押制度?！段餀?quán)法》實(shí)施之前，建設(shè)部發(fā)布的《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》已經(jīng)規(guī)定了在建工程抵押制度，但該《辦法》所稱的在建工程抵押是指抵押人為取得在建工程繼續(xù)建造資金的貸款，以其合法方式取得的土地使用權(quán)連同在建工程的投入資產(chǎn)，以不轉(zhuǎn)移占有的方式抵押給貸款銀行作為償還貸款履行擔(dān)保的行為。與《辦法》相比，《物權(quán)法》對(duì)在建工程抵押的設(shè)定、效力、保全、實(shí)現(xiàn)方式等制度做出全新規(guī)定，在建工程可以擔(dān)保任何合法債務(wù)，而非局限于擔(dān)保在建工程繼續(xù)建造的資金；可以將在建工程抵押于任何債權(quán)人，而非局限于提供貸款的銀行。應(yīng)當(dāng)說(shuō)，物權(quán)法上的在建工程抵押制度為清償工程欠款提供了一條便捷途徑，承包人可以要求發(fā)包人就在建工程設(shè)定抵押，發(fā)包人不支付工程款時(shí)，承包人可就拍賣、變賣在建工程（包括建成后的建筑物）的價(jià)款優(yōu)先受償。
二、區(qū)分了抵押合同生效與抵押權(quán)設(shè)立
抵押合同是抵押權(quán)設(shè)立的原因行為，抵押合同的成立與生效由合同法調(diào)整，而抵押權(quán)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓、消滅則由物權(quán)法調(diào)整，原因行為效力不受物權(quán)變動(dòng)要件影響。《擔(dān)保法》完全混淆抵押合同生效與抵押權(quán)設(shè)立，其41條規(guī)定：“抵押合同自登記之日起生效”，如果抵押人違背誠(chéng)實(shí)信用原則不履行登記義務(wù)，因抵押合同不生效，抵押權(quán)人不僅不享有抵押權(quán)，而且不能要求抵押人承擔(dān)違約責(zé)任，為惡意違約制造了“合法”理由！因立法層次局限，《司法解釋》未能修正該規(guī)則，但57條第2款規(guī)定：“法律規(guī)定登記生效的抵押合同簽訂后，抵押人違背誠(chéng)實(shí)信用原則拒絕辦理抵押登記致使債權(quán)人受到損失的，抵押人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠
償責(zé)任。”將抵押人不履行登記義務(wù)所產(chǎn)生的責(zé)任轉(zhuǎn)化為賠償責(zé)任是一大進(jìn)步?！段餀?quán)法》15條明確區(qū)分了原因行為與物權(quán)變動(dòng)：“當(dāng)事人之間訂立有關(guān)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的合同，除法律另有規(guī)定或合同另有約定外，自合同成立時(shí)生效；未辦理物權(quán)登記的，不影響合同效力。”如果抵押人不履行登記義務(wù)，債權(quán)人可以起訴訴訟，請(qǐng)求法院判決抵押人履行登記義務(wù)或要求其承擔(dān)違約責(zé)任。
三、系統(tǒng)了不動(dòng)產(chǎn)抵押權(quán)登記制度
不動(dòng)產(chǎn)抵押登記是登記機(jī)關(guān)將抵押權(quán)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓與消滅記載于不動(dòng)產(chǎn)登記簿的行為?！段餀?quán)法》對(duì)不動(dòng)產(chǎn)抵押登記制度有以下規(guī)定：1、登記是不動(dòng)產(chǎn)抵押權(quán)設(shè)立的生效要件，其187條規(guī)定：“以不動(dòng)產(chǎn)抵押的，應(yīng)當(dāng)辦理抵押登記；抵押權(quán)自登記時(shí)設(shè)立。”訂立抵押合同但未辦理抵押登記手續(xù)的，債權(quán)人不享有抵押權(quán)，其債權(quán)為普通債權(quán)。 2、登記是享有不動(dòng)產(chǎn)抵押權(quán)可取信于社會(huì)公眾的表現(xiàn)方式，第三人通過(guò)查詢不動(dòng)產(chǎn)登記簿可知悉抵押權(quán)存在，進(jìn)而衡量是否繼續(xù)交易，有利于維護(hù)交易安全，《物權(quán)法》16條規(guī)定“不動(dòng)產(chǎn)登記簿是物權(quán)歸屬和內(nèi)容的根據(jù)”。3、《物權(quán)法》17條規(guī)定：“不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書是權(quán)利人享有該不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的證明。不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書記載的事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)與不動(dòng)產(chǎn)登記簿一致；記載不一致的，除有證據(jù)證明不動(dòng)產(chǎn)登記簿確有錯(cuò)誤外，以不動(dòng)產(chǎn)登記簿為準(zhǔn)。”該條確立了不動(dòng)產(chǎn)登記的公信力：抵押權(quán)記載于登記簿后，即使抵押物權(quán)屬、抵押物承載的其他權(quán)利與事實(shí)不符，抵押權(quán)仍然不受影響；反之，抵押權(quán)未記載于登記簿，抵押物轉(zhuǎn)讓時(shí)，受讓人可以取得不負(fù)擔(dān)抵押權(quán)的所有權(quán)。4、《物權(quán)法》第10條規(guī)定：“國(guó)家對(duì)不動(dòng)產(chǎn)實(shí)行統(tǒng)一登記制度”，房屋與土地抵押應(yīng)當(dāng)統(tǒng)一登記，但建設(shè)部（現(xiàn)為“住房與城鄉(xiāng)建設(shè)部”）2008年1月22日發(fā)布了《房屋登記辦法》，國(guó)土資源部2007年11月28日發(fā)布了《土地登記辦法》，房屋登記由建設(shè)部門負(fù)責(zé)，土地登記由土地部門負(fù)責(zé)，物權(quán)法設(shè)計(jì)的統(tǒng)一登記制度短期內(nèi)無(wú)法實(shí)現(xiàn)；5、根據(jù)《物權(quán)法》19條、21條，因不動(dòng)產(chǎn)登記將產(chǎn)生兩種損害賠償糾紛：異議登記不當(dāng)損害賠償糾紛與虛假登記損害賠償糾紛，最高人民法院2008年3月3日發(fā)布的《民事案件案由規(guī)定》有明確規(guī)定。
四、正視了房與地分別抵押制度
《房地產(chǎn)管理法》、《擔(dān)保法》與《物權(quán)法》一致強(qiáng)調(diào)房與地一并抵押制度，即“以建筑物抵押的，該建筑物占有范圍內(nèi)的建設(shè)用地使用權(quán)一并抵押；以建設(shè)用地使用權(quán)抵押的，該土地上的建筑物一并抵押”。但實(shí)踐中房與地通常分別設(shè)立抵押，擔(dān)保不同債務(wù)，以房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)為例：建設(shè)用地使用權(quán)設(shè)立抵押時(shí)，土地上尚無(wú)建筑物；建筑物設(shè)立抵押時(shí)，建設(shè)用地使用權(quán)業(yè)已抵押，二者完全可能抵押于不同銀行。此種抵押方式貌似違犯了房與地一并抵押制度，但《擔(dān)保法》55條和《物權(quán)法》200條又規(guī)定：“建設(shè)用地使用權(quán)抵押后，該土地上新增建筑物不屬于抵押財(cái)產(chǎn)。該建設(shè)用地使用權(quán)實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)時(shí)，應(yīng)當(dāng)將該土地上新增建筑物與建設(shè)用地使用權(quán)一并處分，但新增建筑物所得的價(jià)款，抵押權(quán)人無(wú)權(quán)優(yōu)先受償”，且《物權(quán)法》180條規(guī)定建筑物與建設(shè)用地使用權(quán)分屬可設(shè)定抵押的不同財(cái)產(chǎn)，這說(shuō)明法律允許建筑物與土地使用權(quán)單獨(dú)抵押，只是新增建筑物不屬于抵押財(cái)產(chǎn)。由此看出，一并抵押實(shí)質(zhì)為一并處分，強(qiáng)調(diào)建筑物與土地使用權(quán)同時(shí)轉(zhuǎn)移，確保權(quán)利歸屬為同一主體。分別抵押時(shí)，兩份抵押合同均屬有效；實(shí)行抵押權(quán)時(shí)，應(yīng)分別就建筑物和建設(shè)用地使用權(quán)估價(jià)、一并處分，再就拍賣價(jià)款分別受償。
五、漠視了人保與物保之間相互追償
為確保債的履行，債權(quán)人可以要求債務(wù)人同時(shí)提供物保（包括抵押與質(zhì)押）與人保。二者并存時(shí)，《擔(dān)保法》與《司法解釋》確立如下規(guī)則：1、由主債務(wù)人提供物保的，債權(quán)人應(yīng)當(dāng)先就該物保實(shí)現(xiàn)債權(quán)，保證人處于絕對(duì)優(yōu)待地位；2、第三人提供物保的，債權(quán)人享有選擇權(quán)，既可以就物保實(shí)現(xiàn)債權(quán)，也可以要求保證人承擔(dān)保證責(zé)任；3、對(duì)人?；蛭锉５膿?dān)保范圍沒(méi)有約定或約定不明的，承擔(dān)了擔(dān)保責(zé)任的擔(dān)保人既可向債務(wù)人追償，又可要求其他擔(dān)保人清償其應(yīng)當(dāng)分擔(dān)的份額?！段餀?quán)法》176條與之不同的是，未規(guī)定保證人與提供抵押物的第三人之間的相互追償權(quán)，立法理由為：二者之間無(wú)共同擔(dān)保的意思表示；無(wú)法準(zhǔn)確計(jì)算出某擔(dān)保人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的份額，故不能規(guī)定相互追償權(quán)。但既然債權(quán)人可任意行使選擇權(quán)，結(jié)果可能是某擔(dān)保人承擔(dān)全部責(zé)任，其他擔(dān)保人意外免除責(zé)任，的確違背誠(chéng)信與公平原則?？紤]到《物權(quán)法》未禁止相互追償，故同一債務(wù)分別由第三人提供物保（包括抵押與質(zhì)押）與人保時(shí)，各擔(dān)保人應(yīng)當(dāng)明確約定擔(dān)保范圍以及相關(guān)追償權(quán)。
六、簡(jiǎn)化了抵押權(quán)的實(shí)現(xiàn)過(guò)程
抵押權(quán)的實(shí)現(xiàn)經(jīng)歷了由繁到簡(jiǎn)的變化工程。《擔(dān)保法》第53條規(guī)定“債務(wù)履行期屆滿抵押權(quán)人未受清償?shù)?，可以與抵押人協(xié)議以抵押物折價(jià)或者以拍賣、變賣該抵押物所得的價(jià)款受償；協(xié)議不成的，抵押權(quán)人可以向人民法院提起訴訟”，但所提訴訟是債務(wù)清償之訴？還是訴請(qǐng)人民法院直接拍賣抵押物？不甚清楚！通常做法是：抵押權(quán)人先提起債務(wù)清償之訴；債務(wù)人不履行生效判決時(shí)再請(qǐng)求法院拍賣抵押物。此種方式一則時(shí)間太長(zhǎng)，二則費(fèi)用太高?！逗贤ā?/span>286條規(guī)定的法定抵押權(quán)（一說(shuō)為“優(yōu)先受償權(quán)”）實(shí)現(xiàn)方式有所突破：“承包人可以與發(fā)包人協(xié)議將該工程折價(jià)，也可以申請(qǐng)人民法院將該工程依法拍賣，建設(shè)工程的價(jià)款就該工程折價(jià)或者拍賣的價(jià)款優(yōu)先受償。”債權(quán)債務(wù)關(guān)系清楚的，承包人可以直接申請(qǐng)拍賣建設(shè)工程，以拍賣價(jià)款優(yōu)先受償。
《物權(quán)法》195條規(guī)定：“債務(wù)人不履行到期債務(wù)或者發(fā)生當(dāng)事人約定的實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)的情形，抵押權(quán)人可以與抵押人協(xié)議以抵押財(cái)產(chǎn)折價(jià)或者以拍賣、變賣該抵押財(cái)產(chǎn)所得的價(jià)款優(yōu)先受償。……抵押權(quán)人與抵押人未就抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)方式達(dá)成協(xié)議的，抵押權(quán)人可以請(qǐng)求人民法院拍賣、變賣抵押財(cái)產(chǎn)。”該規(guī)定大大簡(jiǎn)化了抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)，表現(xiàn)在：增加了可以實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)的情形，除債務(wù)人不履行到期債務(wù)外，當(dāng)事人還可在擔(dān)保合同中自由約定實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)的情形；簡(jiǎn)化了實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)的途徑，未就抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)方式達(dá)成協(xié)議的，抵押權(quán)人可以直接請(qǐng)求法院拍賣、變賣抵押物，以其價(jià)款優(yōu)先受償。
《物權(quán)法》出臺(tái)之前，曾有公證機(jī)關(guān)賦予強(qiáng)制執(zhí)行力的不動(dòng)產(chǎn)抵押合同，抵押權(quán)人根據(jù)公證書請(qǐng)求法院直接拍賣抵押物的判例，亦為便捷實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)提供思路一條。
七、縮短了抵押權(quán)的實(shí)行期間
抵押權(quán)的實(shí)行期間是抵押權(quán)人請(qǐng)求法院拍賣、變賣抵押物的最長(zhǎng)期限。依物權(quán)法定原則，抵押權(quán)消滅原因必須法定，《物權(quán)法》177條規(guī)定了擔(dān)保物權(quán)消滅四種情形：主債權(quán)消滅、擔(dān)保物權(quán)實(shí)現(xiàn)、債權(quán)人放棄擔(dān)保物權(quán)、法律規(guī)定擔(dān)保物權(quán)消滅的其他情形，而期間經(jīng)過(guò)不屬于抵押權(quán)消滅的情形，但若允許抵押權(quán)長(zhǎng)期怠于行使，則抵押物亦長(zhǎng)期負(fù)擔(dān)抵押權(quán)，嚴(yán)重抑制財(cái)產(chǎn)流轉(zhuǎn)和損害抵押人利益，故必須對(duì)抵押權(quán)實(shí)行期間加以限制。《司法解釋》第12條采用訴訟時(shí)效加除斥期間模式：即擔(dān)保權(quán)人在主債務(wù)訴訟時(shí)效結(jié)束后的二年內(nèi)行使擔(dān)保物權(quán)的，人民法院應(yīng)予支持?！段餀?quán)法》則采用主債務(wù)訴訟時(shí)效模式，縮短了抵押權(quán)實(shí)行期間，其第202條規(guī)定：“抵押權(quán)人應(yīng)當(dāng)在主債權(quán)訴訟時(shí)效期間行使抵押權(quán)；未行使的，人民法院不予保護(hù)。”立法理由為：主債務(wù)時(shí)效屆滿，債務(wù)人可行使抗辯權(quán)拒絕履行債務(wù)；若抵押權(quán)依然存在并可以實(shí)現(xiàn)，之后抵押人能否再向債務(wù)人追償？如能追償，意味著強(qiáng)迫主債務(wù)人履行超過(guò)訴訟時(shí)效的自然之債；如不能追償，則損害抵押人利益和違背擔(dān)保制度！
八、完善了抵押權(quán)保全制度
擔(dān)保物權(quán)旨在支配物的交換價(jià)值，當(dāng)?shù)盅何飪r(jià)值喪失或減少而有害于抵押權(quán)時(shí)，抵押權(quán)人可以行使保全權(quán)?！段餀?quán)法》上的保全制度包括：1、抵押物價(jià)值維護(hù)權(quán)。抵押人的行為足以使抵押權(quán)價(jià)值減少的，抵押權(quán)人有權(quán)要求其停止；抵押物價(jià)值實(shí)際減少時(shí)，抵押權(quán)人可以要求恢復(fù)價(jià)值或提供相應(yīng)擔(dān)保，抵押人拒絕的，抵押權(quán)人可以要求提前清償債務(wù)（193條）。2、抵押物價(jià)值代位權(quán)。當(dāng)?shù)盅何餃缡?、毀損或被征用，抵押權(quán)人可就保險(xiǎn)金、賠償金、補(bǔ)償金優(yōu)先受償。主債務(wù)履行期未屆滿的，代位物可以提存（174條）。3、抵押權(quán)順序維持權(quán)。物權(quán)法不禁止重復(fù)抵押，故同一抵押物上可能存在不同抵押權(quán)，抵押權(quán)順序直接決定債權(quán)受償額度。某抵押權(quán)人與抵押人協(xié)議變更抵押順位及被擔(dān)保債權(quán)數(shù)額時(shí)，未經(jīng)其他抵押權(quán)人書面同意，不得對(duì)其他抵押權(quán)人產(chǎn)生不利影響（194條）。抵押權(quán)順序維持權(quán)是《物權(quán)法》的新規(guī)定，而抵押物價(jià)值維護(hù)權(quán)與抵押物價(jià)值代位權(quán)則是沿用《擔(dān)保法》與《司法解釋》。
九、協(xié)調(diào)了抵押權(quán)與其他權(quán)利的沖突
抵押權(quán)是在他人之物上設(shè)定的權(quán)利，不轉(zhuǎn)移占為，旨在支配物的交換價(jià)值，在與之不矛盾情況下，抵押物上可存在和設(shè)定多種權(quán)利。為解決各種權(quán)利之間沖突，《物權(quán)法》提供了如下規(guī)則：1、抵押物設(shè)定后抵押人并不喪失所有權(quán)，經(jīng)過(guò)抵押權(quán)人同意可以轉(zhuǎn)讓抵押物，轉(zhuǎn)讓所得的價(jià)款向抵押權(quán)人提前清償債務(wù)或者提存；未經(jīng)抵押權(quán)人同意，不得轉(zhuǎn)讓抵押財(cái)產(chǎn)，但受讓人代為清償債務(wù)消滅抵押權(quán)的除外（191條）。2、抵押權(quán)設(shè)定前租賃關(guān)系已經(jīng)存在的，租賃關(guān)系不受影響，即使影響抵押物變現(xiàn)，亦不得要求除去；抵押權(quán)設(shè)定后抵押物出租的，租賃關(guān)系不得對(duì)抗已經(jīng)登記的抵押權(quán)，租賃合同未屆滿但影響抵押物變現(xiàn)的，抵押權(quán)人仍可請(qǐng)求除去(190條)。3、重復(fù)抵押時(shí)，同一抵押物上存在多個(gè)抵押權(quán)。抵押物變現(xiàn)后按照下列順序清償：登記在先優(yōu)先受償，順序相同按比例受償；已登記的優(yōu)先于未登記的；均未登記按債權(quán)比例受償（199條）。（文/邢萬(wàn)兵，2007年7月發(fā)表，北京奧運(yùn)會(huì)前修改）
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